調(diào)查稱房產(chǎn)稅傳聞讓商業(yè)地產(chǎn)慌神

小商鋪經(jīng)營者舉步維艱 電商沖擊傳統(tǒng)百貨市場

　　新建購物中心零售冷清 人均消費額減少 投資者開始謹(jǐn)慎入市

　　近期，有關(guān)房產(chǎn)稅征收的傳聞甚囂塵上，有消息稱，房產(chǎn)稅征收擴容將率先從經(jīng)營性物業(yè)入手。作為經(jīng)營性物業(yè)主要部分的商鋪，將直接受其沖擊，而以往被認(rèn)為收益最為穩(wěn)定的購物中心型商業(yè)目前也面臨著被電商沖擊、消費者購買意愿下降、商家開店計劃縮減等多重威脅，房產(chǎn)稅到底應(yīng)該從誰征起？是擁有數(shù)套房產(chǎn)的投機性買家，還是商業(yè)的投資者？如果從經(jīng)營性的物業(yè)入手，商鋪投資者將會遇到怎樣的難題？《廣廈時代》近期對此進行了調(diào)查。

　　業(yè)主預(yù)支房產(chǎn)稅帶來的成本增加

　　對于一些本來利潤就不高的商戶影響很大

　　商鋪租金上漲 逼退小商戶

　　在京經(jīng)營小吃四年的小李最近打算關(guān)店回老家，促成他有這個想法的主要原因就是房東再次提高了房租?！稄V廈時代》了解到，像這樣因為租金上漲而放棄經(jīng)營的店主并不在少數(shù)，尤其是住宅實行調(diào)控以來，商鋪市場的租金持續(xù)上漲，無論是商鋪的業(yè)主還是經(jīng)營者對于商鋪租金的上漲預(yù)期都在逐步提高，而對于房產(chǎn)稅征收的預(yù)期，更讓業(yè)主將房租價格漲在了前頭。

　　租金大漲只能選擇關(guān)店

　　小李經(jīng)營的是一間鹵味店，面積10平方米左右，在團結(jié)湖的一個街口。四年前，他開始在此做生意，與房東每年簽一次租金協(xié)議。

　　去年，該處店面的月租金為7000元，對于小李所經(jīng)營的生意，這一租金水平帶來的壓力已經(jīng)很大，沒想到年底房東又告訴他，明年租金又要上漲，而且這次一下就漲了3000元。小李告訴我們，房東表示因為他是老租客，才上漲這些，不然還會高。一開始，小李覺得，房東是看他租了幾年，累積了不少回頭客，篤定他不會搬走，所以才獅子大開口，可是通過他和周圍幾家商鋪的經(jīng)營者了解，租金上漲已經(jīng)是大家都面臨的難題，以去年的租金繼續(xù)承租，基本不可能。

　　面對這樣的情況，小李表示，物價上漲已經(jīng)讓成本漲了不少，租金再漲，他真的承受不起。東西漲價，老顧客也不一定會買賬。他只能先去周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看稍微偏點兒的位置能否租到個便宜鋪子，不然只能關(guān)店回老家。

　　業(yè)主預(yù)支房產(chǎn)稅帶來的成本增加

　　當(dāng)問到小李，知不知道經(jīng)營性物業(yè)征收房產(chǎn)稅的模式有可能發(fā)生變化時，小李表示，沒聽說過，而且也沒聽說房東交這個稅，他交的租金也沒有過發(fā)票?！稄V廈時代》詢問了多家小商鋪業(yè)主和經(jīng)營者，均表示不太了解，但是對于最近關(guān)于房產(chǎn)稅的新聞，有一些關(guān)注。

　　在定福莊某商住樓投資了一處底商的程女士就表示，她關(guān)注到一些關(guān)于房產(chǎn)稅要從經(jīng)營性物業(yè)入手的消息，心里有些擔(dān)心。今年簽租賃合同的時候，就把房租提高了15%?！拔乙膊恢勒呤裁磿r候出，萬一年中出了，合同還是一年的，不就虧大了。”

