四線城市地產存隱憂 大小城市樓市"冰火兩重天"

　　城鎮(zhèn)化不等于蓋房子 四線城市地產存在隱憂　

　　在2012年樓市“暖冬”收尾之后，2013年國內多個城市的房地產市場成交呈現“開門紅”。但與此同時，在一二線核心城市樓市普遍走暖的趨勢下，仍有不少三四線城市出現量價齊跌的窘境，出現了“冰火兩重天”的開局。

　　伴隨中央經濟工作會議和近期住建部再度表態(tài)今年樓市調控不放松的政策信息，最近決策層有關“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略方向的表述又引起了各界對房地產業(yè)的看好。有專家指出，城鎮(zhèn)化確實會在未來給地產業(yè)帶來很大機會，但城鎮(zhèn)化并不是簡單的蓋房子。對于一些前期非理性發(fā)展房地產的三四線城市，目前的高庫存和需求不足都說明當地樓市存在很大的風險。

　　新年首周各地樓市呈現“冰火兩重天”

　　中國指數研究院的數據顯示，1月上旬多個城市成交增幅超過100%，全國樓市可謂“開門紅”。

　　在統(tǒng)計的40個城市中，第一周成交量同比上漲城市占九成以上，除上海、深圳、重慶、武漢外，其他重點城市均超過一倍。元旦期間，這種漲勢更加明顯。全國54個主要城市新建住宅簽約8438套，比去年同期上漲16.8%，京滬穗深四個一線城市共簽約2127套，同比上漲57.7%。

　　事實上，自2012年11月以來，上海、北京等全國主要城市的房地產成交就再次出現了“供銷兩旺”、局部區(qū)域“日光盤”熱銷的熱鬧場面。2012年已收官，盡管經歷了幾年來最冷清的“金九銀十”，但隨著成交量價雙雙走高，全年房地產在“暖冬”中出現“翹尾”行情。

　　其中，以一線城市為代表的重點城市年底“翹尾”行情量的增加以及房價仍環(huán)比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。但與此同時，一些此前曾被業(yè)界寄予厚望的三四線城市的表現卻十分低迷，呈現出“冰火兩重天”的局面。

　　國家統(tǒng)計局的數據顯示，去年11月70個大中城市中有53個住宅銷售價格上漲，北京、上海、廣州等一線城市漲幅迅猛，而房價下跌的城市中除溫州外，幾乎全部是丹東、呼和浩特等三線城市。

　　更讓人擔憂的是，多位業(yè)內人士表示，包括溫州、貴陽、常州等不少三四線城市呈現出房地產泡沫風險加劇的趨勢。有媒體報道，海南近期多個城市出現房價跳水現象。從三亞到?？?，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開發(fā)商開始以低價沖擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。

　　統(tǒng)計數據顯示，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應量，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化，最嚴重的陵水需要101個月。

　　中國房產信息集團公布的房地產市場風險排行榜中，前50強中包括41個四線城市，加上拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經濟實力較弱、供應明顯大于需求的三線城市。

　　城鎮(zhèn)化并非四線城市地產風險救命稻草

　　新年前后，中央經濟工作會議曾提出，2013年中國還將加強房地產市場調控，住建部也明確表示，2013年將繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

　　然而，值得注意的是，2012年底的十八大報告中，明確提升了“城鎮(zhèn)化”的高度，中央經濟工作會議更是將城鎮(zhèn)化定調為“歷史任務”。隨著“新型城鎮(zhèn)化”成為近期政策熱詞，房地產行業(yè)重新成為不少人看好的領域。

　　“如果按照年均一點幾個百分比的城鎮(zhèn)化率增長，保守估計有1000萬人進城，以一家三口人，每家90平方米住房為例，總共需要3億平方米的住房?！敝袊康禺a業(yè)協會副會長朱中一表示，城鎮(zhèn)化是發(fā)展經濟的最大引擎，也是發(fā)展房地產發(fā)展的最大潛力。

　　在歲末年初這個特殊的市場階段，政策表態(tài)今年繼續(xù)限購與未來加快城鎮(zhèn)化建設的同步推進，對于未來房地產市場有何影響？

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從未來政策及市場面走勢來講，盡管中央經濟工作會議定調還要繼續(xù)加強房地產市場調控，但相比前兩年調控政策的基調，政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調已不再突出，也明確鼓勵改善型需求入市，這都將助推房地產市場“基本面”持續(xù)回升與回暖，使樓市最終出現白銀十年發(fā)展期的“春天Style”。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌則指出，2012年我國房地產整體平穩(wěn)，但呈現出明顯分化，一二線城市相對需求高，但土地供應不足，導致房價上漲；三四線城市卻面臨供應過剩，需求不足。

　　顧云昌認為，在調控初期，包括大型房企在內的投資資金開始向三四線城市轉移，這些城市承載了調控壓力之下的剛性需求和投資性需求的主要市場。然而，隨著一二線城市樓市回暖，部分三四線城市卻陸續(xù)傳出了投資增長減速、潛在需求逐漸減弱等信號，這些城市的土地供應規(guī)模偏大、可供應商品房的庫存較高。

　　“城鎮(zhèn)化不是蓋房子，而是從基礎設施、生活環(huán)境、生存條件等方面進行改變。”全聯房地產商會名譽會長聶梅生表示，城鎮(zhèn)化的路還很遠，不會有人住沒有配套的房子的，因此，城鎮(zhèn)化不是房地產的救命稻草，由于部分城市在房地產調控前的非理性發(fā)展，以致在連續(xù)調控后出現泡沫風險。

來源：南方日報

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