十八大后樓市走勢 房價多高才合理？

　　一個荒唐的北京房價賭局近日以看跌方落敗結(jié)束。據(jù)看漲方的統(tǒng)計，北京二環(huán)內(nèi)的商品房兩年間上漲51%，三四環(huán)間的房價上漲31%，也許統(tǒng)計數(shù)字不夠客觀，但在調(diào)控政策實施的兩年間，北京房價持續(xù)上漲是不爭的事實。再看上海，近期黃浦江邊成交了一套每平米單價超過21萬元的江景豪宅，人們不禁要問：這房價漲到多高才算合理呢？

　　其實，合理房價本身是一個偽命題，在市場決定價格的樓市中，買賣即成交，存在即合理！只有不承認(rèn)市場定價的人才會提出房價是否合理的質(zhì)疑。金融中心城市如北京、上海，正確的問題是如何建立合理的住宅體系。而住宅體系是否合理的標(biāo)準(zhǔn)是有效分配稀缺的城市化空間。

　　城市化空間是現(xiàn)代都市的稀缺資源，因為城市化空間的有限性或稀缺性，城市就出現(xiàn)了一種溢價——空間的依附性溢價。任何有形資產(chǎn)，無論其真實成本如何，都會由于占有空間而增加空間的溢價，溢價率的高低主要取決于水土資源，財富效應(yīng)和人口集聚。過去人們常說：一方水土一方人；現(xiàn)在還應(yīng)加上一句：人流錢流逐水流。特別是在中國，由于多數(shù)城市嚴(yán)重缺水，城市化空間的溢價率遠(yuǎn)高于其它國家。

　　早期城市幾乎無一例外都是擇水而居，人口的集聚必然導(dǎo)致水資源不足，于是就需要引水而居，進(jìn)而造水而居。擇水到引水必然出現(xiàn)空間的稀缺性，從引水到造水，空間就從相對稀缺升級為絕對稀缺。這時，中心城市寸土寸金就不再是一個形容詞，而是投寸金得寸土，城市化空間從此不再是天賦資源，而是用金錢堆出來的絕對稀缺資源。在城市化空間成為稀缺資源之時，合理分配空間就成為城市經(jīng)營者的首要責(zé)任，這才是人們期望的“安居樂業(yè)”。

　　人們總在片面地理解“安居”，甚至有些經(jīng)濟學(xué)家也裝傻唱高調(diào)，空談所謂居者有其屋是“天賦人權(quán)”。實際上，城市大街小巷隨處可見的“租售”二字就是在提示人們：合理的住宅體系應(yīng)以“租”為主，以買為輔。中心城市，特別是金融中心城市將形成三級住宅體系：50%以上為租賃房產(chǎn)，30%～40%為普通商品房，10%左右為高端豪宅。因為人口的流動性對于中心城市，就像血液循環(huán)對于人體一樣重要，是中心城市保持競爭力的關(guān)鍵因素，而能夠讓多數(shù)人擁有私宅的地方是人口流動性較低的農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和宜居城市。

　　三級住宅體系的財富效應(yīng)在于兩個流動性，其一是低收入群體的流動性，人多錢少；其二是高端群體的流動性，錢多人少。窮人帶著夢想進(jìn)入城市尋找機會，讓夢想化虛為實，富人帶著資金進(jìn)入城市尋找人才，讓金錢見證奇跡。所以，三級住宅體系幾乎必然導(dǎo)致豪宅價格高高在上，領(lǐng)漲抗跌。政府也會用豪宅的高稅費投資建設(shè)公租房，讓更多有夢想的年輕人進(jìn)入城市，這就是現(xiàn)代城市經(jīng)營中流行的“豪宅補公租”模式。新加坡則是把公租房和保障房融為一體，可租可買，限價限量，基本實現(xiàn)了居者有其屋。

　　中心城市的商品房市場有兩個可比的價格，其一是均價，其二是天價，人口的流動性越強，城市的財富效應(yīng)越強，均價和天價之間的差距就越大。據(jù)不完全統(tǒng)計，金融中心城市的均價/天價比率差別很大，差價最低的如倫敦是3～4倍，差價最高的如香港為10～11倍。若按中間比率計算，在北京，四環(huán)內(nèi)的均價達(dá)到每平方米4萬～5萬元時，北京就會出現(xiàn)20萬～25萬元的天價公寓。在上海，中環(huán)線內(nèi)的住宅均價達(dá)到5萬～6萬元時，上海就會出現(xiàn)30萬元以上的天價公寓。

