看漲預(yù)期之下 房貸收緊影響有限

　　近期全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)始上調(diào)首套房貸款利率，首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-30%不等。另外，在個(gè)人首套房貸款的審批要求上也比之前更為嚴(yán)格，審批難度有所增大、審批周期有所延長(zhǎng)。在廣州，有媒體報(bào)道建行首套房貸利率最低已上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍，如果申請(qǐng)貸款者希望盡快放款的話，房貸利率則可能上浮到1.1倍，而中國(guó)銀行、光大銀行已取消首套房貸利率優(yōu)惠政策，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。首套房貸款利率優(yōu)惠，一直是支持剛性置業(yè)需求的重要政策，而眼下相關(guān)政策的執(zhí)行中，卻遭遇紛紛收緊的趨勢(shì)。　

　　首套房貸款利率的上升，會(huì)直接導(dǎo)致首次置業(yè)者貸款成本的增加，尤其對(duì)價(jià)格較敏感的剛需人群影響最大。以一套總價(jià)100萬(wàn)的房子為例，首付三成，貸款70萬(wàn)，20年貸款，如果按目前85折的優(yōu)惠幅度計(jì)算，月供為4842元，累計(jì)利息為46萬(wàn)左右，而一旦取消房貸優(yōu)惠，按基準(zhǔn)利率付款，累計(jì)利息將變?yōu)?5萬(wàn)左右，前后相差9萬(wàn)元。這無(wú)疑將加重本已資金相對(duì)緊張的首次購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

　　有分析觀點(diǎn)認(rèn)為，這將導(dǎo)致剛需買(mǎi)家的購(gòu)房負(fù)擔(dān)增加，結(jié)果加重了這類(lèi)買(mǎi)家的觀望情緒。而筆者認(rèn)為，盡管剛需買(mǎi)家受房貸優(yōu)惠減少的制約，但在眼下的市場(chǎng)回暖預(yù)期之下，只要價(jià)格合適，不少買(mǎi)家依然會(huì)選擇出手。

　　事實(shí)上，對(duì)于房貸收緊的影響和意義所在，業(yè)界專(zhuān)家有著不同的解讀。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容就認(rèn)為，炒房存在，房?jī)r(jià)就很難降下來(lái)，所以必須通過(guò)提高貸款利率來(lái)進(jìn)行調(diào)整。按揭貸款利率達(dá)到10%以上的時(shí)候，房?jī)r(jià)就會(huì)全面下跌。而在另一些研究人士眼中，相關(guān)房貸利率優(yōu)惠的收緊，并不意味著政策風(fēng)向的進(jìn)一步向嚴(yán)。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉就表示，部分中小銀行的首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)甚至上浮，其實(shí)是變相收縮業(yè)務(wù)?！斑@和中小銀行的經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整有一定關(guān)系，利率不打折其實(shí)就是變相告訴購(gòu)房者們，我們不想做這塊業(yè)務(wù)了?！?

　　首套房貸利率收緊，究竟對(duì)調(diào)控效果來(lái)說(shuō)，是壓抑了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，還是有助平抑房?jī)r(jià)漲幅？基于不同的角度和數(shù)據(jù)，解讀也有所不同。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，此時(shí)收窄首套房貸利率，有可能導(dǎo)致首套房成交量下滑，反而推高市場(chǎng)成交均價(jià)，一定意義上來(lái)講，收窄首套房貸利率對(duì)于平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格方面的意義不大，有可能還會(huì)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果起到不利方面的作用。

　　而從近期廣州市場(chǎng)的成交表現(xiàn)來(lái)看，尤其以剛需買(mǎi)家青睞的低房?jī)r(jià)近郊區(qū)域來(lái)看，反而繼續(xù)是成交熱點(diǎn)。以南沙市場(chǎng)為例，10月成交大幅上升，由于目前該區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)市區(qū)仍處于低洼，而看漲趨勢(shì)已成為共識(shí)。在此背景下，成交量?jī)r(jià)齊升的局面自然而然地出現(xiàn)。需要指出的是，剛需買(mǎi)家出手時(shí)，同樣將物業(yè)升值潛力作為重要考慮因素，而不是單單因?yàn)榉抠J優(yōu)惠縮減而卻步。

　　經(jīng)緯行研究中心張文艷表示，此次首套房貸利率收緊，是銀行基于年底信貸額度緊張考慮所作出的短期行為，雖然首次置業(yè)的剛需人群會(huì)因此增加購(gòu)房成本，購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，但由于近期樓市成交回暖趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)預(yù)期向好，市場(chǎng)貨量充足，剛需客戶選擇性較大，因此此次首套房貸利率收緊，對(duì)實(shí)際市場(chǎng)影響有限。

來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)

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