劉艷：地產(chǎn)2012 將政策市進(jìn)行到底

房地產(chǎn)，一個(gè)不斷制造新聞與社會(huì)焦點(diǎn)的行業(yè)，一個(gè)盛產(chǎn)富豪的行業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)讓人愛(ài)恨交織的行業(yè)。自20年前中國(guó)開(kāi)啟住房改革那天起，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就注定要成為影響甚至誘導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要籌碼，這份籌碼的重量并非完全來(lái)自地產(chǎn)企業(yè)家們的勤勞與智慧，畢竟，各行各業(yè)的企業(yè)家都是勤勞與智慧的代表，然而在中國(guó)沒(méi)有一個(gè)行業(yè)可以與房地產(chǎn)業(yè)的造富歷程相媲美。

　　若回顧中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)是政府制定的土地與行業(yè)游戲規(guī)則以及洶涌的城鎮(zhèn)化浪潮成就了今天占到國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)70%以上席位的地產(chǎn)大佬們。政府是市場(chǎng)游戲規(guī)則的制定者，市場(chǎng)規(guī)則決定著市場(chǎng)主體的運(yùn)行路徑，中國(guó)樓市經(jīng)歷的背后是政策調(diào)控干預(yù)的“從無(wú)到有、從松到緊”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不到30年，卻經(jīng)歷了最為跌宕起伏的發(fā)展軌跡，若將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比作春夏秋冬，樓市經(jīng)歷了從20年前商品房市場(chǎng)起步時(shí)期的春暖花開(kāi)，到2000年以后的樓市供需兩旺的火紅盛夏，再到2009年的秋風(fēng)肅殺乃至隆冬速凍。正所謂成也政策、敗也政策，由政策規(guī)則造就的地產(chǎn)繁榮今天面臨的最大生存發(fā)展危機(jī)不是來(lái)自市場(chǎng)供求而是來(lái)自久控不松的“政府調(diào)控政策”。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)蕭條，金融危機(jī)等內(nèi)憂外患的逼迫下，2009年誕生了被戲稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”，實(shí)行限購(gòu)、限貸、限融資等一系列行業(yè)限制性措施，樓市迅速降溫并進(jìn)入冰凍時(shí)期。中央控制房?jī)r(jià)的決心甚大，動(dòng)用財(cái)稅政策、行政直接干預(yù)甚至官員問(wèn)責(zé)等全面手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，包括央企在內(nèi)的涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目的非地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一波退出潮，房地產(chǎn)企業(yè)也從2005年的8萬(wàn)多家銳減到6萬(wàn)家。2009年到2010年可以說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)的速凍期，不過(guò)，隆冬與盛夏的共同點(diǎn)就在于，極端溫度只能維持在某個(gè)短暫的特定時(shí)期而不能持久。那么，到了2012年，這個(gè)充滿預(yù)測(cè)與神秘的年度，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟發(fā)生了些什么？哪些事情值得我們盤(pán)點(diǎn)呢？邁過(guò)2012年，房地產(chǎn)業(yè)又何去何從呢？

　　房市、股市和車(chē)市是反映中國(guó)經(jīng)濟(jì)冷熱的三個(gè)風(fēng)向標(biāo)，其中樓市作為近年來(lái)各地區(qū)拉動(dòng)GDP的核心力量更是成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。反之，國(guó)家經(jīng)濟(jì)基本面與政府宏觀調(diào)控政策成為影響樓市的最強(qiáng)因素。筆者認(rèn)為，房市的冷暖也有三個(gè)風(fēng)向標(biāo)，即房控、房企、房?jī)r(jià)，分別代表了政府（房地產(chǎn)調(diào)控）、企業(yè)、市場(chǎng)。對(duì)于2012年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，筆者首先想到的是老祖宗為我們留下的一句至理真言：全則必缺，極則必反，即“物極必反”。