　　十八大后樓市怎么走？

　　明確“兩條腿走路”

　　十八大報告已經(jīng)明確，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展繼續(xù)堅持走“雙軌制”。

　　記者注意到，在十八大報告中，與房地產(chǎn)市場有直接關(guān)系的內(nèi)容并不多，主要有“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”。這句話明確了未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，即堅持實施住房制度的“雙軌制”，也就是說，未來政府會通過加大對保障性住房的建設(shè)，來保證中低收入人群的住房需求，而對于改善型需求，以及正常的剛性需求，則通過市場供應(yīng)來解決。

　　由于房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟、民生、城鎮(zhèn)化以及全面建設(shè)小康社會等多個方面有著極為密切的關(guān)系，因此十八大報告中在其他方面也順帶會提到住房，如“要解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過上更好生活”。而通過系統(tǒng)梳理報告中所有與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容，已經(jīng)基本可以勾畫出中長期房地產(chǎn)市場發(fā)展的大致趨勢，即在居民收入倍增大背景下，以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程過程中，房地產(chǎn)市場在未來還能保持較快發(fā)展態(tài)勢，至少在未來十年時間內(nèi)會一直如此。

　　因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。中國指數(shù)研究院提供的一份市場報告預(yù)測，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。目前，我國城市人家住宅面積水平較低，有超過7000萬戶的城市家庭人均住房低于30平方米，改善群體十分龐大。若按“人均35平方米”的小康水平作為改善標(biāo)準(zhǔn)，這一群體將帶來約68億平方米的改善性住房需求。此外，若按人均30平方米計算，未來十年新增的1.8億城鎮(zhèn)人口也將帶來至少50億平方米以上的住房需求。

　　除了住房市場之外，城鎮(zhèn)化和收入的提高，還會對商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等發(fā)展產(chǎn)生巨大影響，可以預(yù)見，此類地產(chǎn)規(guī)模在今后同樣存在較大的發(fā)展空間。

　　重要性仍不可替代

　　雖然十八大報告中并未明確房地產(chǎn)業(yè)的地位，但專家表示，在未來，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性仍然非常突出。

　　過去三十年經(jīng)濟高速增長難以持續(xù)，放緩不可避免過去三十年間，我國經(jīng)濟增速普遍在 10%以上，受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響，未來中國經(jīng)濟增速的放緩不可避免。IMF、中國社科院等機構(gòu)對未來5～10 年我國 GDP 增長率的預(yù)測普遍在 8%～9%之間，表明中國經(jīng)濟增速放緩已成各界普遍共識。

　　從中央規(guī)劃來看，“十二五規(guī)劃”提出今后五年的國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長7%，十八大報告提出確保到 2020 年實現(xiàn)全面建成小康社會目標(biāo)，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比2010 年翻一番，對應(yīng)年均增長幅度為7.18%。

　　在未來宏觀政策更加注重經(jīng)濟增長的平穩(wěn)性和健康性，而非單純追求增長速度的前提條件下，是不是意味著房地產(chǎn)行業(yè)將不再受重視？答案是否定的。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，十八大報告中并未對房地產(chǎn)行業(yè)在未來宏觀經(jīng)濟中所扮演的角色進(jìn)行詳細(xì)說明，而且目前也不再將其稱之為支柱產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)上下游關(guān)聯(lián)約50個行業(yè)，在整個經(jīng)濟發(fā)展的過程中，它所起到的作用仍不容忽視。

　　市場化手段取代調(diào)控

　　限購和限貸為樓市健康運行提供根本保障，長期來看更加注重房地產(chǎn)稅等市場化調(diào)控模式。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，新一屆政府應(yīng)該更多地傾向其自身房地產(chǎn)市場政策的調(diào)控邏輯，可能會出現(xiàn)一些變化。這個變化，應(yīng)該是當(dāng)保障房體系逐步完善，雙軌制建成，具備了一定市場緩沖期，樓市限購與限貸政策會逐步退出，房產(chǎn)稅也會作為限購的替代性政策而逐步推出來。