　　永盛地產(chǎn)總經(jīng)理張翰坤就指出，相比大型商業(yè)地產(chǎn)，小商鋪業(yè)主更看重租金收益，房產(chǎn)稅征收方法的調(diào)整帶來的成本上漲，他們自然不愿意承擔(dān)，必然會轉(zhuǎn)嫁到租戶身上，這對于一些本來利潤就不高的小商戶影響很大，部分商戶就會被擠出市場。

　　人氣低迷 開店計劃縮減 購買力下降 房產(chǎn)稅預(yù)期減緩?fù)顿Y者腳步

　　房產(chǎn)稅會澆滅商業(yè)地產(chǎn)上升苗頭嗎

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀一：品牌店受電商沖擊 只試不買消費者增多

　　雙十一“光棍節(jié)”單日，支付寶[微博]總銷售額實現(xiàn)191億元已經(jīng)成為近期商業(yè)市場的一個熱點話題。在人們關(guān)注后雙十一時代，電子商務(wù)還將有怎樣的新動作的同時，電子商務(wù)對于傳統(tǒng)商業(yè)市場的沖擊也再一次擺到商業(yè)地產(chǎn)運營者的面前。

　　在某大型購物中心的一家女裝品牌店內(nèi)，導(dǎo)購小呂表示，他們品牌在好多電商平臺上都開設(shè)有店鋪，而且價格普遍低于門市價。最近她就發(fā)現(xiàn)，越來越多顧客在他們店里只是試穿，“有時穿上五六件都不買”。小呂還觀察到，這些顧客在試穿到滿意的衣服時，就會翻起衣服的吊牌反復(fù)看。起初她以為顧客是在關(guān)注衣服的成分，后來才發(fā)現(xiàn)，他們是在記錄衣服的編碼。小呂表示，其實她有時也和這些顧客一樣，在商場里看中了什么衣服，回家會在網(wǎng)上尋找，看能不能拿到更合適的價格。她還介紹，其實除了各個電商平臺的旗艦店，淘寶上還有很多代購。像有一些在網(wǎng)絡(luò)上只銷售舊款的品牌，通過代購也可以以不錯的折扣買到最新款式。

　　像這樣商場試穿，網(wǎng)上購買的購物方式，已經(jīng)開始逐漸成為一種普遍現(xiàn)象。尤其是商場的主力消費群體白領(lǐng)女性，更將這種購物方式看做一種時尚。就職于某咨詢公司的宋小姐就告訴我們，他們平時最喜歡在網(wǎng)上尋找各種優(yōu)惠券，算下來也就省幾十塊錢，而線下試、網(wǎng)上買的方式，有時一省就是幾百塊，何樂而不為。宋小姐還表示，有時她為緩解只試不買的尷尬，會選擇在商場買個打折也便宜不了多少的小件商品，大件在網(wǎng)上購買。

　　一線銷售人員感受到電商為傳統(tǒng)百貨市場帶來寒意的同時，商業(yè)地產(chǎn)的運營者也有直觀的感受。9月，萬達集團董事長王健林就曾在萬達商業(yè)年會上表示，今年以來萬達廣場客流量增長放緩，單個顧客平均銷售金額下降10%，商家開店計劃也出現(xiàn)較大幅度的下降。

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀二：新興購物中心人氣低迷 餐飲、百貨差距大

　　近日，北京新世界百貨崇文店上演60小時“不打烊”店慶活動，數(shù)據(jù)統(tǒng)計，活動期間，新世界總銷售額突破3億元，客流量逾100萬人次。但與新世界百貨這個老牌商場相比，很多新興購物中心還依然門可羅雀。

　　位于北三環(huán)的大鐘寺中坤廣場，引進了王府井百貨旗下的年輕品牌HQ尚客百貨，雖已開業(yè)兩年，但人氣始終不足。相比地下的家樂福和一些餐飲品牌店，百貨內(nèi)可以稱得上冷清。有網(wǎng)友就在大眾點評網(wǎng)[微博]上感慨：“地方很大，品牌也不少，可總體感覺就是很冷清，沒有什么想要買東西的欲望?！?/p>

