房地產(chǎn)2012年回顧:行業(yè)在震蕩中企穩(wěn)回升

　　房地產(chǎn)在震蕩中走過2012，既有一季度的行業(yè)極端低迷，打折降價(jià)潮持續(xù)，也有3月份開始的成交量回升，繼而是淡季不淡旺季不旺的三季度和全面回暖的四季度。2012年的房地產(chǎn)行業(yè)各方都經(jīng)歷了不同尋常的一年。

　　樓市篇

　　下半年持續(xù)回暖

　　剛剛過去的2012年最后一個(gè)月，中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全國主要的54個(gè)城市，新建住宅簽約再次有所上漲，54個(gè)城市合計(jì)簽約套數(shù)為307134套，超過了之前年內(nèi)最高的11月份，這也是限購2年來，全國主要城市簽約量最高的一個(gè)月份。在主要城市中，大部分城市都超過了11月全月，北京新建住宅簽約14398套，廣州簽約11448套，上海簽約16624套，深圳簽約4649套，天津簽約9219套。

　　成交量的上升，同時(shí)伴隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)回升，2012年12月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為9715元/平方米，環(huán)比前一個(gè)月上漲0.23%，自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅有所縮小，其中57個(gè)城市環(huán)比上漲，43個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　縱觀2012年全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本可以分為四個(gè)階段。第一階段是1-2月，當(dāng)時(shí)正值春節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對(duì)嚴(yán)厲，市場(chǎng)交易仍然延續(xù)2011年的低迷狀態(tài)；第二階段是3-6月，政策面相對(duì)寬松的格局逐漸成形、品牌房企依然延續(xù)2011年降價(jià)跑量的策略，導(dǎo)致市場(chǎng)剛需開始集中釋放，推動(dòng)各城市交易量快速攀升；第三階段是7-10月，由于市場(chǎng)銷售持續(xù)良好，大多數(shù)企業(yè)資金壓力明顯緩解，降價(jià)幅度大幅縮小，買賣雙方正展開新一輪博弈，導(dǎo)致交易量較前期有所下降，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段；第四階段是11-12月，各重點(diǎn)城市市場(chǎng)交易量出現(xiàn)年底翹尾，一部分前期價(jià)格策略相對(duì)保守的中小型房企，由于時(shí)逢年底業(yè)績(jī)沖刺，因而推案規(guī)模和促銷力度有所增加，同時(shí)相當(dāng)一部分購房需求擔(dān)憂明年市場(chǎng)進(jìn)一步回暖進(jìn)而加快入市。

　　從中國房產(chǎn)信息集團(tuán)調(diào)研的全國24個(gè)樣本城市來看，2012年一、二線城市和三、四線城市的分化愈發(fā)嚴(yán)重，2012年樣本一、二線城市銷售面積同比分別上漲了33%和32%，而其2011年的成交量同比則均下降了19%；而三、四線城市增長(zhǎng)趨勢(shì)則有所放緩，當(dāng)年樣本三、四線城市交易量同比增長(zhǎng)15%，漲幅較2011年大幅收窄?！耙弧⒍€城市因限購政策之前幾年市場(chǎng)需求被嚴(yán)重積壓，而隨著2012年政策面的逐漸寬松，需求得以集中釋放；而三、四線城市則由于房企前兩年大規(guī)模進(jìn)軍三、四線城市的原因，市場(chǎng)快速膨脹，但經(jīng)濟(jì)水平和市場(chǎng)需求依然落后于房地產(chǎn)開發(fā)速度，市場(chǎng)有效需求遇到階段性低谷?！敝蟹啃欧治鰩煴硎尽?

　　房企篇

　　千億房企增至3家

　　2012年對(duì)房企來說，日子比2011年好過了不少。早在10月份，就已經(jīng)有保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等11家標(biāo)桿房企完成全年銷售目標(biāo)。最后兩個(gè)月的成交翹尾，更使房企的業(yè)績(jī)錦上添花。

　　銷售金額方面，千億級(jí)以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)增加，從2011年的僅有萬科1家，擴(kuò)充至2012年的3家。萬科繼續(xù)成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊，全年銷售額達(dá)1418億元，同比2011年增長(zhǎng)17%，綠地、保利分別以1078億元和1018億元的銷售額入圍“千億俱樂部”，共同形成房企第一梯隊(duì)。中海、恒大、萬達(dá)分別以935億元、923億元、905億元緊隨其后。銷售額排名第7的綠城中國成交額為510億元，華潤(rùn)置地則以500億元排名第8。顯示出第一梯隊(duì)房企加速領(lǐng)跑，與第二梯隊(duì)的差距逐步拉大。

　　從前幾名房企表現(xiàn)來看，萬科在上半年采取穩(wěn)健的發(fā)展策略，同時(shí)抓住了下半年最后幾個(gè)月的回暖，加大銷售力度，在10月、11月、12月分別取得了137億、171.3億和147億元的銷售業(yè)績(jī)，可說成功抓住了市場(chǎng)“脈搏”。恒大則由前幾年的大幅降價(jià)轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)品質(zhì)轉(zhuǎn)變，同樣在上下半年中成功把握推盤節(jié)奏，以1536萬平方米的業(yè)績(jī)，在房企中銷售面積排名第一。綠地和萬達(dá)則繼續(xù)堅(jiān)持其商業(yè)地產(chǎn)路線，保利堅(jiān)持其高周轉(zhuǎn)策略，加強(qiáng)了一、二線城市的投資力度，中海堅(jiān)持中高端品質(zhì)開發(fā)路線?？梢哉f前幾名的房企都有其經(jīng)營(yíng)策略的獨(dú)到之處。

　　在其他房企中，融創(chuàng)中國延續(xù)了2011年企業(yè)高速發(fā)展勢(shì)頭，通過與綠城的合作，使得其在長(zhǎng)三角區(qū)域進(jìn)一步扎根，成功進(jìn)入上海市場(chǎng)。企業(yè)業(yè)績(jī)從2011年的193億元上升84%達(dá)到2012年的356億元，而其與保利、方興地產(chǎn)等合作伙伴聯(lián)合拿地開發(fā)模式，也使其競(jìng)爭(zhēng)力得到進(jìn)一步提升。招商地產(chǎn)則借助集團(tuán)140年慶的機(jī)會(huì)，成為2012年打折促銷最為積極的房企之一，并在樓市冰凍期成功撬動(dòng)市場(chǎng)，全年業(yè)績(jī)達(dá)到了356億元的歷史高位，同比上漲70%。再加上世茂地產(chǎn)、碧桂園、華潤(rùn)、龍湖等房企傳統(tǒng)勢(shì)力，銷售額300-500億元陣營(yíng)的房企競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。這些房企誰能找準(zhǔn)企業(yè)定位，加強(qiáng)內(nèi)部管理和資金周轉(zhuǎn)，誰就有可能是下一個(gè)千億級(jí)別房企。

來源：新金融觀察報(bào)

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