保障房供給加速：十二五末覆蓋率要超20%

　　編者按

　　1998年，中國啟動了影響最大的一次住房改革。

　　當年7月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》徹底結(jié)束了中國的住房實物分配，代之以住房分配貨幣化。

　　住房分配貨幣化的成效是顯著的。2011年初國家統(tǒng)計局的一項抽樣調(diào)查顯示，中國城市89%的居民擁有住房。

　　而作為1998年房改的三大目標之一，“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”遲遲未能到位。保障房的建設(shè)似乎被忽略了。

　　2007年，國務(wù)院接連發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等一系列文件，再次明確住房應(yīng)有保障房和商品房兩個體系。

　　2010年的中央經(jīng)濟工作會議明確提出：要加快推進住房保障體系建設(shè)，強化政府責任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

　　自此，中國保障房的建設(shè)開始跨越式發(fā)展。2010年保障房建設(shè)目標為590萬套，而作為“十二五”的開局之年，2011年這一目標驚人地躍至1000萬套，“十二五”期間則要完成3600萬套保障房建設(shè)，約為過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍。到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率要提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

　　數(shù)字顯示，2012年前9個月全國保障性安居工程支出同比增長34.1%，銀行業(yè)金融機構(gòu)保障性安居工程貸款余額則同比增長47.6%。截至2012年9月底，全國保障房新開工720萬套，基本建成480萬套，開工率達97%，完成投資9600億元。從統(tǒng)計來看，完成2012年新開工700萬套以上、基本建成500萬套的目標已沒有懸念。

　　保障房建設(shè)正在創(chuàng)造獨一無二的中國速度。中低收入老百姓的安居理想也將隨之加速實現(xiàn)。

　　保障房供給加速

　　起步較晚的中國保障房建設(shè)正在加速快跑。2012年前9個月全國保障性安居工程支出同比增長34.1%，銀行業(yè)金融機構(gòu)保障性安居工程貸款余額則同比增長47.6%

　　2012年4月底新開工228萬套、基本建成150萬套， 5月底新開工346萬套、基本建成206萬套， 6月底新開工470萬套、基本建成260萬套。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站上，全國保障性安居工程的建設(shè)數(shù)據(jù)正在不斷刷新。

　　截至2012年9月底，全國保障房新開工720萬套，基本建成480萬套，開工率達97%，完成投資9600億元。從統(tǒng)計來看，完成2012年新開工700萬套以上、基本建成500萬套的目標已沒有懸念。

　　“十二五”期間中央計劃新建保障性住房3600萬套，約為過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍。到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率要提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

　　中低收入老百姓的安居理想正一步步實現(xiàn)。

　　“十二五”重頭戲

　　2011年元旦前夕，中共中央總書記胡錦濤考察北京市朝陽區(qū)保障房建設(shè)區(qū)。當時一些人已經(jīng)預感到，中央將加大力度投入保障房建設(shè)。

　　2011年1月，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上強調(diào)，各地要多種方式、多條渠道逐步擴大住房保障制度覆蓋面。2011年2月初，國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各地簽訂2011年保障性安居工程目標責任書。

　　2011年2月27日溫家寶與網(wǎng)友在線交流，提及此目標責任書時指出，“關(guān)鍵不在一張紙，而在于決心。有了決心就會有資金，就會有土地，就會有辦法。沒有決心，眼前到處都是困難。”

　　之后，中央提出一個新的目標，即在“十二五”期間新建保障房3600萬套。

　　作為“十二五”開局之年，2011年的保障房建設(shè)交出了一張漂亮的成績單。截至2011年10月底，全國開工建設(shè)保障房超過1000萬套，提前完成年度目標任務(wù)，刷新了“歷史之最”。

　　進入2012年，保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大。各地不僅將保障房建設(shè)作為改善民生之必需，也將其作為貫徹中央穩(wěn)中求進要求的重要舉措。雖然全國計劃新開工建設(shè)保障房目標調(diào)整為700萬套，但由于有上年結(jié)轉(zhuǎn)在建項目，建設(shè)量絲毫未減。

