樓市回暖部分小房企"倒在黎明前"

　　日前，廣東省湛江市中級(jí)人民法院公告稱，根據(jù)債務(wù)人嘉粵集團(tuán)有限公司等公司的申請(qǐng)，裁定受理上述申請(qǐng)人的重整申請(qǐng)，并宣告上述申請(qǐng)人進(jìn)入重整程序。這意味著其目前現(xiàn)金流斷裂，已經(jīng)難以承擔(dān)到期債務(wù)。

　　同時(shí)，近日有消息稱，烏魯木齊104家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因多年無開發(fā)項(xiàng)目等因素近日被注銷。

　　今年4月9日，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)，之后短短幾天，杭州錦繡天地、廣東順德廣德業(yè)等數(shù)家房地產(chǎn)公司相繼宣告破產(chǎn)，引起憂慮。

　　而現(xiàn)在，半年時(shí)間過去，隨著樓市成交量的放大和價(jià)格的回升，地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)暖的曙光已經(jīng)初現(xiàn)，卻仍有房企“倒在黎明前”。這究竟是一個(gè)結(jié)束，還是另一個(gè)倒閉潮的開始？

　　僅為個(gè)案 倒閉潮難現(xiàn)

　　“我覺得這只是一個(gè)個(gè)案，房企破產(chǎn)潮應(yīng)該不太可能再出現(xiàn)?！辨溂业禺a(chǎn)研究部張旭接受記者采訪時(shí)說。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文在4月份接受媒體采訪時(shí)曾直言，2010年時(shí)高價(jià)“地王”頻出，給市場(chǎng)注入了不少泡沫，兩三年后，購(gòu)買高價(jià)“面粉”的房企適逢調(diào)控，不得不降價(jià)跑量，虧本買活路，破產(chǎn)風(fēng)波難言過去。而記者就此次嘉粵重整再次采訪他時(shí)，他表示，隨著樓市的銷售量上升，中小企業(yè)整體的倒閉潮已經(jīng)過去?！罢麄€(gè)樓市的情況轉(zhuǎn)好，中小企業(yè)也會(huì)跟著賺錢，但是賺錢的速度遠(yuǎn)沒有大公司快?！?/p>

　　暨南大學(xué)胡剛教授也有類似觀點(diǎn)，他認(rèn)為，企業(yè)總會(huì)有倒閉，但是中小房企的背景各不相同，并不能以一家倒閉來推斷以后。

　　雖然整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的“寒冬”看似已經(jīng)過去，但是，業(yè)內(nèi)人士大都認(rèn)為，在這場(chǎng)隱約可見的春天里，大開發(fā)商能夠“吃到肉”，中小房企卻越來越難“喝上湯”。從歷史規(guī)律來看，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度提高是必然的趨勢(shì)，未來中小房企的生存狀況將會(huì)變得更加嚴(yán)峻。

　　中小房企正遭遇兩大困難

　　困難一：“面粉價(jià)”上漲拿地門檻提高

　　張旭表示，首先，樓市回暖最明顯的是一二線市場(chǎng)。這些市場(chǎng)基本都是以龍頭房企和本地房企為主。

　　而趙卓文也直言，“由于開發(fā)成本太高，中小房企做完了一個(gè)項(xiàng)目，就沒有做第二個(gè)項(xiàng)目的能力?！苯衲甑貎r(jià)節(jié)節(jié)高升，“面粉”的價(jià)格攀升導(dǎo)致行業(yè)準(zhǔn)入門檻變高，而中小房企本來銷售回款就相對(duì)緩慢，沒有資金去和大開發(fā)商“搶地”，最終被擠出市場(chǎng)。

　　困難二：利潤(rùn)難敵上升的融資成本

　　金融資源對(duì)中小房企并未開放，銀行貸款基本無望，沒有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的中小房企連高息信托都難以發(fā)行，部分陷入困境的中小房企被迫選擇民間借貸。

　　而鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，前三季度A股市場(chǎng)87家中小房企（排名低于100位）實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)55.81億元，同比下降15.89%。凈利潤(rùn)率為10.32%，同比下降2.19個(gè)百分點(diǎn)。光從數(shù)字上看，10個(gè)點(diǎn)的凈利潤(rùn)甚至難敵很多高額融資渠道的融資成本。

　　應(yīng)對(duì)方法

　　不少中小房企已經(jīng)出手自救

　　涉足非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為不少中小房企的選擇。12月18日，去年凈利潤(rùn)只有1127萬元的東華實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱，其全資子公司已公開競(jìng)價(jià)取得茶陵嘉元礦業(yè)64%股權(quán)及963.1萬元債權(quán)。

　　相比之下，出售旗下物業(yè)對(duì)于改善現(xiàn)金流更加立竿見影。10月9日，中華企業(yè)600675公告稱，擬出售中華企業(yè)大廈5至27層相關(guān)物業(yè)，出售價(jià)格為7.9億元，以緩解年底即將到來的償債壓力。而榮安地產(chǎn)、沿海家園等中小房企也紛紛將自己旗下的資產(chǎn)出售。

　　也有資金相對(duì)充裕的中小房企選擇了“聯(lián)合開發(fā)”的模式。有業(yè)內(nèi)人士表示，出讓方出售大部分股權(quán)保留部分股權(quán)，既解決資金周轉(zhuǎn)問題，同時(shí)又可以保證未來的收益。

來源：廣州日?qǐng)?bào)

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