　　和HQ尚客類似的還有另一個地標(biāo)性購物中心朝陽大悅城。經(jīng)歷了大面積業(yè)態(tài)調(diào)整的朝陽大悅城，撤出主力店永旺百貨，引進優(yōu)衣庫、無印良品、zara等快時尚品牌，這對朝陽大悅城來說，也是一種必然。開業(yè)兩年來，朝陽大悅城的餐飲及娛樂部分率先在區(qū)域確定地位，但購物卻一直不溫不火。在朝陽大悅城內(nèi)隨機調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們或是結(jié)伴到此看電影，或是前來聚餐，但卻鮮有專為購物到朝陽大悅城。他們逛百貨的目的主要有兩個，消磨等待電影開場的時間和酒足飯飽之后的消食。當(dāng)被詢問是否有購物打算，他們也表示基本不會，除非遇到合適的。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，餐飲、影院等配套可替代性不強，電子商務(wù)等商業(yè)模式對其沖擊有限，但單純的百貨商品就更容易受市場影響，因此新興購物中心想要累積人氣所需時間也在逐漸加長。

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀三：房產(chǎn)稅預(yù)期減緩?fù)顿Y腳步 商業(yè)地產(chǎn)率先被波及

　　傳統(tǒng)實體商業(yè)的低迷也同樣反映在商業(yè)地產(chǎn)居高不下的空置率上。第一太平戴維斯研究數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)購物中心空置率為10.1%，CBD商圈空置率約為12%。較高的空置率同時帶來商業(yè)地產(chǎn)招租的困難，商業(yè)地產(chǎn)的持有人無法獲取穩(wěn)定、較高的收益。

　　據(jù)了解，很多擁有較高人氣的品牌店，在選址時，會對物業(yè)持有人提出各種要求，招商補貼、貼裝修、“倒包租”、“抽流水”等租賃方式屢見不鮮。

　　一方面是商業(yè)地產(chǎn)租賃市場的慘淡，另一方面，對于商業(yè)地產(chǎn)未來各項利空的預(yù)期也讓很多商業(yè)地產(chǎn)投資人減緩?fù)顿Y腳步。王健林在接受媒體采訪時就表示，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)問題的高峰應(yīng)該是在兩到三年以后。在他看來，做商業(yè)地產(chǎn)要重視商業(yè)資源，應(yīng)先把商業(yè)資源做好再來做商業(yè)地產(chǎn)，而很多企業(yè)并不是這樣。也有商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜抑赋?，在住宅市場遭遇宏觀調(diào)控之后，很多房企盲目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，前期鋪墊工作有限，這樣建起的商業(yè)地產(chǎn)將在未來兩三年集中上市，必然會帶來很多問題。

　　另外，關(guān)于房產(chǎn)稅征收即將擴容的消息再次為商業(yè)地產(chǎn)蒙上一層陰霾。有消息稱，房產(chǎn)稅擴容將率先從經(jīng)營性物業(yè)入手，這也再次拉低了商業(yè)地產(chǎn)投資者的投資預(yù)期。按照北京市施行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的細(xì)則，企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末賬面房產(chǎn)原值，一次減除百分之三十后的余值，計算繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%；其他單位和個人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。個人所有的非營業(yè)房產(chǎn)可以免納房產(chǎn)稅。而據(jù)研究人員透露，房產(chǎn)稅向全國擴圍，最可能采用的方式就是借鑒湖北鄂州的改革方式，將按照房產(chǎn)原值征稅的標(biāo)準(zhǔn)，改為按照市場評估值征收。這也意味著房產(chǎn)稅的征收額度由靜態(tài)變?yōu)閯討B(tài)，隨著房價的上漲，房產(chǎn)稅也會相應(yīng)提高。

　　有投資者就表示，如果投資商業(yè)地產(chǎn)的稅負(fù)繼續(xù)加重，后期的回報又不能保持穩(wěn)定，又享受不到房價上漲帶來的資產(chǎn)增值，他將放棄對商業(yè)地產(chǎn)的投資。