　　尹伯成表示，房產(chǎn)稅將逐步取代行政手段，對市場進(jìn)行干預(yù)，這是大勢所趨。而這種做法，所起到的作用幾乎與限購、限貸等政策相似，即通過稅收來達(dá)到抑制投資、投機性需求的作用。而這種做法也并不違背當(dāng)前的樓市調(diào)控精神，即把抑制房地產(chǎn)投資、投機性需求作為一項長期政策。不過可以明確的是，房產(chǎn)稅的出臺，不會傷及普通消費者。他指出，房產(chǎn)稅征收對象依然是手中握有多套房產(chǎn)的人群，而正常的市場需求，比如剛需和改善型需求，屬于免于征收的范疇內(nèi)。

　　至于房產(chǎn)稅何時會全面鋪開，業(yè)內(nèi)無法給出統(tǒng)一的說法。記者發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為在最近一年內(nèi)會全面實施者有之，認(rèn)為在未來數(shù)年內(nèi)逐步展開者亦有之。尹伯成預(yù)測，在明年的“兩會”上，中央政府極有可能會部署房產(chǎn)稅開征事宜。

短期內(nèi)房價難大漲

　　人們更為關(guān)心的是，短期內(nèi)房價會否如同任志強在此前不久所預(yù)言的那樣，出現(xiàn)大漲情形。

　　總體來看，我國處于城市化中期，城市住房供應(yīng)短缺，住房存量不足，半數(shù)以上居民人均住房面積在 30 平米以下，如果任由房地產(chǎn)投資炒作，勢必造成房價快速上漲，必然會使越來越多的居民通過購房解決住房問題愈加困難，因此抑制投資投機將促進(jìn)住房回歸居住屬性，不僅有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，對調(diào)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型也至關(guān)重要。住建部部長姜偉新在十八大新聞中心接受記者采訪時表示房地產(chǎn)限購政策短期內(nèi)不會退出，可見抑制投資、投機性需求將長期堅持，差別化信貸和限購措施近期還將繼續(xù)實施。

　　對此，尹伯成認(rèn)為，近期樓市房價難以出現(xiàn)大漲情形。在限購、限貸等政策并未退出的情況下，投資、投機性需求無法興風(fēng)作浪，因此房價出現(xiàn)大漲的可能性幾乎不存在。不過尹伯成同時認(rèn)為，基于市場需求仍舊較大，房價下跌的可能性也很小。他表示，老百姓的收入會逐步增長，十年之內(nèi)會要翻番，這意味著對房價的承受能力會得到加強，而在需求一直旺盛的情況下，房價怎么可能會下跌？

　　那么，短期內(nèi)房價將會如何變化？專家表示整個房地產(chǎn)市場會表現(xiàn)得相對比較平穩(wěn)，如出臺新的調(diào)控政策的可能性不大，市場預(yù)期也比較穩(wěn)定，因此整個市場表現(xiàn)得比較平穩(wěn)。不過具體的城市市場狀況可能會有所區(qū)別，如一些房價水平相對較低的二、三線城市，房價還有可能出現(xiàn)小幅上漲的可能。在中心城市，隨著交通、商業(yè)配套的改善，部分郊區(qū)板塊也有可能會微幅上漲。

　　房產(chǎn)稅應(yīng)回歸本質(zhì)

　　近期“房產(chǎn)稅擴容，先從經(jīng)營性物業(yè)改革，而后逐步擴展到住宅”的半官方國務(wù)院發(fā)展研究中心說法，甚囂塵上！

　　中央態(tài)度趨謹(jǐn)慎

　　事實上，自從8月20日國土部官方網(wǎng)站發(fā)布信息，披露兩湖湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細(xì)則正在制定中，即使當(dāng)天下午即撤下，“房產(chǎn)稅擴大試點”的漣漪效應(yīng)便開始發(fā)酵，至今猶余波蕩漾，尤其是11月12日住建部長姜偉新在甫結(jié)束的十八大期間，接受媒體采訪時表示，正在積極研究擴大房產(chǎn)稅試點，更把房產(chǎn)稅的話題推向風(fēng)口浪尖。

