國土部控“地王”力穩(wěn)用地供應(yīng)

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議剛剛落幕，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)出了新“信號”。日前，國土資源部召開了關(guān)于“采取切實(shí)措施穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng) 抑制異常地價(jià)”有關(guān)工作情況的新聞通氣會。會議提出了諸多措施要求，其核心點(diǎn)就是穩(wěn)供抑價(jià)。國土部辦公廳副主任李俊喜表示，將按照剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的有關(guān)要求，“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，進(jìn)一步加大分類指導(dǎo)力度，區(qū)分不同城市，指導(dǎo)督促采取切實(shí)措施，保持土地市場穩(wěn)定足額供應(yīng)，平抑土地市場價(jià)格的異常波動(dòng)。

　　專家均表示，這是十八大后決策層首次出臺關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策。從國土部新表態(tài)看，未來房地產(chǎn)調(diào)控方向?qū)⒏鄡A向于利用促供應(yīng)等市場手段，而非壓需求等行政措施，但地方政府和開發(fā)商仍會面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　強(qiáng)化依靠市場手段進(jìn)行調(diào)控

　　國土部數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，房地產(chǎn)住宅用地供應(yīng)9.14萬公頃，同比雖減少15.3%，但降幅較上半年收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)。國土部稱，預(yù)計(jì)全年供地水平有望接近去年，達(dá)到或超過前5年平均供應(yīng)量。

　　日前，國土部關(guān)于土地市場未來調(diào)控方向的表述是十八大后決策層第一次有針對性地對樓市調(diào)控發(fā)聲，核心在于加強(qiáng)供應(yīng)與控制“地王”，但行政色彩較淡，更多是市場化手段。

　　中國房產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，以往我國的調(diào)控更多是行政上的限購，現(xiàn)在房價(jià)出現(xiàn)了反彈，需要更多從供應(yīng)這方面來找原因。在打擊投資性和投機(jī)性需求為主的調(diào)控已經(jīng)見到成效之后，房價(jià)再上漲就顯示出了供應(yīng)不足的問題，北京等地的供地計(jì)劃連續(xù)幾年都沒有完成，以前我們總認(rèn)為土地供應(yīng)是充足的，要縮緊銀根地根，但現(xiàn)在來看，無論是樓市還是土地市場都需要增加供應(yīng)。

　　“依靠限購等行政手段并不能解決供需緊張的根本問題，尤其是對于北京、上海等一線城市來說，需求規(guī)模仍然龐大，這也是房價(jià)反彈的一個(gè)原因。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，長期來看，購房需求宜疏不宜堵，行政手段并不利于市場的穩(wěn)定，未來采取市場手段調(diào)控樓市也是必然的方向。

　　國土部首次劃分市場異動(dòng)三類城市也頗有新意，未來房地產(chǎn)調(diào)控可能更多將向差異化調(diào)控傾斜。顧云昌說，現(xiàn)在一、二線城市樓市回暖很快，房地產(chǎn)企業(yè)去庫存十分迅速，但三、四線城市樓市還相對低迷，調(diào)控的確應(yīng)該有所區(qū)別。

　　“重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)、高價(jià)地及地王等都會受到政府的重點(diǎn)關(guān)注。此外，閑置土地的查處力度以及重點(diǎn)土地的核查可能會更加從緊。這對于地方政府以及開發(fā)商都是嚴(yán)峻的考驗(yàn)?！睆埿癖硎?。

　　國土部發(fā)布會透露出的調(diào)控信號無疑仍是堅(jiān)持調(diào)控、從嚴(yán)調(diào)控，調(diào)控與樓市已經(jīng)捆綁在一起。我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，年底本該是傳統(tǒng)的淡季，但今年年底住房交易格外活躍，這與近期房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o趨嚴(yán)跡象、供需雙方需求預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變有直接關(guān)聯(lián)。

　　胡景暉預(yù)計(jì)，控需求、促供應(yīng)的政策主基調(diào)還將延續(xù)，但與此同時(shí)，各項(xiàng)政策還將把調(diào)控市場預(yù)期作為另一重要目標(biāo)來落實(shí)。本次國土資源部已經(jīng)作出示范，預(yù)計(jì)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會等相關(guān)部門后續(xù)也會出臺控制房價(jià)預(yù)期的執(zhí)行細(xì)則。

　　重點(diǎn)監(jiān)督市場異動(dòng)三類城市

　　在發(fā)布會上，國土部土地利用管理司司長廖永林不避諱地指出，進(jìn)入11月以來，部分房企由于住宅銷售情況比較好，補(bǔ)庫存意愿強(qiáng)烈，開始主動(dòng)拿地，涉及到一些地塊的面積比較大；個(gè)別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地的現(xiàn)象，一些已出讓土地履行合同的情況不好，個(gè)別企業(yè)沒有按時(shí)開發(fā)建設(shè)、拖欠地價(jià)款等。