　　2012年上半年的樓市回暖給出了最直接的證明，得益于年初政府樓市政策的“微調(diào)”，加之開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“以價(jià)跑量”的銷(xiāo)售策略，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量得以逐步回升，并且呈現(xiàn)出所謂“回暖”的行情。2012年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積雖然呈持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但降幅卻呈現(xiàn)出逐月收窄的趨勢(shì)。1-5月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積2.88億平米，同比下降12.4%，降幅較1-4月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。5月當(dāng)月商品房銷(xiāo)售面積更是出現(xiàn)了大幅的反彈，環(huán)比上漲20.3%。一線城市成交量紛紛創(chuàng)下去年初實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)的最高水平。成交持續(xù)回暖也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)止跌回升，使得本來(lái)預(yù)期普遍悲觀的一線開(kāi)發(fā)商上半年都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，大部分上市企業(yè)都完成了年度銷(xiāo)售目標(biāo)的50%左右。 上半年樓市回暖的原因很明確，隨著地方對(duì)樓市政策的微調(diào)以及中央貨幣政策得以放松，降準(zhǔn)、降息等政策逐步出臺(tái)；各地樓市調(diào)控政策的微調(diào)、首套房貸利率優(yōu)惠、公積金貸款上限放寬等以及央行持續(xù)的降息等貨幣政策的實(shí)施，在這種局面下，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大變化，釋放了一定的購(gòu)買(mǎi)力；其次，由于開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力較大，為加速出貨，開(kāi)發(fā)商采取的“以價(jià)換量”等降價(jià)銷(xiāo)售策略，吸引了部分自住剛性需求，進(jìn)一步支撐了上半年樓市成交量反彈。

　　經(jīng)受過(guò)2009年以來(lái)的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”之后，哪怕是微微的一絲政策松動(dòng)，各地市場(chǎng)及房企都會(huì)積極“響應(yīng)”，利用行政手段直接調(diào)控市場(chǎng)的后果往往難以預(yù)測(cè)，但有一點(diǎn)是肯定的，那就是只要投資與居住的剛性需求不能通過(guò)商品房與保障性住房等多層級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)解決，那么任何強(qiáng)制性的行政施壓都難以長(zhǎng)期維持，并且維持的時(shí)間越久后果往往越發(fā)適得其反。

　　相比之前一年樓市速凍的肅殺景象，2012年上半年中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)解凍跡象，但“回暖”不等于“復(fù)蘇”，上半年的回暖是否會(huì)成為市場(chǎng)就夠行復(fù)蘇的起點(diǎn)則尚需商榷。畢竟樓市成交上漲，核心原因之一就是地方政策“微調(diào)”帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期。因此，樓市回暖實(shí)際上是心理預(yù)期回暖，樓市的反彈本質(zhì)上是被政策凍結(jié)的一部分市場(chǎng)剛性需求的釋放，而非整個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性系統(tǒng)復(fù)蘇。就這樣，帶著對(duì)樓市是否回暖的爭(zhēng)論，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到2012年的下半年，下半年的政府政策反應(yīng)與市場(chǎng)格局將上半年的回暖定性為“乍暖還寒”。的確，房控政策有“微調(diào)”，但是中央政府的政策調(diào)控趨勢(shì)沒(méi)有變，相反在加強(qiáng)，所以“微調(diào)”難成主流。針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)狀，溫家寶總理再次在會(huì)議講話中強(qiáng)調(diào)要將房?jī)r(jià)控制在合理范圍內(nèi)；中央政府對(duì)地方政府的“微調(diào)”行為也進(jìn)行了及時(shí)糾偏?？梢?jiàn)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尚待全面復(fù)蘇的背景下，中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度和調(diào)控方向依然不變，限制性發(fā)展政策趨勢(shì)仍然是主流。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年1-10月份的數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資57629億元，同比增長(zhǎng)15.4%，這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出最冷的冬天；且銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)有所回升，商品房銷(xiāo)售額46301億元，增長(zhǎng)5.6％；其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)6.6％，辦公樓銷(xiāo)售額下降0.4％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)2.7％。；資金方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金76397億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增速比1-9月份提高1.5個(gè)百分點(diǎn)；遇冷的重災(zāi)區(qū)則出現(xiàn)在地方土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積27659萬(wàn)平方米，同比下降18.0%，土地成交價(jià)款5762億元，下降11.8%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。盡管北京、廣州等一線城市依然出現(xiàn)了“地王”但也只是無(wú)關(guān)市場(chǎng)趨勢(shì)的“個(gè)體現(xiàn)象”。在價(jià)格方面，2012年新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況：70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有17個(gè)，持平的城市有18個(gè)，上漲的城市有35個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.5%；可見(jiàn)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的狀態(tài)。

