庫存壓力減小 標(biāo)桿房企重心重回一、二線

房地產(chǎn)調(diào)控同時(shí)也是一輪“行業(yè)洗牌”的過程，而標(biāo)桿房企在此輪“洗牌”中的表現(xiàn)備受矚目。一方面它們通過銷售回升，減小了庫存壓力，另一方面在三季度開始的拿地高潮中，標(biāo)桿房企在一、二線城市掀起了新一輪拿地高潮，一改近年來拿地逐步向三、四線城市傾斜的趨勢(shì)。而年末紛紛完成年度銷售任務(wù)的情況，使這些房企在制定新一年銷售目標(biāo)時(shí)，顯得更有底氣。

　　“翹尾”助年度任務(wù)完成

　　11月以來的年末成交“翹尾”，直接體現(xiàn)在了各大標(biāo)桿房企銷售額的提升。中海地產(chǎn)11月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額52.2億港元，實(shí)現(xiàn)銷售面積38.6萬平方米，同比分別增長(zhǎng)50.4%及42.7%。另一標(biāo)桿房企保利地產(chǎn)11月實(shí)現(xiàn)銷售金額87.03億元，同比增長(zhǎng)76.66%。房企龍頭萬科更是連續(xù)7個(gè)月銷售破百億元。在11月份，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積143.6萬平方米，銷售金額171.3億元，同比分別大增94.58%和106.63%。其他諸如恒大、金地、華潤(rùn)等標(biāo)桿房企均在11月份取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

　　而從前11個(gè)月來看，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的10家標(biāo)桿房企總銷售業(yè)績(jī)達(dá)到了6025億元，創(chuàng)下同期歷史紀(jì)錄。早在10月份，就已經(jīng)有保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中駿置業(yè)、華潤(rùn)置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等11家標(biāo)桿房企均已完成年初制定的全年銷售目標(biāo)。

　　11月份，大部分標(biāo)桿房企均已完成目標(biāo)。前11個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1178.8萬平方米，銷售金額1271.5億元，同比分別增長(zhǎng)16.1%和9.88%，銷售金額已超過去年全年。中海地產(chǎn)前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額1059億港元，同比增長(zhǎng)30%，超額完成全年1000億港元的銷售目標(biāo)。保利前11個(gè)月累計(jì)銷售金額920.32億元，超出了去年全年銷售額26%，并超出今年700億元的銷售目標(biāo)。恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額846.3億元，已提前超額完成全年800億元的銷售任務(wù)。建業(yè)地產(chǎn)首11月售93億元，已達(dá)全年目標(biāo)的103%。花樣年11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣71.74億元，累計(jì)銷售面積856060平方米，累計(jì)銷售金額已基本完成達(dá)全年人民幣72億元的銷售目標(biāo)。世茂前11個(gè)月銷售總額423億元，超過全年目標(biāo)38%。

　　“上半年的以價(jià)換量以及下半年以來的改善性需求入市，都是促進(jìn)房企業(yè)績(jī)顯著提升的原因?！焙细惠x煌中國(guó)北方區(qū)總經(jīng)理岑小春對(duì)新金融記者表示，在完成目標(biāo)后，明年平穩(wěn)中略有上漲將成為大多數(shù)房企的定價(jià)策略。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉則表示，12月樓市將繼續(xù)“翹尾”，給復(fù)蘇的2012年整體房企業(yè)績(jī)錦上添花?！岸铱梢灶A(yù)計(jì)的是2013年大部分房企將上調(diào)目標(biāo)?！睆埓髠ケ硎?。

　　掀起一輪拿地高潮

　　在銷售提升的同時(shí)，房企諸多壓力中最大的庫存壓力也有所減小。截至2012年10月，十大標(biāo)桿房企的平均庫存消化周期（已批未售面積/最近12個(gè)月的平均銷售面積）為9個(gè)月，基本與主要城市的庫存消化周期持平，這一數(shù)據(jù)在上半年底為10個(gè)月。

　　庫存壓力的減小，使得房企紛紛將眼光再次投向代表企業(yè)未來發(fā)展的土地儲(chǔ)備方面。9月份開始，標(biāo)桿房企的拿地行動(dòng)又逐漸活躍起來。十大標(biāo)桿房企下半年拿地總額達(dá)到了882億元，遠(yuǎn)超上半年304億元。下半年的拿地金額也占到銷售總額的29.1%，明顯高于上半年。

　　9至11月間，標(biāo)桿房企掀起的一輪拿地高潮，北京、上海、廣州、天津等地近期連續(xù)刷新地王紀(jì)錄，成為這種趨勢(shì)的最好證明。而標(biāo)桿房企在前幾年顯現(xiàn)出進(jìn)軍三、四線城市的跡象后，今年又將拿地重點(diǎn)返回一、二線城市?！?012年1至10月，從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來看，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。由于三、四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，因此標(biāo)桿房企采取了回歸一、二線城市的策略。”張大偉表示，在調(diào)控壓力下，此前一直保持高速增長(zhǎng)的發(fā)展中城市也出現(xiàn)了放緩的跡象。尤其是2012年，在一、二線主要城市率先反彈后，其他發(fā)展中城市仍未走出低谷。對(duì)這些城市而言，一方面需要及時(shí)調(diào)整價(jià)格水平，以適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，另一方面也需要時(shí)間來消化此前的過快發(fā)展。

　　分房企來看，2012年度采取擴(kuò)張政策開發(fā)商最為典型的是招商，拿地規(guī)模遠(yuǎn)大于其銷售規(guī)模；保利、萬科、中海則是以銷定量，根據(jù)銷售的規(guī)模決定拿地的規(guī)模，保持土地儲(chǔ)備的平穩(wěn)；富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城等房企，其拿地規(guī)模明顯小于其銷售規(guī)模，依然處于明顯的去庫存周期。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，按照多地塊的樓面價(jià)和目前區(qū)域內(nèi)整體市場(chǎng)的銷售情況，部分開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀程度有明顯提高， 樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲?！岸貎r(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)下可能造成的房?jī)r(jià)反彈，要保持足夠的警惕?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

來源：新金融觀察報(bào)

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