國土資源部:準地王將分割賣防誤導

　　針對一些城市出現房地產市場異常波動，國土資源部昨天明確表示，將毫不動搖保持從嚴、從緊調控基調。將采取措施穩(wěn)定房地產用地供應，抑制異常地價。為避免出現“地王”誤導市場，將對總價較高的地塊實行分割處理，劃為多宗地供應。

　　□分類處理三類市場異動城市要出招

　　國土資源部土地利用管理司司長廖永林說，國土資源部將監(jiān)督各地執(zhí)行好現有政策措施，針對不同類型城市，分類指導，加強針對性，突出差異性，強調時效性。　

　　下一步，市場出現波動的城市要采取切實措施，進一步落實國務院調控要求。一是加供應、穩(wěn)后市；二是控異常、防波動；三是避免誤讀誤導、穩(wěn)定市場預期，以保持土地市場穩(wěn)定，促進房地產市場平穩(wěn)運行，進一步鞏固調控成果?！?/p>

　　市場出現波動的城市，主要是指：在國家統(tǒng)計局發(fā)布房價指數的全國70個大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個月上漲的城市，住宅或商服用地供應量偏離過去5年平均值、地價同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個月以來出現住宅或商服用地較高異常地價的城市。

　　□閑置土地

　　閑置地能蓋122萬套房

　　國土資源部昨天公布的數據顯示，截至今年11月底，全國閑置房地產用地1.1萬公頃，其中閑置住宅用地7461公頃。即便按照容積率1計算，本次國土部公布的數據為1.1億平方米，按一套房90平米計算，可建122萬套房。而在2009年底，閑置用地累計約1萬公頃?！?/p>

　　對此，國土資源部將于近期建立房地產大企業(yè)和大地塊跟蹤督查制度，加大閑置土地處置力度。大企業(yè)指行業(yè)內排名靠前且在本地區(qū)影響較大的企業(yè)，大地塊指單宗供地規(guī)模超過一定規(guī)模的地塊。大企業(yè)和大地塊的開發(fā)建設情況，對房地產市場具有較強引領帶動作用，能否按期開工、竣工形成有效供給，直接關系到國家房地產調控政策的落實?！?/p>

　　國土資源部將于近期在土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)開辟“房地產大企業(yè)和大地塊監(jiān)管專欄”，要求各地建立本地名單，跟蹤督查履約建設情況，每月更新，專欄信息及時向社會公布，接受社會監(jiān)督。　

　　各省級國土資源主管部門建立本地區(qū)房地產企業(yè)誠信系統(tǒng)，將存在違法違規(guī)違約行為的企業(yè)，列入誠信風險企業(yè)名單，提高誠信風險等級。市、縣相關部門在供地前，要嚴格審查參加競買的企業(yè)情況，對存在誠信風險的應禁止其在一定期限內參加土地競買。　

　　中國房地產學會副會長陳國強稱，對閑置土地的處置，國土部已有處罰措施，如“土地閑置滿兩年無償收回”等，但沒有很好執(zhí)行。很多地塊出讓后，并沒有按約定時間開發(fā)，“刀舉起來沒有落下去”，閑置土地多，問題還是出在監(jiān)管部門。對于這一次的處置表態(tài)，他稱，關鍵要看“只是說說，還是真的會有所行動”。

　　□焦點舉措

　　好地流拍地捆綁銷售

　　國土資源部要求，穩(wěn)定住宅用地供應，促進形成良好市場預期。一是穩(wěn)定住總量。落實好今年的住宅供地安排，加快編制明年計劃。計劃總量要保持住宅用地供應總量不低于過去5年年均實際供應量；市場波動城市的商品住宅用地供應總量，原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實際供應量。二是積極穩(wěn)妥均衡供地。按照區(qū)域協(xié)調、遠近兼顧；好壞搭配、大小互補；用途兼有、品種齊全等原則，同時推出多宗地或安排同時出讓。為減少土地流標流拍，國土資源部相關負責人指出，對今年上半年流標流拍或無人申請的土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應；也可以適當調整條件、調整價格，提升企業(yè)拿地信心，提高供地成功率。

　　■影響

　　新政或可免開發(fā)商囤地

　　針對國土資源部昨天要求各地“要采取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等”新要求，中國房地產學會副會長陳國強表示，上述要求應成為土地市場管理的常態(tài)化手段而不是應急措施。他稱，這些新管理手段的實施將加劇房企的洗牌效應，強者恒強大者恒大，優(yōu)勝劣汰的趨勢會更明顯，對大品牌的房地產企業(yè)是個利好，但中小企業(yè)將來發(fā)展空間會受限。陳國強稱，新政短期內有助于土地市場的適度降溫，對企業(yè)和地方政府來說，出讓土地和拿地也會更理性。　

　　一位國資背景的開發(fā)商向記者表示，其實大部分購房者對什么是地王并不清楚，不排除價格稍高的地塊被過分炒作，作為監(jiān)管部門如果能夠把地王標準明明白白給出來，實際上是穩(wěn)定了市場的預期。　

