城區(qū)高溢價郊區(qū)底價成交 成都土地市場兩極分化

　　今年10月26日，“犀浦地塊”拍賣創(chuàng)下自2004年招拍掛制度實行以來郫縣區(qū)域最高地價紀(jì)錄；幾天后，“麗都片區(qū)”地塊則以較高溢價率，刷新今年來成都土地單價“地王”紀(jì)錄。在這個“面粉”與“面包”的辯證哲學(xué)中，頻頻出現(xiàn)的土地高溢價無疑扯住了不少市民的眼球，“難道房價又要瘋狂了？”　

　　然而，就在人們還沒從這些“地王”現(xiàn)象回過神來時，成都土地市場似乎又變得平靜，近期“出嫁”的1000多畝的郊區(qū)、市、縣地塊，幾乎齊刷刷地出現(xiàn)底價成交。專家指出，土地市場兩極分化現(xiàn)象，已成為成都土地市場不可回避的一大趨勢。

　　主城區(qū)頻頻出現(xiàn)高溢價

　　10月26日，成都市國土局組織拍賣位于郫縣犀浦等5宗地塊時，吸引了藍光、萬科、榮盛等品牌開發(fā)商的關(guān)注。據(jù)悉，當(dāng)日所拍賣的犀浦地塊面積為129.4畝，用地性質(zhì)為住宅兼容商業(yè)，起拍價為420萬元/畝；容積率為1.0＜容積率≤4.0。最終，四川藍光地產(chǎn)力挫群雄，以樓面價 2858 元/平方米，以溢價率197%，成交單價762萬元/畝，總成交價98602.8萬元拿下該宗土地，從而創(chuàng)造了2004年來，郫縣土地拍賣中最高價。如果說，犀浦地塊創(chuàng)下高溢價現(xiàn)象，只是成都土地市場中的一次偶然，那么，11月1日，成都市國土局在組織拍賣麗都片區(qū)兩宗地塊創(chuàng)下的高溢價現(xiàn)象，則是對“偶然”觀點的徹底否定。

　　據(jù)記者了解到，11月1日，成都市在組織拍賣麗都片區(qū)等多宗地塊時，引發(fā)諸如保利、萬科、華宇、中大、新加坡豐隆、凱德、朗詩、藍光、正成、旭和、有同、臺灣遠雄、國嘉等28家知名開發(fā)商悉數(shù)到場參拍。最終，臺灣遠雄以133.87%，樓面地價為7250元/平方米力壓群雄，成功拿下麗都片區(qū)第一宗地塊后，新加坡豐隆集團則以138.70%溢價率，樓面地價為7400元/平方米拿下麗都片區(qū)另一宗地塊，從而刷新了今年來成都單宗土地樓面最高價紀(jì)錄。

　　郊區(qū)底成交不可避免

　　在“面粉”與“面包”的辯證哲學(xué)中，誰都知道，土地高溢價的背后將是高房價的誕生?！俺啥挤績r是不是又要瘋狂了？”頻頻出現(xiàn)的土地高溢價現(xiàn)象，扯住了太多市民關(guān)注的眼球，“房價上漲論”在坊間再度盛行，并成為市民關(guān)注的焦點。然而，就在大家還在津津樂道剛剛出現(xiàn)的土地高溢價時，近期，成都土地市場又頻頻出現(xiàn)的底價現(xiàn)象，讓不少市民對房地產(chǎn)市場看不懂。

　　據(jù)記者了解，從11月來，成都市出讓包括雙流、大邑、都江堰等區(qū)域多宗土地，總面積為1000多畝。在這些地塊的出讓過程中，幾乎清一色地出現(xiàn)了底價成交現(xiàn)象。比如，11月2日、11月7日，成都國土局先后組織出讓6宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，其中包括雙流華陽、大邑等6地塊，總面積774.4畝。與主城區(qū)土地出讓火爆現(xiàn)象呈鮮明對比的是，這些所處成都郊區(qū)、市、縣的地塊，在“出嫁”過程中顯得相對落寞，并沒有像主城區(qū)地塊那樣引發(fā)一撥又一撥的爭奪大戰(zhàn)；11月9日，成都市國土資源局以拍賣方式出讓雙流縣東升街道花園社區(qū)一宗面積合145.9675畝，起拍價為340萬元/畝，用地性質(zhì)為二類住宅用地。最終，四川金座置業(yè)同樣以底價競得。

　　一冷一熱 主城與郊區(qū)涇渭分明

　　“一冷一熱”，成都土地市場似乎出現(xiàn)了兩個極端。在一些人士看來，成都土地市場的這種“很不正?！爆F(xiàn)象，讓人對成都樓市的未來有些迷糊。如何解讀這種冷熱兩種極端現(xiàn)象？華西都市報記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前，成都土地市場出現(xiàn)的溢價地塊，大部分集中在成都主城區(qū)內(nèi)。在8、9月的土地供應(yīng)中，無論是宗數(shù)還是總面積，基本上主城區(qū)和郊區(qū)縣放量為1：2，因此，土地溢價現(xiàn)象比較明顯，而且頻繁。

　　然而，成都土地市場進入10月之后，主城區(qū)土地供應(yīng)量將大幅度收縮，郊區(qū)縣供應(yīng)量放大，供應(yīng)比變?yōu)?：6以上。從主城區(qū)供地區(qū)域來看，主要體現(xiàn)在成華、武侯、金牛、青羊區(qū)。對于成都郊區(qū)、市、縣土地供應(yīng)，則主要集中在雙流、溫江、都江堰、郫縣、龍泉、金堂、大邑、邛崍等二、三圈層地塊，百畝以上地塊密集層度是近些年前所未見。面對郊區(qū)、市、縣密集推出的大量地塊，近期雖未出現(xiàn)流拍，但總體而言，均以底價成交收場。

　　專家觀點

　　主城區(qū)資源太過集中

　　“隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，主城區(qū)以及城區(qū)其他優(yōu)質(zhì)地塊準(zhǔn)入門檻越來越高，為何依然有那么多開發(fā)商逐鹿？”置信麗府花園·麗府項目營銷策劃部負(fù)責(zé)人俞雷就此認(rèn)為，從近期出現(xiàn)的單價“地王”來看，這些地塊無不具有明顯的區(qū)域優(yōu)勢?！?

　　隨著城市發(fā)展，一個城市中的優(yōu)質(zhì)地塊不可復(fù)制，因此變得日益稀缺，這在競爭激烈的樓市中難免出現(xiàn)爭奪。比如麗府片區(qū)，在經(jīng)過10多年的開發(fā)沉淀后，區(qū)域價值逐漸比肩桐梓林、紫荊等成熟區(qū)域。因此，對于7400元/平方米的“地王”而言，看似拍賣溢價很高，但由于該地塊具有做高端項目的氣質(zhì)，對于開發(fā)商仍有利可圖。

　　成都視維行營銷策劃有限公司副總經(jīng)理唐丹鵬則認(rèn)為，首先，從我省的總體區(qū)域機構(gòu)來看，大部分高端資源配套均未脫離主城區(qū)，主城區(qū)資源過于集中現(xiàn)象，促使更多人向往，并不惜高投入在主城區(qū)買房居家。尤其是對于我省地、市、州居民而言，他們把在成都市購房，甚至看成了一種“身份”的象征。

　　另外，對于主城區(qū)的地產(chǎn)項目而言，只要開發(fā)商營銷手段，以及對項目定價得當(dāng)，即使面對嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，也很少出現(xiàn)“死盤”現(xiàn)象，相對郊區(qū)、市、縣的項目而言，具有無法比擬的優(yōu)勢。

來源：華西都市報

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