剛需置業(yè)“末班車”買房最忌“挑花眼”

　　剛需盤近期賣得好？近日，記者收到包括亞豪機(jī)構(gòu)、北京中原市場(chǎng)研究部、鏈家市場(chǎng)研究部等在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)報(bào)告，其中不約而同地提及，近期新建商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)中小戶型、低價(jià)房源成交比重增加的新特征。

　　北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，近期推出的樓盤主要位于五環(huán)外，12月3日至12月9日期間，成交Top榜中的樓盤均位于五環(huán)外，成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。亞豪機(jī)構(gòu)則引用數(shù)據(jù)稱，今年四季度市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)中，成交價(jià)格低于15000元/平方米的占比為35%，成交價(jià)在2萬(wàn)元以下則占據(jù)了2/3的市場(chǎng)份額。此外，四季度銷量排名前十位的樓盤中，8個(gè)樓盤的成交價(jià)格未超20000元/平方米。

　　低總價(jià)產(chǎn)品成供應(yīng)主流

　　在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，上述數(shù)據(jù)顯示出，當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)房主體仍為剛需購(gòu)房人群。郭毅認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的主要原因在于北京限購(gòu)令的長(zhǎng)期實(shí)施。在此政策下，中高端客群往往需要“賣一買一”或者以公司名義購(gòu)房，如此一來(lái)，無(wú)論是時(shí)間成本還是因稅費(fèi)增加而導(dǎo)致的購(gòu)房成本上升，均會(huì)影響這部分客群的購(gòu)買意愿。需求受限拉長(zhǎng)了中高端樓盤的銷售和推盤周期，使得年底前的新房市場(chǎng)供給仍以剛需盤為主。

　　記者了解到，12月上旬，北京市純商品住宅（不含保障房）新增供應(yīng)6437套，而11月全月供應(yīng)量?jī)H為4805套，12月10天的供應(yīng)量比這一數(shù)字上漲了34.0%。目前來(lái)看，剔除保障房之后，2012年4季度（截至12月10日）北京全市新房網(wǎng)簽總量與新房新增供應(yīng)量基本持平。如今供應(yīng)量的增加基本彌補(bǔ)了10月、11月期間的供需缺口，四季度以來(lái)，新房市場(chǎng)維持總體供需平衡。

　　中低價(jià)位的項(xiàng)目依然是年底市場(chǎng)供應(yīng)的主流。12月上旬，北京已有18個(gè)項(xiàng)目推盤，其中13個(gè)項(xiàng)目是開(kāi)盤單價(jià)低于2萬(wàn)元的剛需盤，主要分布在通州、大興、昌平、房山、順義等接駁了軌道交通的近郊新城。這些剛需盤中有一部分是以“年末走量”為目的，沒(méi)有出現(xiàn)明顯漲價(jià)。例如大興的金融街·融匯、房山的長(zhǎng)陽(yáng)光和作用、朝陽(yáng)東端的遠(yuǎn)洋·新悅等項(xiàng)目，本期開(kāi)盤價(jià)格與上一期持平；還有一部分項(xiàng)目小幅提價(jià)，希望通過(guò)體現(xiàn)項(xiàng)目升值的方式擠迫意向購(gòu)房者，進(jìn)而促進(jìn)成交。例如昌平的北京風(fēng)景開(kāi)盤單價(jià)上漲了200元，房山的金地朗悅開(kāi)盤單價(jià)小幅上調(diào)500元。新推出的中小戶型房源不在少數(shù)，以房山的首創(chuàng)·新悅都項(xiàng)目為例，其新推的979套房源之中，50至90平方米戶型占了98%。

　　年底仍是“首置”好時(shí)機(jī)

　　據(jù)悉，今年出讓的經(jīng)營(yíng)性用地中僅有30宗是住宅性質(zhì)用地，加上正在出讓的9宗，今年住宅用地最多成交39宗，創(chuàng)造了自2006年以來(lái)近7年的新低，僅略低于土地“招拍掛”出讓制度實(shí)施的首年——2005年，當(dāng)年出讓33宗住宅性質(zhì)用地。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商從拿地到銷售的效率大大提高，這意味著今年出讓的土地將形成明年的增量商品房供給。正因如此，今年住宅用地成交的窘迫或?qū)⒃斐擅髂昙冃马?xiàng)目減少。由于房地產(chǎn)分批分期開(kāi)發(fā)的特性，明年新盤不足的情況下，市場(chǎng)供給有可能以老項(xiàng)目后期為主，雖不致“斷頓”，但明年商品房供應(yīng)總量仍可能呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，從而導(dǎo)致出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)上漲。因此，對(duì)于自住型剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要尋覓到合適的樓盤，并且沒(méi)有超越自身的支付能力，可以考慮在年底時(shí)及時(shí)出手。