　　房產(chǎn)稅到底該不該征？用什么方式征？其稅基、稅率的高低標(biāo)準(zhǔn)為何？輿論仍有不少雜音，因此在我看來，房產(chǎn)稅欲繼2011年1月28在上海、重慶試點之后，向全國鋪開的時間點，并不如外界所想象的那么迫在眉睫與箭在弦上。

　　之所以這么判斷，首先是中央心態(tài)的微妙變化。在國務(wù)院開列的2012年經(jīng)濟體制改革重點中，并未包括房產(chǎn)稅，且文字表述由“積極開展”→“加快推進(jìn)”，2012年8月29日十一屆全國人大常委會第二十八次會議上，再調(diào)整為“穩(wěn)步推進(jìn)”。說明政府在博采眾議、聽取正反兩方意見之后，心態(tài)趨于謹(jǐn)慎。

　　任、賈都在糊弄老百姓

　　耐人尋味的是，反對征收房產(chǎn)稅的聲音當(dāng)中，最具影響力的，竟然是國家稅務(wù)總局原副局長許善達(dá)。他在10月15日“中國房地產(chǎn)價值高峰論壇”上，旗幟顯明地表示“我反對擴大房產(chǎn)稅試點，抑制投資和投機的關(guān)鍵還是要針對交易環(huán)節(jié)征稅，何時銷售何時征稅較符合實際”。

　　更為市場所熟知的，則是華遠(yuǎn)集團董事長任志強與財政部財政科學(xué)研究所所長賈康在媒體上的唇槍舌戰(zhàn)。任志強直指：賈康糊弄老百姓，征收房產(chǎn)稅老百姓是受害者，任何和房子交易與持有有關(guān)的稅收，一定會推高房價！房產(chǎn)稅一定會體現(xiàn)在租金或房價中由消費者承擔(dān)。賈康則回應(yīng)：就該像收繳水電煤氣費一樣收繳房產(chǎn)持有稅，而且應(yīng)該階梯征收，一套免收，二套每年征1%，三套每年征10%，逼出有效供應(yīng)。

　　任何稅費開征，老百姓都“受害”

　　在我看來，這兩人的說法都不免偏頗。老任之所以著急，其實擔(dān)心的是一旦開征房產(chǎn)稅，購房者將瞬間銳減，從而在一定時間內(nèi)壓制市場有效需求；至于“老百姓是受害者”的觀點，則純粹是煽動民粹的蠱惑之詞，因為任何稅與費的增減，本來就與消費者息息相關(guān)，“受害者”的說法并不妥當(dāng)。

　　至于賈康的論述看似主張、符合公平正義，但卻“指鹿為馬”，因為他認(rèn)為應(yīng)該開征的稅種根本不叫“房產(chǎn)稅”，充其量只能稱之為：豪宅稅。何謂“房產(chǎn)稅”？顧名思義，是以房產(chǎn)之有無作為課稅標(biāo)準(zhǔn)，基本上是“認(rèn)房不認(rèn)人”的，只針對豪宅或擁有多套房的人課稅，不但名實不相符，更將造成稽征與認(rèn)定的多重障礙，消費者勢必采取諸如“假離婚”等各種避稅手段，最終導(dǎo)致政府投入的人力比收上的稅還要多，其結(jié)果是擾民、勞民而傷財，完全無法落實政策所希望達(dá)成之目的與效果。

　　房房皆課稅才是“房產(chǎn)稅”

　　因此，我認(rèn)為房產(chǎn)稅應(yīng)回歸其本質(zhì)，即“以房為本”。而避免殃及無辜的方法是采漸進(jìn)式稅率之調(diào)整手段——以家庭為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只準(zhǔn)許一套為自用，給予優(yōu)惠稅率，第二套以上則視為營業(yè)用包括出租或閑置，給予一般稅率。如此一來，房房皆課稅，認(rèn)定與操作簡單，加之所費不多，使避稅誘因不足，并可相當(dāng)程度補充地方稅收，從而抑制其賣地沖動，方為房產(chǎn)稅可長可久之策。

　　那么房產(chǎn)稅何時會大范圍鋪開實施呢？我看明年上半年之前，可能性并不大。

來源：理財周刊

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