　　廖永林表示，下一步，國土資源部將針對不同類型城市實(shí)現(xiàn)分類指導(dǎo)，加強(qiáng)針對性，突出差異性，強(qiáng)調(diào)時(shí)效性。當(dāng)前主要要求市場出現(xiàn)波動(dòng)的城市在3個(gè)方面采取切實(shí)措施：一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市，二是控異常、防波動(dòng)，三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場預(yù)期，以保持土地市場穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

　　為保證政策效果，國土部明確了市場出現(xiàn)波動(dòng)城市的界定標(biāo)準(zhǔn)：即在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房價(jià)指數(shù)的全國70個(gè)大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價(jià)格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲的城市，住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過去5年平均值、地價(jià)同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個(gè)月以來出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價(jià)的城市。

　　出現(xiàn)上述3種情況的城市將被劃入 “市場異動(dòng)三類城市”。國土部要求，各城市特別是“市場異動(dòng)三類城市”的國土資源管理部門，要具體分析研判本地市場情況，立即制訂對策，采取措施，穩(wěn)供抑價(jià)。

　　廖永林介紹說，“市場異動(dòng)三類城市”的商品住宅用地供應(yīng)總量，原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量。

　　供地結(jié)構(gòu)也需要進(jìn)行優(yōu)化，即按照區(qū)域協(xié)調(diào)、遠(yuǎn)近兼顧；好壞搭配、大小互補(bǔ)；用途兼有、品種齊全等原則，同時(shí)推出多宗地或安排同時(shí)出讓。把具備供應(yīng)條件的土地集中推出，有利于壓縮“土地不足”等不實(shí)炒作的空間，避免不理性“搶地”。對優(yōu)質(zhì)地塊要均衡推出，避免優(yōu)質(zhì)地塊成交過于集中引起市場誤解，避免需求類型單一、過于集中烘托非理性競爭。

　　今年上半年，由于購地意愿不足，很多土地推出后流標(biāo)流拍或無人申請。對此廖永林表示，對流拍的土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應(yīng)，也可以適當(dāng)調(diào)整條件、調(diào)降價(jià)格，提升企業(yè)拿地信心，提高供地成功率，促進(jìn)供求基本平衡。

　　接近國土部的人士表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，需要分門別類地對不同城市采取不同措施，上述3項(xiàng)針對市場異動(dòng)城市的措施，不僅可以通過加速供應(yīng)方式平抑總地價(jià)，而且能夠改善熱門地塊競相追逐，冷門地塊無人問津帶來的供應(yīng)斷層問題。

　　三舉措避免“地王”誤導(dǎo)市場

　　整治“地王”也成為日前發(fā)布會透露的另一個(gè)核心信息。

　　廖永林表示，為防范利用地價(jià)異常信號炒作，或借機(jī)提價(jià)售房，有針對性地選取得力措施，避免在住宅、商服用地供應(yīng)中出現(xiàn)異常的高價(jià)地，是一項(xiàng)重要的措施。在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，要努力保持地價(jià)信號平穩(wěn)。

　　他提出三點(diǎn)舉措：一是對總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價(jià)方式或招標(biāo)出讓；或提高付款難度；或與條件較差的土地放在一起供應(yīng)。

　　二是靈活使用多種競價(jià)方式。對可能出現(xiàn)過度競爭的地塊，選用“競地價(jià)、競配建”等多種競價(jià)方式，或招標(biāo)出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉(zhuǎn)換使用。

　　三是進(jìn)一步嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件。加強(qiáng)競買人資格審查。加強(qiáng)對購地資金合規(guī)性審查。防止具有不良行為的企業(yè)、違規(guī)資金進(jìn)入市場，構(gòu)建良性競爭的市場環(huán)境，避免過度競爭、惡性競爭形成高價(jià)地。

　　事實(shí)上，上述一些舉措在目前北京等地的土地出讓中已經(jīng)開始實(shí)施。11月27日，鄰近北京市農(nóng)展館的一幅地塊被北京市國土局掛牌出讓，該宗地起始總價(jià)達(dá)到20億元，起始樓面價(jià)高達(dá)3.38萬元/平方米，為今年最高，但其并非采用傳統(tǒng)的價(jià)高者得方式。按照出讓要求，農(nóng)展北路地塊在競價(jià)過程中將會設(shè)置價(jià)格上限，現(xiàn)場競價(jià)達(dá)到價(jià)格上限后，轉(zhuǎn)為報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院面積的方式確定競得人。

　　張旭表示，多種競價(jià)方式及嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件都是變相提高拿地門檻，在一定程度上抑制了地王及高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)，不過未來對于開發(fā)商和地方政府要求也就更高。一方面開發(fā)商要加強(qiáng)成本控制，避免惡性競爭，另一方面政府要合理定價(jià)、盡量保證公平交易。

來源：濟(jì)南時(shí)報(bào)

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