　　圍繞保障性住房建設(shè)的實施，中央各部門也在積極配合。中央組織相關(guān)部門進行督察檢查，細化了問責標準和程序；財政部加大資金籌措規(guī)模；國土資源部明確確保用地供應(yīng)；住建部強調(diào)突出對工程質(zhì)量安全監(jiān)管；銀監(jiān)部門部署商業(yè)銀行信貸支持力度；稅務(wù)總局督促各地落實各項稅收優(yōu)惠政策；農(nóng)業(yè)、林業(yè)及鐵道部門也及時展開了對墾區(qū)、林區(qū)、鐵路等危房和棚戶區(qū)居民住房保障工作。

　　目前，住建部已敦促各地著手準備2013年計劃、立項、報批工作。

　　“十二五”期間，中國將逐漸完善多層次住房保障體系，“低端有保障，中端有支持”的政策框架也將更清晰。溫家寶總理曾著重強調(diào)租賃性保障房的建設(shè)，“保障性住房應(yīng)當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向?！?

　　供地難題逐漸解決

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年實際在建保障房約為1500萬套左右，2012年在建工程量達到1800萬套，這形成了非常大的土地需求。

　　2010年以來，保障性住房用地供應(yīng)呈逐年增加勢頭。2012年8月7日，國土資源部副部長胡存智曾公開表示，2010年落實保障房供地2.51萬公頃，2011年為4.36萬公頃，2012年計劃安排4.76萬公頃。胡存智表示，國土資源部將確?！笆濉逼陂g，保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房三類用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

　　近年來，中央和地方在保障房用地供應(yīng)中探索出了一些經(jīng)驗。

　　比如針對保障房用地供應(yīng)，廣西自治區(qū)開辟了綠色通道，做到“隨到隨受理隨審查”，2011年超額完成用地需求；山東省對于保障性安居工程確需使用新增建設(shè)用地的，指標實行“點供”；海南省要求對保障性安居工程用地審批繼續(xù)采取“綠色通道”辦理、一事一議、特事特辦；深圳大力采用企業(yè)自籌自建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中配建、開發(fā)項目配建等模式多渠道解決建設(shè)用地問題。

　　一些地區(qū)還出臺硬性規(guī)定保障此類建設(shè)用地。如內(nèi)蒙古規(guī)定凡不落實保障性住房建設(shè)用地計劃的地區(qū)，將責令停止商業(yè)開發(fā)類土地手續(xù)辦理和供應(yīng)活動。湖南省在保障房土地供應(yīng)方面則實行計劃單列，優(yōu)先保障，應(yīng)保盡保，用地不落實的暫停該地區(qū)普通商品房用地審批。

　　但是，土地供給并非不存在難題。媒體屢屢披露一些保障房項目地處偏遠等問題。華創(chuàng)證券研究員華中煒向《瞭望東方周刊》表示：“目前一些地方政府還是以土地財政作為重要資金來源，保障房制度體系不完善，也沒有相關(guān)法律約束，如何保證保障房獲得匹配的用地確實還是難題?！?

　　開拓融資渠道

　　天量資金需求也是保障房建設(shè)一大難關(guān)。

　　2012年1月18日，財政部發(fā)布《關(guān)于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關(guān)工作的通知》，提出很多解決資金問題的措施，同時要求各級財政既要“量力而行”，又要“盡力而為”，確保政府資金來源落實到位，不留資金缺口。

　　據(jù)《證券日報》報道，2012年10月23日財政部相關(guān)負責人曾公開表示，2012年中央財政已下達保障房補助資金2330億元，比2011年全年實際下達數(shù)增加617億元，前9個月全國保障性安居工程支出同比增長34.1%。

　　僅靠中央財政投資和地方政府投資是遠遠不夠的。

　　2012年6月20日，財政部等七部委就民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題專門發(fā)布通知，詳述了引導鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設(shè)的多種方式和支持政策。

　　“公司愿意在不損害股東利益的前提下，積極參與保障性住宅的開發(fā)。保障房的利潤一般都會受到嚴格限制。對于企業(yè)投資者來說，保證名義利潤高于融資成本，即不出現(xiàn)虧損，是企業(yè)行為可持續(xù)的基礎(chǔ)?！比f科集團官方對《瞭望東方周刊》表示。

