放松調(diào)控將致房價飆升 樓市膠著考驗調(diào)控智慧

日前報道住建部姜偉新部長在答記者問時表示：堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松。我留意到姜部長的原話是：“房產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在還沒想放松”，雖然稍微有點區(qū)別，但姜部長的這一表態(tài)，可能令許多期待十八大召開后房地產(chǎn)調(diào)控政策有所放松的人多少有些失望。因為，許多開發(fā)商都希望十八大召開和政府換屆后，房地產(chǎn)限購限貸的政策有所放松或取消?！?/p>

　　其實，從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場成交和價格走勢來看，一二線限購限貸城市樓市都有所回暖，甚至出現(xiàn)價量齊升的態(tài)勢。原因主要是因為，今年初經(jīng)濟增速下滑超出預(yù)期，國家采取了一系列穩(wěn)增長的措施，包括三次降準、兩次降息和下調(diào)首套房貸利率，加上開發(fā)商以價換量降價促銷，使得樓市成交從二三季度起逐漸增加，進入四季度樓市預(yù)期已經(jīng)完全轉(zhuǎn)變，即使不降價促銷成交也挺好。

　　因此，在這樣的態(tài)勢下如果放松調(diào)控、取消限購限貸政策，允許投資性購房大量入市，必然會導致房價地價在目前已經(jīng)處于高位的情況下繼續(xù)飆升。這樣就會對經(jīng)濟和金融的安危構(gòu)成進一步的威脅，這顯然是不可取的。

　　近期，廣州樓市的成交就呈現(xiàn)十分火爆的情形。10月廣州十區(qū)新建住宅成交創(chuàng)出年度最高記錄，達到84.75萬平方米，同比增加74%，環(huán)比增加13.4%；好在價格還比較穩(wěn)定，均價13454元/平方米，同比下降2.5%，環(huán)比下降3.5%，主要是郊區(qū)盤成交放大帶來的結(jié)構(gòu)性下跌。

　　但南沙新區(qū)樓市卻是量價齊升。原因不言而喻，主要是南沙新區(qū)獲批這一重大利好帶來的效應(yīng)。去年，南沙新區(qū)還未獲批樓價就已經(jīng)逆勢上揚，均價在年底11月時曾超過萬元達到10482元/平方米；后來受大勢影響一度均價回落到今年3月份的7197元/平方米，現(xiàn)在又因為南沙新區(qū)獲批和樓市回暖雙重原因，均價已經(jīng)逐漸回升到10月的8614元/平方米。

　　我認為未來南沙新區(qū)樓市依然可以保持價量齊升的態(tài)勢，但最好不要過度炒作令房價地價暴漲。因為，只要順勢而為，南沙新區(qū)樓價就會隨著規(guī)劃建設(shè)的不斷落實而得到提升。而過度抬高南沙新區(qū)的房價和地價，反而會加大未來南沙新區(qū)的投資開發(fā)成本，影響和阻礙其建設(shè)和發(fā)展。

　　盡管今年廣州市建設(shè)了很多保障房，但由于覆蓋面不大對樓市并不會構(gòu)成實質(zhì)性影響。而今年四季度樓市整體應(yīng)該處于量價比較平穩(wěn)的態(tài)勢，因為目前開發(fā)商庫存仍然居高不下，資金雖有所緩和但仍偏緊，加上剛需產(chǎn)品不足、高端產(chǎn)品過多，因此大幅漲價的底氣并不足；但開發(fā)商降價的意愿也沒有，不過仍保持較高的推盤熱情。

　　因此，四季度廣州樓價即使上漲，也只是會小幅波動，不會出現(xiàn)大漲；而在成交量方面，相對于10月份，11、12月一手住宅成交可能將有所回落，但仍然會保持較高的成交量。

來源：南方日報 韓世同

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