房企千億軍團(tuán)迎來大躍進(jìn)時代 聚焦后千億時代

　　房企千億軍團(tuán)正在迎來大躍進(jìn)時代。

　　2010年，萬科策馬揚鞭，率先實現(xiàn)千億銷售額，宣告中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展邁入一個新的里程碑。在經(jīng)歷了兩年獨孤求敗的高處不勝寒后，今年萬科將迎來千億軍團(tuán)的其他兄弟們：中海、保利、綠地。綠地集團(tuán)地產(chǎn)板塊前三季度超過720億元，保利前10月銷售額超830億元，中海則突破千億港幣。看來這三家企業(yè)如果不是刻意控制銷售速度，今年挺進(jìn)千億軍團(tuán)，已是探囊取物。

　　在樓市調(diào)控不會放松的大背景下，薄利多銷、快進(jìn)快出已經(jīng)成為房企的主流模式，尤其是千億以上規(guī)模的競爭，戰(zhàn)略設(shè)定、人才儲備、產(chǎn)品研發(fā)、管理體系諸多環(huán)節(jié)更是面臨全新考驗。挺進(jìn)千億也許并不算太難，而后千億時代如何競爭，也許正如當(dāng)年百億俱樂部的廝殺，一切才剛剛開始。

　　新軍加盟

　　對于房企來說，千億銷售額不再是神話，在千億銷售榜單上，萬科也不再孤單。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科今年前10個月累計實現(xiàn)銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額1100.2億元，去年前10個月，萬科累積實現(xiàn)銷售面積941.5萬平方米，銷售金額1074.3億元，同比分別增長9.95%和2.41%。瑞銀證券分析報告認(rèn)為，萬科11月推盤量將環(huán)比回落至120萬平方米，低于9-10月的水平，但12月新推盤量將再創(chuàng)新高，達(dá)到150萬平方米。與去年全年相比，萬科2011年全年實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，今年全年業(yè)績有望超過去年水平。

　　無獨有偶，受益于年初制定的降價跑量策略，中海地產(chǎn)前10月實現(xiàn)銷售額1006.8億港元，不僅提前完成全年目標(biāo)，按照平均銷售速度，中海今年進(jìn)入千億軍團(tuán)已成定局。值得一提的是，從財務(wù)指標(biāo)來看，中海地產(chǎn)依然受益于其較高的利潤率，上半年該公司毛利率高達(dá)48.38%，超過萬科26.5%的毛利率。

　　此外，保利和綠地也正高歌猛進(jìn)，向千億俱樂部挺進(jìn)。保利地產(chǎn)方面，今年前三季度，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積742.5萬平方米，同比增長33.49%；實現(xiàn)簽約金額833. 29億元，同比增長32.91%，比2011年全年732億元的簽約額超出約100億元。龐大的新開工和新推貨量保證了保利全年的充足貨源，而抓住窗口期、大量推出剛需產(chǎn)品的靈活策略，也使保利業(yè)績今年實現(xiàn)迅猛增長。

　　同期發(fā)布10月銷售業(yè)績的綠地也被許多人寄予厚望。今年前三季度，綠地實現(xiàn)預(yù)售金額720.35億元、預(yù)銷售面積811.1萬平方米，同比分別增長32.7%和44.3%，如果年底前繼續(xù)保持這樣的銷售速度，綠地全年預(yù)銷售金額將超過1000億元。

　　千億之后

　　事實上，以萬科、中海為代表的以價換量、高周轉(zhuǎn)為主要特征的房企，在今年的調(diào)控背景下都取得了不錯的銷售業(yè)績。

　　“一旦一個樓盤做出大幅降價的市場行為，并且推盤達(dá)到一定的量，勢必會帶動整個樓盤的集中成交”，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在今年的政策環(huán)境下，房企“死扛”不如“跑得快”，在年初抓住釋放剛需的時間窗口，以高周轉(zhuǎn)應(yīng)對樓市持續(xù)調(diào)控帶來的壓力，這為房企年度銷售業(yè)績破千億做出不少貢獻(xiàn)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉也告訴記者，通過以價換量的策略、推出面向中低收入的剛需型產(chǎn)品以及全國范圍內(nèi)的城市布局，這些策略的調(diào)整促使更多房企進(jìn)入千億軍團(tuán)。而在未來很長一段時間內(nèi)，受價格管控、二三四線城市的城市化進(jìn)展等因素，薄利多銷、快進(jìn)快出將成為房企的主流模式，這也意味著，龍頭房企的規(guī)模競爭已經(jīng)全面展開，越來越多房企將進(jìn)入千億之爭的行列。

　　與此同時，由于產(chǎn)品和區(qū)域的調(diào)整，房企將普遍面臨利潤率的下降。為了彌補低利潤，對于住宅地產(chǎn)之外的旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，房企也會加大持有的比重，增強抗風(fēng)險能力。同時，對于一些有實力的房企，適當(dāng)增加地產(chǎn)金融屬性，依靠基金、拓寬融資渠道也將是千億之后的選擇。