　　業(yè)界觀點

　　房產(chǎn)稅擴容選擇經(jīng)營性物業(yè)入手不利于拉動內(nèi)需

　　李亞明

　　北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁

　　經(jīng)營性物業(yè)的房產(chǎn)稅一直在收取，如果未來改為按照經(jīng)營性物業(yè)的評估價值征收房產(chǎn)稅，一方面在人員成本上會有很大的消耗，需要大量的機構(gòu)和人員參與評估；另一方面，需要一個明確的、專業(yè)的、令人信服的評估標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)如果沒有考慮周全，房產(chǎn)稅的改革就有可能變成一種政府的尋租行為。

　　房產(chǎn)稅的擴容，不能因為住宅市場的復(fù)雜和牽扯利益的廣泛，就將板子打到商業(yè)地產(chǎn)之上。商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展剛開始轉(zhuǎn)好，作為承載居民消費的實體場所，對于拉動內(nèi)需有著重要的作用，在消費者購買力下降、商家開店計劃縮減的當(dāng)下，再為商業(yè)地產(chǎn)添加負(fù)擔(dān)，不是明智之舉。

　　政策方向

　　應(yīng)該是為商業(yè)地產(chǎn)松綁

　　張家鵬RET睿意德執(zhí)行董事

　　房產(chǎn)稅在經(jīng)營性物業(yè)中的征收一直存在，目前經(jīng)營性物業(yè)所納稅率已經(jīng)不算低了。改變征稅方法是沒有問題的，但一定要明確改變的方向和評估的方法，是為商業(yè)地產(chǎn)增加負(fù)擔(dān)還是減輕壓力。我認(rèn)為如果評估的標(biāo)準(zhǔn)是采用租金推算法，那得出的結(jié)論相對較為科學(xué)，而如果是按照區(qū)域售價來評估，就會出現(xiàn)很多問題，首先商業(yè)地產(chǎn)十分復(fù)雜，普通商鋪與購物中心中的商鋪價值肯定有很大區(qū)別。其次，目前我國商業(yè)地產(chǎn)租售比基本處于失衡狀態(tài)，價格有虛高現(xiàn)象，而在正常的市場中，商用物業(yè)應(yīng)主要依靠租金來獲得收益，按照售價評估征稅，容易造成稅負(fù)過重的情況。

　　拉動GDP增長的三駕馬車出口、投資、消費中，長期以來，出口和投資都占了經(jīng)濟中的較大比重。出口目前面臨轉(zhuǎn)型，需要一個長期的過程，而投資在GDP中所占的比重已經(jīng)接近極值，因此未來消費是經(jīng)濟增長中最值得期待的動力。要擴大消費，必然要抑制物價，降低流通成本，活躍市場，而商業(yè)地產(chǎn)正是消費重要的載體之一，因此國家應(yīng)該在政策上更多地為商業(yè)地產(chǎn)松綁，促進商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展。

　　房產(chǎn)稅的擴容

　　將帶動租金的上漲

　　張翰坤永盛地產(chǎn)總經(jīng)理

　　房產(chǎn)稅的征收擴容是大的趨勢，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之后，為保證調(diào)控成果的穩(wěn)定性，房產(chǎn)稅作為新一輪的過渡性政策，是十分必要的。但房產(chǎn)稅的征收，也必然帶來房產(chǎn)持有成本的增加。

　　總體來說，房產(chǎn)稅對于商業(yè)地產(chǎn)的持有者影響并不大。由于經(jīng)營性物業(yè)房產(chǎn)稅一直在征收，新的政策帶來的只是稅額的增加，這種調(diào)整接受起來會比較容易。但該稅額的增加相應(yīng)也會帶動租金的上漲，而且商業(yè)地產(chǎn)是以取得收益為目的，如果征收租金收入10%的房產(chǎn)稅，租金的上漲將必然大于10%。羊毛出在羊身上，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者的持有成本將加碼轉(zhuǎn)嫁至租戶身上，租戶會將其再轉(zhuǎn)化至消費者身上。在當(dāng)前的大經(jīng)濟環(huán)境下，對內(nèi)需的拉動和消費的促進都是很不利的。

來源：北京青年報

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