標(biāo)桿房企銷售計(jì)劃平均完成99%

　　提前完成計(jì)劃促開發(fā)商減弱年底促銷力度，整體市場(chǎng)價(jià)格將依然維持平穩(wěn)微漲的趨勢(shì)

　　房?jī)r(jià)環(huán)比攀升的腳步仍未停歇。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲并未牽絆成交量再度沖高。而房地產(chǎn)企業(yè)，則坐享房?jī)r(jià)與成交量雙升帶來的利潤(rùn)。截至目前，標(biāo)桿房企中半數(shù)完成銷售計(jì)劃，平均銷售計(jì)劃完成率達(dá)到99%，明顯好于銷售計(jì)劃?！?/p>

　　樓市近期呈價(jià)升量增態(tài)勢(shì)　

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的10月份房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市加入了新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的隊(duì)伍，比9月份增加4個(gè)城市，二手房方面，也有32個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比走高。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲并未牽絆成交量再度沖高。全國(guó)54個(gè)城市10月新房成交量為250657套，較9月微增1.66%。同時(shí)，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的9個(gè)主要城市住宅庫(kù)存環(huán)比回落，總量4910萬(wàn)平方米的可售面積較9月相比下降2.9%，是繼5-8月份庫(kù)存連續(xù)下跌后的又一次下滑?！?/p>

　　11月以來，成交延續(xù)了此前的良好勢(shì)頭?！?/p>

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月前18天，全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到了171735套，超過了之前創(chuàng)造近2年新高的7月同期，與10月同期相比，上漲幅度更是達(dá)到了45.5%。其中，北京簽約9054套、上海簽約10692套都是創(chuàng)下了年內(nèi)的新高，同比上月同期接近翻倍。從2008-2011年11月份成交歷史記錄來看，11月后期（11.16-11.30）均比11月前半月（11.01-11.15）有明顯漲幅，因此從目前形勢(shì)看，11月的成交面積有望超過9-10月成交面積。　

　　以北京為例，根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年11月第三周（11.12—11.18），新建商品住宅（包含保障房，下文同）網(wǎng)簽量為4473套，環(huán)比前一周上漲35.8%，比10月第三周上漲51.7%。受保障房大量成交因素，上周成為年內(nèi)首個(gè)新建住宅成交量沖破4000套的單周?！?/p>

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，由于今年商品住宅市場(chǎng)回暖較為充分，年初至今，商品住宅價(jià)格漲價(jià)趨勢(shì)逐漸明顯，尤其是前期因?yàn)榈蛢r(jià)開盤而熱銷的項(xiàng)目，由于去化率高、蓄客充分，新開項(xiàng)目定價(jià)出現(xiàn)一定漲幅。不過，雖然價(jià)格出現(xiàn)上漲，但在當(dāng)前樓市調(diào)控仍未放松的前提下，剛需仍主導(dǎo)市場(chǎng)，房企提價(jià)也較為謹(jǐn)慎，即便是調(diào)高價(jià)格，也仍然低于調(diào)控前的房?jī)r(jià)水平。另外，10月和11月供應(yīng)大幅減少，而成交量減少幅度較小，促使新增供應(yīng)和成交的差距拉大。不過由于此前市場(chǎng)的集中供應(yīng)，短期內(nèi)市場(chǎng)供需失衡的情況還不會(huì)出現(xiàn)。但若持續(xù)低供應(yīng)的話，則有可能會(huì)加大未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期?！?/p>

　　二手房方面，11月第三周成交3013套，成交均價(jià)為24199元/平米。周成交量連續(xù)5周保持在3000套以上，其中工作日日均成交563套，與9月的市場(chǎng)水平接近。截至18日，11月成交7238套，環(huán)比上漲55.3%，同比上漲65.5%，成交量處于明顯的高位區(qū)間，如果考慮到月底的翹尾因素影響，11月的成交量有可能達(dá)到14000套?！?/p>