　　典型房企

　　>>萬科

　　前10月銷售額過千億

　　11月5日晚間，萬科發(fā)布最新銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，萬科實現(xiàn)銷售金額1100.2億元，其中，10月單月完成銷售額137億元，為今年單月銷售最高的月份。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科今年前10個月累計實現(xiàn)銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額1100.2億元，而去年前10個月，萬科累積實現(xiàn)銷售面積941.5萬平方米，銷售金額1074.3億元，同比分別增長9.95%和2.41%。

　　瑞銀證券分析報告認(rèn)為，萬科11月推盤量將環(huán)比回落至120萬平方米，低于9-10月的水平，但12月新推盤量將再創(chuàng)新高，達(dá)到150萬平方米。與去年全年相比，萬科2011年全年實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，今年全年業(yè)績有望超過去年全年水平。

　　拿地方面，1-9月，萬科累計新增項目權(quán)益建筑面積587萬平方米，前9個月拿地量與去年同期322.7萬平方米的規(guī)模相比有較大幅度增長，這一增長勢頭在10月繼續(xù)得以延續(xù)。據(jù)悉，萬科10月新增7個項目，分別位于北京、天津、深圳、杭州、廈門、福建和貴陽，對應(yīng)權(quán)益容積率面積202.6萬平方米，涉及金額達(dá)59億元，為今年單月新增土地儲備的最大值。

　　在北京區(qū)域，10月27日，位于東南四環(huán)的金第萬科·朗潤園C14地塊新品二次開盤，開盤不足三小時，銷售近8成，金額近5億。至此，北京萬科公司年初預(yù)定的100億銷售目標(biāo)已經(jīng)完成，其中北京區(qū)域總銷售額超過70億元，唐山區(qū)域和秦皇島區(qū)域共銷售20多億元，這也是北京萬科進(jìn)入北京周邊區(qū)域后，其他城市銷售比重最多的年份。在今年的銷售業(yè)績中，金域華府和如園成為銷售主力，兩個項目銷售額在40億元左右。由于銷售任務(wù)已經(jīng)完成，在接下來的兩個月，北京萬科的推盤壓力明顯輕松許多。據(jù)萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了11月底計劃推出萬科藍(lán)外，年底主要以在售項目銷售為主。

　　>>保利

　　抓住窗口期沖刺千億

　　在2011年與千億銷售額失約后，今年前10月銷售業(yè)績出色的保利地產(chǎn)再度被業(yè)界寄予厚望。

　　11月7日晚間，保利地產(chǎn)公布10月銷售簡報，數(shù)據(jù)顯示，其10月實現(xiàn)簽約面積73.3萬平方米，同比增長28.73%；實現(xiàn)簽約金額77.01億元，同比增長42.09%。今年前三季度，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積742.5萬平方米，同比增長33.49%；實現(xiàn)簽約金額833.29億元，同比增長32.91%，比2011年全年732億元的簽約額還超出約100億元。

　　2011年，保利地產(chǎn)全年新開工面積達(dá)到1503萬平方米，同比增長50%。龐大的開工量在保證充足貨源的同時，也使保利地產(chǎn)的存貨進(jìn)一步上升，上半年達(dá)到1687億元的歷史高峰。在營銷策略上，保利上半年及時抓住窗口期，大量推出市場熱銷的剛需型產(chǎn)品，憑借著靈活的銷售策略和回暖的樓市環(huán)境，保利在今年實現(xiàn)業(yè)績迅猛增長。

　　早在今年8月，國泰君安一份研報中指出，保利上半年新推貨量為470萬平方米，按照年初1000萬平方米推盤計劃計算，下半年推貨量可達(dá)到530萬平方米，加上之前已推未售存貨200萬平方米左右，不排除保利下半年會調(diào)高推盤量，而即使按照60%的保守去化率，下半年實現(xiàn)438億銷售金額，全年銷售破千億可能性很大。

　　前三季度的業(yè)績再度增強機構(gòu)對保利破千億的信心。保利地產(chǎn)在年末兩個月的銷售也難以出現(xiàn)大的驚喜，公司有可能首次沖刺千億目標(biāo)。

　　值得一提的是，今年也是保利進(jìn)京十周年，在提前完成全年目標(biāo)的同時，保利產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更為優(yōu)化，保利東郡、保利中央公園、保利西山林語、保利羅蘭香谷、保利春天里涵蓋剛需、改善、高端等多個類型。此外，保利地產(chǎn)今年在北京發(fā)展第十周年推出“十年北京筑信”的品牌主題，并公布下一個十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，未來10年保利將在北京大幅提升商業(yè)地產(chǎn)比重。同時，將北京作為試點區(qū)域，在養(yǎng)老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實現(xiàn)重點突破。