　　對于分割出讓的政策，這名開發(fā)商表示，一方面可以避免宗地面積過大，總體開發(fā)周期過長，為開發(fā)商囤地制造“條件”；另一方面，宗地大小對于周邊地價的影響和其總體價經常會出現1+1<2的情況，宗地單體面積越大，對于周邊房價的影響越大，分割出讓可以最大限度降低這種連帶效應。而競配建等措施，則可以最大限度地降低部分優(yōu)質地塊的單位土地成本?！?/p>

　　“但上述措施都屬于短期應急措施，土地市場的平穩(wěn)，最終還是要看供應和預期，因此未來除了加大供應外，調控預期應該是土地部門最應當下力氣解決的?！痹撻_發(fā)商稱。

　　■幕后

　　近期房價異動促進新政出臺

　　對于土地出讓新政，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，今年11月底、12月初十余城市“地王”頻現，對購房者預期帶來很大的影響，也在一定程度上帶動“地王”周邊房價上漲。國家統(tǒng)計局數據顯示，11月新建商品住宅（不含保障性住房）與10月相比房價上漲的城市有53個，與去年同期相比價格上漲的則有25個。因此，胡景暉認為，如今國土資源部的調控政策出臺，與部分城市年底房價出現異動有關?！?/p>

　　進入11月后，土地市場出現了一些新情況：一些城市相對于上半年，土地供應放量比較明顯，優(yōu)質稀缺地塊的推出造成均價回升，市場競爭強度有所增加，呈現回暖跡象；一些地方集中推出一些優(yōu)質地塊，廣受社會關注；部分房企因住宅銷售情況比較好，補庫存意愿強烈，開始主動拿地，一些地塊的面積比較大；個別地方出現違規(guī)出讓土地的現象?！?/p>

　　針對上述變化，國土資源部有關負責人表示，雖然很多地方從下半年開始土地供應放量，但多屬于恢復性供給，補足今年上半年市場供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規(guī)律。不過，仍需要高度關注存在的問題，在嚴格執(zhí)行現有調控政策的基礎上，準確研判土地市場走勢，謀劃好保持后市穩(wěn)定的措施和工作。

　　■行動　

　　國土部將公開調查南京地王

　　昨天，國土資源部土地利用管理司司長廖永林透露，將對典型案例采取公開調查的方式，督促各有關城市嚴格依據土地出讓管理法律法規(guī)和出讓合同約定，進行調查處理。近期將對江蘇省南京市下關區(qū)濱江2號地塊開展公開調查?！?/p>

　　今后，國土資源部還將繼續(xù)對監(jiān)測發(fā)現和媒體報道的重點地塊開展公開核查督辦工作，促進土地供應方、土地競買方規(guī)范履約。廖永林還表示，將先責成江蘇省住建廳調查，屆時待江蘇省調查結束后，再根據具體情況討論是否派出工作組進行調查。　

　　據了解，廖永林明確將公開調查的江蘇省南京市下關區(qū)濱江2號地塊，為中冶拍下的今年全國總價地王地塊。該地塊由中冶置業(yè)持股80%的南京臨江老城改造建設投資有限公司，于11月30日在沒有競爭對手的情況下，以底價56.2億元順利拿下，成為2012年以來全國范圍內的總價地王。至此，連同其在2010年拿下的下關1號和3號地塊，中冶共斥資256.54億元，圈地面積達236萬平方米，成為南京下關區(qū)的“地主”。

　　■效應　

　　廣渠門地王曾帶漲周邊房價

　　中國房地產學會副會長陳國強稱，雖然無法量化，但地王對周邊地價、新盤開盤價、二手房房價的影響，都是顯而易見的，地王的出現，還會影響其他開發(fā)商的拿地熱情?！?/p>

　　2009年5月，廣渠門外10號地被富力地產以10.22億元奪得，樓面地價高達15141元/平方米，當時成為北京實施招拍掛制度以來成交單價最貴的土地。有報道稱，富力地產拿下廣渠門10號地后僅三天，周邊二手房價格就暴漲5000元，創(chuàng)下拉動周邊房價上漲的最高紀錄。　

　　今年7月，海淀區(qū)萬柳地塊出讓，成交樓面價達3.38萬元/平方米，刷新北京樓面單價歷史紀錄。有媒體調查稱，萬柳地王拍賣后首周區(qū)域部分二手房價出現小幅上漲，總價漲10萬—20萬成為主流?！?/p>

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，就當前的市場格局來看，只要土地交易過程再出現“地王”或“過度溢價”，都將或多或少影響周邊房價預期，最終影響宏觀調控效果?！?/p>

　　北京為避免高價地出現，多次采取“限地價競配建保障房面積”等土地出讓措施。

　　總價較高地塊分割賣

　　國土資源部相關負責人特別強調，要保持地價信號平穩(wěn)，減少對市場的誤導和干擾。一是避免出現所謂“地王”誤導市場。對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應。對地段較好、單價較高的優(yōu)質地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓；或與條件較差的土地放在一起供應?！?/p>

　　二是靈活使用多種競價方式。對可能出現過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式，或招標出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉換使用?！?/p>

　　三是進一步嚴格市場準入條件。加強競買人資格審查。加強對購地資金合規(guī)性審查。防止具有不良行為的企業(yè)、違規(guī)資金進入市場，避免過度競爭、惡性競爭形成高價地。

來源：京華時報

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