　　在成交量高位運(yùn)行的同時(shí)，價(jià)格的上漲壓力也逐漸加大，單周價(jià)格達(dá)到年內(nèi)新高。有分析認(rèn)為，由于限購(gòu)政策的影響，再加上政府還有一定的政策操作空間，價(jià)格上漲的空間有限，年末價(jià)格走勢(shì)或會(huì)以穩(wěn)中微漲為主。　

　　標(biāo)桿房企年內(nèi)任務(wù)接近完成　

　　連續(xù)多月高位運(yùn)行的成交量，消散了地產(chǎn)大佬一年前制定2012年銷售計(jì)劃時(shí)臉上的愁云?！?/p>

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，10月，十大標(biāo)桿房企總銷售面積約717萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比增長(zhǎng)55%。1-10月，十大標(biāo)桿房企總銷售面積5155萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%。值得關(guān)注的是，10月標(biāo)桿房企銷售創(chuàng)出歷史新高，比今年6月的高點(diǎn)微增1.27%。截至目前，標(biāo)桿房企中半數(shù)完成銷售計(jì)劃，平均銷售計(jì)劃完成率達(dá)到99%，明顯好于銷售計(jì)劃。其中，華潤(rùn)、綠城、招商、中海均已超出年度銷售計(jì)劃?！?

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，大部分開發(fā)商在上半年的以價(jià)換量后都完成了全年銷售業(yè)績(jī)，整體資金情況好轉(zhuǎn)，目前多調(diào)高售價(jià)，控制銷售速度。的確，在資金充裕的情況下，開發(fā)商失去了以價(jià)換量的動(dòng)力，11月第三周新入市的一期東方玫瑰家園，平均擬售均價(jià)17154元/平方米，比今年4月底一期漲了5.5%，比去年11月份一期每平米上漲近1300元?！?/p>

　　量?jī)r(jià)大起大落概率不高　

　　綜合各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，無(wú)論是從全國(guó)還是30個(gè)城市的住宅銷量，同比均呈現(xiàn)明顯的回暖跡象，但由于存量仍在高位，庫(kù)存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。張大偉分析表示，“這反映出開發(fā)商在目前的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下，對(duì)未來市場(chǎng)走勢(shì)的判斷并未十分樂觀，仍保持了相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。體現(xiàn)在各房企近期的經(jīng)營(yíng)策略上，在供應(yīng)、定價(jià)方面總體傾向平穩(wěn)。而由于調(diào)控政策的長(zhǎng)期存在，需求釋放也將保持穩(wěn)定，因此中期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落的概率不高?！薄?/p>

　　接下來，“政策將依然以重申為主，不會(huì)有更加碼的政策出臺(tái)，年底的信貸額度可能趨緊，信貸政策將是影響年末市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵政策?！睆埓髠ハ蛴浾叻治龅剑w價(jià)格繼續(xù)微漲已經(jīng)成為定論，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高，而且全年計(jì)劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場(chǎng)價(jià)格將依然維持平穩(wěn)微漲的趨勢(shì)。　

　　此外，整體房企不均衡的情況也需要注意。在房企融資動(dòng)作不斷，包括金地借殼上市、龍湖配股融資、旭輝計(jì)劃上市等多種方式均有出現(xiàn)，房企融資再掀高潮，積極儲(chǔ)備資金拿地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇之時(shí)，中華企業(yè)、榮安地產(chǎn)、綠城等企業(yè)在賣地求生?！?/p>

　　樓市以價(jià)換量已經(jīng)結(jié)束，4季度出現(xiàn)降價(jià)的可能性基本不存在，從7-9月的三季度市場(chǎng)來看，已經(jīng)是最近2年來成交最高的季度，在4季度將依然維持高位。但適逢大會(huì)，所以整體調(diào)控政策將依然以偏緊為主，所以市場(chǎng)價(jià)格將依然維持小幅上漲的趨勢(shì)。“在土地溢價(jià)已經(jīng)上漲的情況下，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的要求可能更高?！睆埓髠フf。

來源：證券日?qǐng)?bào)

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