　　2012年下半年政府似乎進(jìn)入了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深水區(qū)，以“限購(gòu)”為代表的典型行政調(diào)控手段在地方政府騰挪躲閃式的應(yīng)對(duì)企圖下，似乎已經(jīng)難以應(yīng)付出現(xiàn)的調(diào)控新壓力，“調(diào)控房?jī)r(jià)“已經(jīng)成為一項(xiàng)政治任務(wù)，以至于出現(xiàn)了諸如陜西等地區(qū)對(duì)房企直接出臺(tái)“限價(jià)”的政策文件，有一種回歸“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”的味道。不管怎樣，各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，還沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能夠用一項(xiàng)短期調(diào)控政策解決一個(gè)關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)與行業(yè)所帶來(lái)的長(zhǎng)期發(fā)展問(wèn)題。

　　整體看，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于焦灼狀態(tài)且屬于政策市，從上半年的乍暖還寒到下半年的從緊從嚴(yán)，政策方向依然維持緊張，但調(diào)控手段趨于穩(wěn)定保守。中國(guó)經(jīng)濟(jì)將長(zhǎng)期面臨通脹危險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的保值增值需求依然強(qiáng)勁，放松調(diào)控政策后房?jī)r(jià)反彈似乎順其自然。2012年中國(guó)房地產(chǎn)依然未能擺脫政策市的束縛。

　　政策的科學(xué)性首先體現(xiàn)在政策的有效性，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下，公共政策對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)與規(guī)制作用需要通過(guò)市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制來(lái)完成，也就是說(shuō)，行政干預(yù)的手段是直接看得見(jiàn)的手，但其效果產(chǎn)生過(guò)程相對(duì)間接。目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上都是被動(dòng)應(yīng)對(duì)型的短期政策，并且彼此獨(dú)立，缺乏組合系統(tǒng)性，短期效果看似明顯，實(shí)則無(wú)法持續(xù)。因此，十八大之后的房地產(chǎn)調(diào)控政策將更加強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期性和可持續(xù)性；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)交叉性明顯，政策的制定不能針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的某個(gè)單一表面問(wèn)題，而應(yīng)該深入到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的層面，綜合制定產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策。國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的大背景決定房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例必須下調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的一部分，是國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)對(duì)象，要改變地方依賴土地財(cái)政和依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面，就必須降低房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例，平衡各產(chǎn)業(yè)之間的發(fā)展資源，讓各市場(chǎng)主體回歸所處行業(yè)的本位。

　　綜上所述，盤(pán)點(diǎn)2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心意義在于反思房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天出現(xiàn)的頑癥，而不在于討論樓市反彈是乍暖還寒，還是行業(yè)復(fù)蘇；也不在于預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的漲或跌。在經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)隆冬的考驗(yàn)后，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)當(dāng)和過(guò)去一樣成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)領(lǐng)域的一支獨(dú)秀，而應(yīng)與其他產(chǎn)業(yè)共同回暖，步入良性發(fā)展。我們期待真正的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)業(yè)“回暖”，只不過(guò)那時(shí)的“回暖”不再是房?jī)r(jià)的瘋漲，而是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化以及行業(yè)發(fā)展的凈化。

　　中共十八大報(bào)告中直接提到與住房有關(guān)的話有兩點(diǎn)，一句是“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過(guò)上更好生活”。與國(guó)家穩(wěn)定相比，房地產(chǎn)業(yè)的超速增長(zhǎng)必須為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展讓路。勞動(dòng)力、后發(fā)優(yōu)勢(shì)等經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展紅利正在離我們遠(yuǎn)去。改革是最大的紅利，那么，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展紅利在哪里呢？我們需要思考并直面變革。

來(lái)源：和訊網(wǎng) 作者：劉艷

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