房地產(chǎn)改革需從供給入手

　　盡管樓市調(diào)控政策在2012年依舊嚴厲，在年中市場出現(xiàn)反彈之時，調(diào)控的力度甚至出現(xiàn)了更嚴的趨勢，但在剛剛過去的11月份，各地新房市場可謂供銷兩旺，房地產(chǎn)市場迎來“暖冬”。而從國統(tǒng)局每月發(fā)布的70個城市房價數(shù)據(jù)來看，全年房價低開高走的趨勢也十分明顯。

　　房地產(chǎn)調(diào)控三年來，隨著投資和投機性需求逐漸被擠出市場，房價近幾年的漲幅得到了一定的控制。不過，“量升價跌”這一決策層最希望看到的局面始終未能有效形成在銷售遇阻的情況下，開發(fā)商的“以價換量”策略在短期內(nèi)推升房地產(chǎn)銷量，但銷售一旦回暖，房價的下行動力就明顯減弱，房地產(chǎn)市場的量價在大多數(shù)時間內(nèi)始終維持高度正相關(guān)的態(tài)勢。

　　毫無疑問，作為事關(guān)國計民生的重要領(lǐng)域，抑制、穩(wěn)定房價是重要的任務(wù)，不過，由于房地產(chǎn)行業(yè)依舊是我國經(jīng)濟增長重要的動力來源，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資也是保持經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的現(xiàn)實需求，但在“量升價跌”局面形成之前，控房價與穩(wěn)增長卻如同魚和熊掌一樣難以兼提。在筆者看來，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵的十字路口，有必要重新審視一下過去的政策思路，尋求更有效的政策途徑。

　　在過去三年時間里，以“限購”、“限貸”等為核心的調(diào)控政策充分顯示出了政策將抑制需求作為調(diào)控的著力點，在調(diào)控初期房價過快上漲，投資、投機需求泛濫的背景下，這一政策無疑是切實而有效的。但隨著時間的推移，投資、投機需求逐漸被擠出市場，抑制需求的政策效果也明顯地出現(xiàn)邊際遞減，而且面對著數(shù)量依然龐大的剛性需求和改善性需求，盡管目前樓市庫存處于歷史高位，但從長期的角度看，樓市供求很難說已經(jīng)供大于求。因此，未來房地產(chǎn)調(diào)控有必要進一步向供給端傾斜，而且更需要有向房地產(chǎn)供給的上游土地市場改革的勇氣。

　　事實上，回顧近十年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房價的上漲可以說是始于“8·31大限”，“71號令”的出臺結(jié)束了土地市場“雙軌制”的歷史，政府壟斷了經(jīng)營性土地的供應(yīng)。且不說土地價格上漲對房價的推動作用，單從供給的角度而言，土地市場供給受限不可避免地對房地產(chǎn)市場供給造成了負面影響。經(jīng)濟學(xué)的理論告訴我們，在供給受限的情況下，市場的量價勢必會跟隨需求出現(xiàn)波動，這也意味著量價往往是同漲同落；只有當供給變化帶動市場波動的情況下，政府所期望的“量升價跌”的反向變化才有可能出現(xiàn)。因此，如果土地市場供給規(guī)則不能得到有效改變，當前以抑制需求為主的調(diào)控政策就難以取得最理想的效果，而我國房地產(chǎn)“一管就死、一放就亂”的怪圈也難以真正破除。

　　不可否認，由于土地出讓收入占到我國財政收入三成以上，對于一些地方政府而言，土地收入甚至將占到財政收入的七八成，因此關(guān)于土地市場的改革必將是長期而艱巨的，這也決定了我國房地產(chǎn)調(diào)控的長期性。但筆者相信，決策層有能力也有決心打好這場攻堅戰(zhàn)，從源頭上解決困擾我國房地產(chǎn)業(yè)，乃至整個經(jīng)濟發(fā)展的市場頑疾。

來源：上海金融報 作者：潘晟

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