國土部打擊地王準(zhǔn)地王出讓再度"胎死"

　　國土部要求各地避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導(dǎo)市場后僅一天，19日下午，北京市國土局便發(fā)布通告，宣布暫停很可能成為北京新單價“地王”的朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號地的出讓。北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站上也隨即撤下了農(nóng)展館地塊的出讓公告。農(nóng)展館地塊也成為繼萬柳地塊后，北京年內(nèi)第二個在入市前被喊停的項目。

　　而據(jù)記者了解，該地塊原計劃29日掛牌競價，其后調(diào)整為31日，但最終于19日遭到再度暫停出讓，而北京市國土局在上述公告中亦沒有再說明重新掛牌的時間。

　　敏感期被叫停

　　在農(nóng)展館地塊被暫停入市后，北京市國土局也沒有公布暫停出讓的具體原因，只是表示“因故暫?！?。對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向《證券日報》記者表示，“農(nóng)展館地塊的延緩出讓避免了在最近市場升溫的情況下，再起到推波助瀾的作用，也符合國土部平抑土地市場價格異常波動的要求”。

　　同時，他認為，“目前土地市場量價齊漲更多的是與地方政府積極出讓有關(guān)，在土地市場，主要決定權(quán)在于供方。土地價格由樓市決定，所以，還是應(yīng)該重點調(diào)控樓市，反制地價?！?

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也向記者表示，“北京市國土局這一舉措很有可能是響應(yīng)18日國土部控制土地價格波動、穩(wěn)定市場預(yù)期的調(diào)控方向。尤其今年地王頻發(fā)，這在市場上升期很容易影響市場預(yù)期”。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，11月以來北京樓市“量價齊漲”，房價預(yù)期看漲。就當(dāng)前的市場格局來看，只要土地交易過程出現(xiàn)“地王”或“過度溢價”，都將或多或少影響周邊房價預(yù)期，最終影響宏觀調(diào)控效果。由于該地塊的推出時宜正處年底的樓市敏感期，暫停出讓也在意料之中。

　　同時，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心徐楓向記者表示，上述準(zhǔn)“地王”再度推遲入市，與北京住建委17日晚間發(fā)布的“補繳社保在購房資格審核中不予認可”有著聯(lián)動關(guān)系，是在市場敏感期推出的穩(wěn)定性政策。

　　此外，截至日前，北京2012年土地出讓金合計為586.2億元，年內(nèi)待出讓的土地則僅剩5塊，即使全部出讓，預(yù)計全年的土地出讓金也只有600億元左右，創(chuàng)出近4年來的新低。而29.87%的溢價率更是最近北京市場5年來的最低值。

　　國土部發(fā)文降溫土地市場

　　18日，國土資源部召開2012年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控情況新聞發(fā)布會，要求各地保持地價平穩(wěn)信號，減少對市場的誤導(dǎo)和干擾。其中就包括要求避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導(dǎo)市場，保持今冬明春土地市場穩(wěn)定。

　　國土資源部土地利用管理司司長廖永林在發(fā)布會上則表示，一定要避免出現(xiàn)所謂“地王”而誤導(dǎo)市場。

　　不過，張大偉認為，目前的“地王”項目和2010年時的并不一樣，各方不必過分緊張。一般的地王都有幾個定義，其中樓面價創(chuàng)新高、溢價率超過100%是2個比較重要的指標(biāo)。但從目前的情況看，土地成交單價并未失去理性。而2010年那輪土地?zé)岢敝小暗赝酢表椖?，很多都出現(xiàn)了樓面價超過在售物業(yè)價格的情況。但今年全國各地出現(xiàn)的所謂“地王”項目的價格，疊加合理的開發(fā)成本很少有超過在售物業(yè)價格的，也就是說，實際溢價并不高。以北京的萬柳和農(nóng)展館地塊為例，雖然樓面價都在3萬元/平方米以上，但區(qū)域商品房售價都在5萬以上。如果土地出讓價格低于目前的情況，反而不符合實際情況。

　　他預(yù)計，土地市場在2013年或延續(xù)2012年下半年成交活躍的市場行情，屆時，土地市場整體將走出低谷，而土地價格將由振蕩下降轉(zhuǎn)為趨穩(wěn)回升。

　　預(yù)計售價超6萬元/平方米

　　就在國土部針對“地王”發(fā)聲的3周前，11月27日，北京市國土局發(fā)布了農(nóng)展館北路8號地出讓公告。公告顯示，該地塊用地性質(zhì)為F1住宅混合公建用地土地面積為2.81萬平米，其中建設(shè)用地2.52萬平米，建筑規(guī)模為5.9萬平米。四至范圍是：東至規(guī)劃棗營西一路，南至北京軍區(qū)老干部服務(wù)處，西至農(nóng)展館，北至棗營正街。起始價20億元，折合起始樓面價3.38萬元/平方米，接近萬柳地塊的成交樓面價33831元/平方米。而這一起始樓面價也創(chuàng)造了北京宅地記錄，超過了萬柳地塊2.4萬元/平方米的起拍價。

　　同時，出讓文件中還對該地塊設(shè)定了合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報異地建設(shè)醫(yī)院面積的方式確定競得人。而這是第一次出現(xiàn)溢價后競報非保障房面積的項目。

　　不過，對此3.38萬元/平方米的起始樓面價，業(yè)內(nèi)人士普遍認為價格還算適中，畢竟項目的位置十分優(yōu)越，預(yù)計未來的售價肯定在6萬元/平方米以上。

　　張大偉就表示，農(nóng)展館地塊周圍二手房均價在4萬左右，其中典型項目有海悅名門，均價為4.3萬元/平方米，伯寧花園則為3.5萬元/平方米，周圍的二手房公房均價在3.5萬左右，主要有棗營北里、南里、麥子店等小區(qū)。同時，該區(qū)域內(nèi)已多年無新建住宅供應(yīng)。參考周圍其他區(qū)域，該區(qū)域的商品房均價售價應(yīng)該超過5萬元/平方米。

來源：證券日報

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