年底各地土地市場上演“王的盛宴”

　　“王的盛宴”正在土地市場上演。從11月27日到12月3日，7天產生7個地王！北京、上海、成都、深圳、南京、廣州、珠海7個城市成為地王的誕生地，這7個地王的總價合計達178.17億元（北京農展館地塊尚在掛牌中，暫按20億元起始價計算）。

　　萬科相關人士表示，單純以總價或單價作為判斷依據，并不能準確反映出土地的價值，具有一定片面性。真正應該警惕的地王，應該是那些地價中含有較多預期成分，只有房價在短時間內大幅上漲才能盈利的項目，也就是所謂“面粉貴過面包”的土地。當這類土地大量出現(xiàn)時，往往意味著市場形勢的升溫。

　　中原集團研究中心總監(jiān)劉淵認為，在當前的房地產調控形勢下，雖然今年年底各地出現(xiàn)了多個地王，但全國總的新開工面積數據依舊在低位徘徊，這與2009年、2010年的土地市場火熱不同。目前，企業(yè)拿地還是以補充土地儲備為主，與之前的戰(zhàn)略擴張截然不同。

　　核心城市上榜

　　進入2012年下半年，土地市場呈現(xiàn)轉暖之勢，先是以萬科、保利地產西山林語保利新茉莉公館為首的大型房企頻頻吞地，之后又演變?yōu)槠髽I(yè)對優(yōu)質地塊的爭奪。從克而瑞研究中心的數據來看，萬科11月的銷售業(yè)績創(chuàng)下今年新高，今年的銷售額有望突破1400億元；恒大地產11月銷售額再超百億元，提前完成了全年的目標?？梢哉f，大型房企的銷售業(yè)績正在逐漸轉好。

　　“隨著業(yè)績的提升和銷售面積的增加，開發(fā)商有補充土地儲備的需求。”劉淵表示。

　　接下來，土地市場上演了一場場“王的盛宴”。11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元摘得黃浦區(qū)594北塊、596街坊地塊，樓面地價高達36176元/平方米，刷新了今年上海的單價最高紀錄。

　　克而瑞研究中心分析師李瑩表示，黃浦區(qū)地塊東臨黃浦江，北接外灘，靠近南京路商圈，地處黃金地段。從交通設施來看，地塊距地鐵9號線小南門站1000米左右，并臨近復興東路輪渡口，交通非常便利。近年來，該地塊附近供應土地數量較少。2009年成交的外灘國際金融服務中心（8-1）地塊的樓板價為34148元/平方米，因此黃浦區(qū)594北塊、596街坊地塊今年的成交樓板價并不算很高，其位置優(yōu)越性及地塊的稀缺性都決定了它的價值。

　　在上海出現(xiàn)單價地王的當天，北京也不甘“示弱”，北京市國土資源局掛牌推出了朝陽區(qū)農展館北路8號地塊，掛牌出讓起始價為20億元，起始樓面地價高達3.38萬元/平方米，成為今年以來北京土地市場上的單價地王。

　　同樣熱鬧的城市還有深圳。11月28日，中海地產中海九號公館中海尚湖世家以總價20億元摘得深圳寶安尖崗山A122-0341宗地，刷新了深圳2012年度的土地出讓總價紀錄，其樓面地價為10982.97元/平方米。

　　隨后，二線城市也卷入了這場地王盛宴。11月30日一天內，南京和成都也分別誕生了地王。其中，中冶置業(yè)以底價56.2億元競得南京下關濱江G50地塊，這意味著年內全國總價地王的誕生。而成都武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村地塊則由大港國際以總價2.8億元摘得，溢價率高達150%，刷新了成都土地招拍掛以來的成交樓面地價紀錄。

　　11月30日，一線城市廣州也在發(fā)力，中國奧園以底價34.1億元競得番禺新城地鐵上所蓋超大體量商業(yè)地塊，成為廣州今年以來的總價地王。

　　在前述6個地王之后，12月3日，珠海的新晉地王也趕來湊熱鬧。珠海市土地房產交易中心公告顯示，保利地產以17.37億元拿下2012-13號地，樓面地價為7400元/平方米，成為今年的珠海地王。

　　李瑩表示，近期地王涌現(xiàn)反映了當前土地市場熱度提升，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。一方面，地方政府加大推地量，并增加了優(yōu)質地塊供應；另一方面，企業(yè)業(yè)績完成情況較好，拿地需求強烈。同時，地王頻繁現(xiàn)身也會對市場心理預期產生一定的沖擊。

　　但記者從中國指數研究院拿到的一份數據顯示，今年1~11月，全國土地出讓金總計為160813130.78萬元，而去年同期為197080709.64萬元。同比減少了18.4%，因此土地市場總體上并未出現(xiàn)大的反彈。

　　拆遷補償成本將提高

　　從前述7個地王所處的城市來看，一二線城市的優(yōu)質地塊成為了香餑餑，當地的土地市場也相對比較活躍。劉淵表示，這與樓盤的銷售市場有關。從今年的情況來看，一二線城市的回升比三四線城市好很多，同時也更平穩(wěn)。在這種情況下，企業(yè)才會更加青睞一線城市與二線核心城市。同時，在房地產調控形勢下，土地市場出現(xiàn)了兩極分化，房企更愿意去一二線城市拿地，因為核心城市的優(yōu)質地塊保值性更強，利潤率更高，開發(fā)風險更小一些。與此相反，三四線城市則表現(xiàn)乏力。

　　劉淵認為，在當前的房地產調控形勢下，雖然今年年底各地出現(xiàn)了多個地王，但全國總的新開工面積數據依舊在低位徘徊，這與2009年、2010年的土地市場火熱不同。目前，企業(yè)拿地還是以補充土地儲備為主，與之前的戰(zhàn)略擴張截然不同。

　　據華東某市土地儲備中心相關負責人介紹，土地收儲成本的增加也意味著地價的上漲，即地塊位置越好，意味著土地收益高，但拆遷成本也很高。目前，一些城市在出讓土地時，收益率一般在25%左右。此外，土地在一級開發(fā)和二級開發(fā)之間的利潤空間一般不會超過15%，北京控制在8%到12%之間。”

　　該負責人還表示，正在修訂的《土地管理法》將大幅度提高征地成本?！澳壳罢f得最多的是，對于農民土地補償標準要提高10倍左右。如果再考慮同地同價機制，那么今后的土地開發(fā)成本將大幅提高?！?

來源：中國房地產報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