根治小產(chǎn)權(quán)房關(guān)鍵在推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

　　今年以來，北京、深圳等地整治小產(chǎn)權(quán)房、探索土地管理制度改革的舉動頗受關(guān)注。接受中國證券報記者采訪的業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，未來在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，根治小產(chǎn)權(quán)房關(guān)鍵在于建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度，打破城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)，而在現(xiàn)有條件下，不妨考慮通過合法程序?qū)⑿‘a(chǎn)權(quán)房納入保障房體系之中。

　　推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

　　北京在清理整治中，要求杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，對在建在售的，堅決處理立即叫停，對多年形成的，通過分析原因，分類研究處理辦法。深圳已選取沙井街道共和社區(qū)和平湖街道山廈社區(qū)作為土地管理制度改革試點社區(qū)。小產(chǎn)權(quán)房對應(yīng)的土地使用權(quán)不能正常交易，但多年來建造、銷售和購買小產(chǎn)權(quán)房的行為屢禁不止，成為城市化過程中的一道難題。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，小產(chǎn)權(quán)房問題的實質(zhì)是宅基地使用權(quán)不能自由流轉(zhuǎn)、集體土地使用權(quán)不能進(jìn)入一級市場流轉(zhuǎn)，歸根結(jié)底是城鄉(xiāng)土地所有權(quán)的二元結(jié)構(gòu)問題。在新型城鎮(zhèn)化思路下，要想徹底根治小產(chǎn)權(quán)房問題，在于進(jìn)行相關(guān)制度的改革和創(chuàng)新，打破城鄉(xiāng)二元制度結(jié)構(gòu)，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。

　　對于未來城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)村土地權(quán)利的問題，中國人民大學(xué)葉裕民教授表示，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化、城鎮(zhèn)化成本，有必要、也有條件提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)消除一切針對進(jìn)城農(nóng)民的歧視性政策；完善土地征用制度，讓農(nóng)民能夠憑借土地權(quán)利參與并分享城鎮(zhèn)化的利益。

　　多位專家表示，集體土地征地補(bǔ)償提高乃大勢所趨，這有助于農(nóng)村土地問題的理順，并將為中國進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化鋪平道路。未來土地管理法規(guī)有望進(jìn)行更多修訂，農(nóng)民可能成為農(nóng)村集體土地交易的主體。一旦農(nóng)村集體土地能夠交易，小產(chǎn)權(quán)房問題便迎刃而解。

　　浙江大學(xué)公共政策研究院研究員楊遴杰也表示，在未來城鎮(zhèn)化過程中，應(yīng)讓農(nóng)民可以流轉(zhuǎn)自己的部分集體土地。

　　納入保障房體系

　　通過一定程序、利用合法手段，由政府支付一定補(bǔ)償，將小產(chǎn)權(quán)房納入城市保障房體系之中，被許多專家認(rèn)為是當(dāng)前形勢下處理已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房的可行措施之一。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在城鄉(xiāng)二元體制短時間內(nèi)難以改變的前提下，清理“小產(chǎn)權(quán)房”過程中除了遵循現(xiàn)行法律之外，重點還需平衡各方利益。在建設(shè)過程中，如果小產(chǎn)權(quán)房符合農(nóng)民集體土地使用制度，有利于土地節(jié)約集約利用，并給予農(nóng)民集體合理合法的補(bǔ)償，可以嘗試通過租賃方式實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬的合法化，可將此類住房納入城市保障房建設(shè)體系之中，解決住房市場的當(dāng)務(wù)之急。

　　胡景暉表示，如果建設(shè)過程中，小產(chǎn)權(quán)房屬于違法占用耕地，或者不利于土地節(jié)約集約利用，或者農(nóng)民集體未得到合理合法的補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房項目需要堅決予以撤銷，項目所在地能夠還原的耕地盡量恢復(fù)原貌。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認(rèn)為，目前很多地方保障房房源嚴(yán)重不足，相應(yīng)的土地供應(yīng)也欠缺，應(yīng)當(dāng)以此為基礎(chǔ)，尋找改革突破點。此前，深圳土地管理制度改革提出的“部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)保障房”，具有借鑒意義。在建或建好尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，由政府出面支付部分資金補(bǔ)償村集體，獲得項目使用權(quán)，再將其作為保障房房源進(jìn)行租賃分配，社會效益更大。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉提出，試點處理小產(chǎn)權(quán)房大致有兩個辦法，第一個辦法是購房者通過支付“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，從而使小產(chǎn)權(quán)房擁有合法的商品住房身份和地位，政府還有可能從小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化合法的商品住房過程中獲得部分“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”收益；第二個辦法是地方政府購買大量小產(chǎn)權(quán)房，完成保障性住房的建設(shè)任務(wù)，購買商品需求資金量比較大，有可能進(jìn)一步為當(dāng)前地方政府的債務(wù)雪上加霜。

來源：中國證券報

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