　　>>綠地

　　地產(chǎn)板塊千億漸行漸近

　　綠地2010、2011年分別實現(xiàn)銷售收入947.82億元、1478.74億元。今年7月9日，美國《財富》雜志正式公布2012年世界500強企業(yè)名單，綠地以2011年實現(xiàn)銷售收入1478.74億元入圍世界500強榜單。在綠地集團(tuán)整體千億銷售規(guī)模已實現(xiàn)之后，房地產(chǎn)板塊千億也漸行漸近。

　　今年以來，綠地集團(tuán)總體經(jīng)營業(yè)績良好，發(fā)展勢頭強勁，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持較快增長，前三季度實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入1768.51億元、利潤總額86.94億元，同比分別增長32.7%和30.6%。其中，房地產(chǎn)主業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，前三季度實現(xiàn)預(yù)銷售金額720.35億元、預(yù)銷售面積811.1萬平方米，同比分別增長32.7%和44.3%，全年預(yù)銷售金額將超過1000億元。此外，基于對房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的積極預(yù)期，綠地集團(tuán)積極儲備優(yōu)質(zhì)項目，前三季度新增土地儲備23幅，土地面積317萬畝，可建建筑面積937萬平方米，并聚焦重點省會城市，簽約了一大批意向項目，為后續(xù)發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

　　為了分散樓市調(diào)控帶來的風(fēng)險，綠地早已借助產(chǎn)業(yè)布局實現(xiàn)多輪驅(qū)動，早在2005年，綠地商業(yè)集團(tuán)、綠地建設(shè)集團(tuán)、綠地能源集團(tuán)以及綠地汽車服務(wù)集團(tuán)四大綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)成立。進(jìn)入2008年后，能源產(chǎn)業(yè)資源整合、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃興起等戰(zhàn)略機遇，促使綠地進(jìn)一步明確能源、金融產(chǎn)業(yè)的次支柱產(chǎn)業(yè)地位。

　　在房地產(chǎn)板塊，綠地的結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化，綠地已從商務(wù)地產(chǎn)業(yè)績快速增長中收獲果實，去年綠地商業(yè)地產(chǎn)銷售額增長100億元，今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)比去年同期又增長了100億，預(yù)計今年全年綠地的商業(yè)地產(chǎn)會增長200億。今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量已占到整個集團(tuán)的40%至45%，未來或?qū)⑦_(dá)到五成甚至六成。目前綠地已有17棟綠地中心超高層，全國300米以上的地標(biāo)性建筑50%是由綠地投資建造，綠地開始尋覓國外的機會。7月11日，綠地與韓國濟(jì)州國際自由城市開發(fā)中心合作的濟(jì)州島健，第二單已落子澳大利亞悉尼。

　　>>中海

　　提前跑量跑贏大勢

　　“跑量”房企跑贏2012年大勢。雖然中海地產(chǎn)調(diào)高了全年銷售目標(biāo)，不過，受益于年初正確的銷售策略，降價一步到位加速跑量，中海地產(chǎn)前10月的銷售額已破千億港元，提前完成全年目標(biāo)。按照平均銷售速度，中海今年進(jìn)入千億軍團(tuán)已成定局。

　　11月8日，中海發(fā)布的10月份業(yè)績顯示，10月份公司實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額87.8億港元，實現(xiàn)銷售面積60.2萬平方米，同比分別增長29.8%及7.8%。同時，1至10月份，中海累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額1006.8億港元，同比增長28.9%，并已提前完成今年新修訂的銷售目標(biāo)；累計實現(xiàn)銷售面積647.0萬平方米，同比增長30.8%。

　　值得一提的是，因上半年銷售業(yè)績較為理想，中海地產(chǎn)于8月份將原來的全年銷售目標(biāo)800億港元調(diào)至1000億港元，盡管如此，還提前了兩個月完成全年目標(biāo)。

　　另外，報告顯示，10月份公司銷售額最多的區(qū)域為珠三角地區(qū)，共錄得20.3億港元；銷售面積最多區(qū)域為環(huán)渤海地區(qū)，共實現(xiàn)銷售面積達(dá)14.3萬平方米。北方區(qū)則為銷售額及銷售面積增長幅度最快的地區(qū)，其銷售額達(dá)10.7億港元，同比增長64.8%，銷售面積達(dá)11.3萬平方米，同比增長58.9%。

　　中海在以價換量的銷售策略方面顯然走在了前面。早在今年年初，中海就率先一步到位的降價，大大提高產(chǎn)品性價比。除了產(chǎn)品力、銷售策略以外，中海地產(chǎn)還通過成本管理和融資模式從各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制項目成本費用，從而提高在高周轉(zhuǎn)的同時，保證一定的利潤率。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，目前正處于房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間分化的階段，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間的分化過程中，大型開發(fā)商既要做大魚，也要做快魚，通過高速周轉(zhuǎn)策略提高開發(fā)和銷售速度，不僅要跑得快一些，更要想方設(shè)法擴大自己的市場份額，甚至兼并在資金面遇到發(fā)展瓶頸的中小開發(fā)商，快速進(jìn)行規(guī)?；瘮U張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的席位。

來源：京華時報　

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