土地市場(chǎng)供需雙旺 年末多城市地王頻現(xiàn)

　　一面是北上廣深以及天津、武漢、南京、大連等一二線(xiàn)城市近期批量供地上千畝，優(yōu)質(zhì)地塊層出不窮；另一面無(wú)論央企、民企紛紛加快拿地步伐，溢價(jià)率走高，各城市地王、準(zhǔn)地王頻出。預(yù)計(jì)年末這波土地市場(chǎng)供需雙旺的局面仍將持續(xù)，而土地市場(chǎng)的熱度也將傳導(dǎo)到樓市，使樓市持續(xù)淡季不淡的狀態(tài)。

　　地王頻出

　　上半年土地市場(chǎng)的“極寒”，受損失最大的無(wú)疑是各個(gè)地方政府。土地出讓收入和相關(guān)稅費(fèi)銳減，供地任務(wù)完成比例不高，還直接影響了樓市預(yù)期。臨近年末，為了沖刺全年供地目標(biāo)，各地方政府在加大供地量的同時(shí)，紛紛推出市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，直接決定了地王的頻頻出現(xiàn)。

　　一線(xiàn)城市中，北京11月27日新增掛牌6地塊，總建筑面積61.8萬(wàn)平方米，6塊地總起拍價(jià)37.75億元，其中有北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)0304-622地塊住宅混合公建用地項(xiàng)目，樓面起價(jià)3.38萬(wàn)每平方米，有望刷新今年北京單價(jià)地王紀(jì)錄。在北京掛出單價(jià)準(zhǔn)地王的同日，上海外灘濱江綜合開(kāi)發(fā)有限公司和中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元拍得黃浦區(qū)594北塊、596街坊商辦地塊，樓面價(jià)達(dá)到了3.6萬(wàn)元/平方米，刷新了今年上海土地市場(chǎng)的最高單價(jià)紀(jì)錄。11月30日，廣州出讓11塊地塊，當(dāng)?shù)孛襟w為這場(chǎng)年內(nèi)規(guī)模最大的土地拍賣(mài)總結(jié)了幾個(gè)關(guān)鍵詞，“1.4萬(wàn)平荔灣芳村天價(jià)地價(jià)”“2萬(wàn)平保障房配建面積”“131%超高溢價(jià)”“數(shù)十輪輪番飆價(jià)”，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士直呼2010年的土地市場(chǎng)盛況再現(xiàn)。據(jù)了解，廣州12月份還有十余宗土地將推出。深圳也于11月末誕生今年以來(lái)的總價(jià)地王，深圳尖崗山一塊面積達(dá)15萬(wàn)平方米的地塊，最終被中海地產(chǎn)以20億元成功競(jìng)標(biāo)，溢價(jià)100%。

　　面對(duì)一線(xiàn)城市的土地出讓熱潮，二線(xiàn)城市的表現(xiàn)也不遑多讓。天津土地交易中心近日發(fā)布公告，將公開(kāi)掛牌出讓兩宗地，總起價(jià)42億元。其中位于南開(kāi)區(qū)天塔道北側(cè)地塊，土地出讓面積104324平方米，起拍價(jià)36.96億元，有望成為天津今年總價(jià)地王。大連市國(guó)土資源和房屋管理局公告顯示，將以?huà)炫品绞匠鲎屛遄诘貕K，總用地面積達(dá)55.5萬(wàn)平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局以?huà)炫品绞匠鲎屓谧≌玫?，出讓面積共計(jì)34.9萬(wàn)平方米。11月30日，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司，通過(guò)競(jìng)拍取得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號(hào)地塊的土地使用權(quán)，土地出讓價(jià)為56.2億元，該幅地塊也成為截至目前的全國(guó)總價(jià)地王。

　　中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市的數(shù)據(jù)顯示，11月份前15天的各地經(jīng)營(yíng)性用地成交面積約356公頃，約占10月份成交量的58%。同時(shí)13個(gè)重點(diǎn)城市11月份前15天的經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)約797公頃，已經(jīng)超過(guò)10月份777公頃的供應(yīng)量。

　　熱度傳導(dǎo)

　　地方政府的積極推地和房企的積極拿地，共同造就了這一波年末土地?zé)岢?。而供需雙方的積極態(tài)度，并非偶然。

　　地方政府方面，上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)僅完成全年計(jì)劃的29.6%。第三季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)5.43萬(wàn)公頃，環(huán)比減少4.26%，同比減少37.75%。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1至10月，306個(gè)城市土地交易23640宗，土地出讓金14027億元，與去年全年相比減少37.10%，一線(xiàn)城市與去年全年相比更是大幅減少51.53%。顯然，地方政府從完成全年土地供應(yīng)任務(wù)和增加賣(mài)地收入角度出發(fā)，加大土地出讓力度，同時(shí)增加價(jià)格高的優(yōu)質(zhì)地塊出讓成為其最佳選擇。

　　房企方面，11月前22天，僅萬(wàn)科、綠城、招商、保利、富力和金地6家企業(yè)合計(jì)拿地權(quán)益支付價(jià)格達(dá)到110.45億元，權(quán)益建筑面積達(dá)327.95萬(wàn)平方米。房企拿地?zé)崆樯?，也與當(dāng)前樓市成交回升、房企資金鏈情況全面緩解有很大關(guān)系。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，在資金鏈好轉(zhuǎn)的背景下，房企拿地意愿增強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)1個(gè)多月，各地的土地供應(yīng)量還會(huì)處于井噴階段，各地方政府將通過(guò)大量推地來(lái)加快完成供地計(jì)劃，提高土地出讓收入，而資金狀況較好的企業(yè)還將加快拿地速度。

　　目前土地市場(chǎng)和樓市呈現(xiàn)出互相傳導(dǎo)的態(tài)勢(shì)，樓市成交為房企提供更多拿地資金，土地市場(chǎng)的持續(xù)熱度，又對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的樓市預(yù)期產(chǎn)生積極影響。截至11月25日，11月全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到了236295套，環(huán)比上升30.6%，達(dá)到年內(nèi)同期成交新高。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)新金融記者表示，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價(jià)及成交單價(jià)雖然比較高，但相比2010年的地王出現(xiàn)的地板價(jià)高于在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的現(xiàn)象還有一定差距。各地對(duì)出讓土地的定價(jià)也比較高，而且在目前市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的情況下，地王的出現(xiàn)的確對(duì)市場(chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。

　　“地王助推房?jī)r(jià)的情況一旦趨于嚴(yán)重，勢(shì)必會(huì)有相應(yīng)的‘降溫’政策出臺(tái)，因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)和政策層面不允許房?jī)r(jià)大漲的情況出現(xiàn)。目前來(lái)看，針對(duì)高價(jià)地的限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)保障房面積、競(jìng)公共配套等政策，也在平抑地價(jià)方面發(fā)揮一定作用。經(jīng)過(guò)一定時(shí)間反彈后土地市場(chǎng)還將回歸平穩(wěn)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

來(lái)源：新金融觀察報(bào)

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