　　民營企業(yè)參與保障房建設(shè)有多種方式，如獨立開發(fā)、代建、配建等。相對于企業(yè)前期投資開發(fā)，后期由政府回購的獨立開發(fā)模式來說，民營企業(yè)更傾向于選擇無需投資的代建或給予一定商品房用地基礎(chǔ)上的保障房配建。

　　住建部政策研究中心主任陳淮對《瞭望東方周刊》表示：“建設(shè)過程中的不同模式?jīng)]有什么優(yōu)劣之分，最初誰出錢建并不重要，建好后誰持有，誰當業(yè)主，才是最重要的。即便就是企業(yè)獨立建，也要政府買下讓企業(yè)退出，否則讓企業(yè)承擔政府職能只能是一廂情愿。”

　　“不管什么建設(shè)模式，只要納入政府統(tǒng)一管理、分配序列，只要有利于提供更多保障房房源，都應(yīng)當支持?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林對《瞭望東方周刊》表示。

　　當然，吸引民營企業(yè)參建保障房需要為其提供利潤空間。

　　“商業(yè)資本都是以追求利潤或保障資金安全為目標，而保障房項目盈利不確定，政策保障不明朗，管理經(jīng)營模糊，這是影響民間資本大規(guī)模進入保障房建設(shè)領(lǐng)域的障礙。”遠洋地產(chǎn)官方對本刊表示。

　　實際上，由于經(jīng)濟適用房、限價房等銷售型房源更具有市場性，開發(fā)商一般通過出售可以實現(xiàn)資金平衡或盈利。保障房建設(shè)主要的資金壓力來自廉租房、公租房。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則對《瞭望東方周刊》表示：“由于一些制度仍然不盡完善，比如各地對于公租房是否能夠‘先租后售’政策不一，導致多元化融資比較尷尬?！?

　　在一系列政策指引下，各地也在融資方面探索出一些具體辦法。比如廣東要求土地出讓收益用于公租房建設(shè)的比例不低于10%，并且在試點城市允許將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金用于發(fā)放公租房建設(shè)貸款；貴陽嘗試采用“房屋銀行、收儲配租”的新模式，由政府出資以租賃、購買使用權(quán)等方式向社會歸集閑置住房，配租或補助給中低收入群體；此外，全國多數(shù)地區(qū)為了降低保障房建設(shè)成本，出臺了免收、免征相關(guān)稅費的政策規(guī)定。

　　質(zhì)量和公平是“生命線”

　　與資金和土地相比，保障房的建設(shè)和管理也是不小的難題。

　　2012年8月31日，國務(wù)院總理溫家寶在天津考察保障房建設(shè)時著重強調(diào)了質(zhì)量，“要把質(zhì)量作為安居工程的生命線。”

　　陳淮對本刊表示：“就技術(shù)意義說，保障房是最容易建設(shè)的一種低檔住房，如果有難點，就在于是否具備了與建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)的高效率低成本，及高效的管理體系?！?

　　王玨林則認為，保障房建設(shè)的至關(guān)重要的一點是分配制度要公平，管理水平要跟上。

　　2012年2月6日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在保障性住房公平分配工作座談會上著重強調(diào)公平分配工作的重要性和緊迫性，他將確保公平分配稱為“關(guān)系保障性安居工程成敗及可持續(xù)發(fā)展的生命線”。

　　李克強要求在分配方面要做到：一是保障基本，二是公正程序，三是公開過程。

　　在此要求下，各地紛紛出臺了囊括地稅、社保、民政、公安等多部門數(shù)據(jù)的信用、收入數(shù)據(jù)管理交換平臺和保障房資格審核系統(tǒng)，嚴防“騙?！毙袨椤?

　　同時，為確保保障房工程質(zhì)量，各地推出了質(zhì)量終身責任制，制定了嚴格的質(zhì)量保障體系。

　　上海市為保證保障性住宅工程質(zhì)量，定期公布保障性住宅建設(shè)“黑名單”；廣西要求相關(guān)部門每月組織巡查，每半年聯(lián)合督查，并且嘗試邀請保障對象或者街道辦、社區(qū)居委會參加工程質(zhì)量驗收；江蘇省則開展保障房監(jiān)督覆蓋率、分戶驗收覆蓋率、分戶驗收合格率、竣工驗收合格率等檢查監(jiān)控。

來源：新華社-瞭望東方周刊

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