　　“年底市場(chǎng)將迎來(lái)以首次置業(yè)為主的剛性需求的集中釋放?！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，盡管部分開(kāi)發(fā)企業(yè)完成年度銷售業(yè)績(jī)，但由于政府在開(kāi)工、投資方面的壓力依然存在，部分房企也在年底選擇“乘勝追擊”的策略，以換取足夠多的現(xiàn)金流，為來(lái)年的順利發(fā)展做充分準(zhǔn)備。由于十八大以來(lái)房地產(chǎn)政策保持相對(duì)穩(wěn)定，加上房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期不再，年底仍是剛需購(gòu)房者出手的好時(shí)機(jī)。

　　“近期剛需類小戶型房源供應(yīng)有所增加，一方面是受開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏的影響，另一方面則是由于小戶型需求增加的拉動(dòng)。”鏈家市場(chǎng)研究部張旭對(duì)記者表達(dá)了類似的觀點(diǎn)：從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，明年價(jià)格難以出現(xiàn)下降，加之近期新房供應(yīng)較為充足，年底可以算作比較好的置業(yè)時(shí)機(jī)。但張旭同時(shí)也提醒那些以自住為主、持有周期長(zhǎng)的剛需購(gòu)房者，選擇合適的居住環(huán)境，考慮周邊物業(yè)形態(tài)未來(lái)的長(zhǎng)期演化，可能比追求短期的價(jià)格優(yōu)惠更有意義。

　　買房最忌“挑花眼”

　　月供多少元對(duì)于剛需購(gòu)房者而言是相對(duì)合理的負(fù)擔(dān)？提起這個(gè)，想必“房奴”們的感受各有不同。考慮到購(gòu)房總成本的控制及生活品質(zhì)的保障，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅建議，合理的購(gòu)房月供應(yīng)當(dāng)占月收入的1/3至1/2。否則，占比過(guò)少會(huì)導(dǎo)致總還款金額增加，占比過(guò)高則會(huì)影響到購(gòu)房者的日常生活。郭毅認(rèn)為，對(duì)于剛需購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，月供多少僅是買房時(shí)的考慮因素之一，此外還要考慮到意向樓盤本身具備的條件，例如所處的交通條件是否便利，項(xiàng)目周邊的商業(yè)、醫(yī)療、教育等綜合配套是否齊備，并綜合考慮開(kāi)發(fā)商的口碑和實(shí)力、項(xiàng)目自身的產(chǎn)品設(shè)計(jì)等，避免“挑花眼”。只有樓盤眼下或未來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)外部環(huán)境均好，才能在滿足購(gòu)房者日常生活所需的同時(shí)加快項(xiàng)目升值。鏈家市場(chǎng)研究部張旭則補(bǔ)充，理性的剛需購(gòu)房者還應(yīng)了解首付比例和稅費(fèi)等具體情況，以便按照自己的收入水平量力而行。

　　基于對(duì)周邊配套成熟度及即買即住的考慮，還有一些剛需購(gòu)房者將目光投向了二手房。事實(shí)上，相對(duì)于目前集中在郊區(qū)的新房，二手房的確有地段好、交通方便、現(xiàn)房、配套齊全等優(yōu)勢(shì)。但二手房的不足之處在于，相比現(xiàn)在剛需項(xiàng)目普遍采取的緊湊型、明廚明衛(wèi)的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)落后，戶型格局相對(duì)較差，存在浪費(fèi)面積的現(xiàn)象。加之二手房所處位置距離市區(qū)更近，房?jī)r(jià)難免普遍偏高，此外還要繳納比新房更高的稅費(fèi)，并支付中介公司相應(yīng)的中介費(fèi)。鑒于此，多位業(yè)內(nèi)專家在采訪中表示，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)首先權(quán)衡自身的資金實(shí)力和最為迫切的需求，然后再?zèng)Q定是購(gòu)買新房還是二手房。

來(lái)源：北京晨報(bào)

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