地王頻出言過其實？國土部稱去年僅兩塊“夠格”

國土資源部就《2012全年及第四季度重點城市地價監(jiān)測成果發(fā)布》舉行新聞發(fā)布會。國土部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在發(fā)布會上表示，2012年僅有兩宗地塊成交單價超越了2007年以來所在城市的歷史高值，可以稱為“地王”，其余地塊均不符合判定標準。

　　趙松預計，2013年全國城市地價總體水平將小幅溫和上漲。其中，商服、住宅等房地產用地價格在經濟支撐與調控抑制的雙向作用下，總體平穩(wěn)，局部或敏感波動。

　　地價低位盤整 真地王僅兩塊/

　　“在2011年土地、房地產市場明顯降溫，地價增幅逐季放緩的基礎上，2012年全年地價整體水平未現(xiàn)大幅波動，在冷中趨穩(wěn)的主基調中，年末略有回升。”趙松表示，對房地產、住宅用地而言，全年總體呈現(xiàn)量跌價穩(wěn)的態(tài)勢，各季度地價環(huán)比增速低位盤整。

　　2012年末，在全國105個主要監(jiān)測城市中，住宅地價同比漲幅在5個百分點之內的城市個數超過80%，其中27個城市住宅地價低于去年同期水平。

　　與此同時，去年全年異常交易地塊數量及溢價水平也處于調控以來的低值，與土地供應前低后高的規(guī)律基本一致，全年異常交易隨各地推出的土地量增長而有所增加，但仍低于往年。截至2012年12月31日，全年上報異常交易地塊275宗，比去年的609宗大幅下降；溢價率方面，2012年上報異常交易地塊平均溢價率比2011年的均值降低了30個百分點。

　　盡管如此，去年下半年特別是四季度，很多機構紛紛發(fā)布報告稱，上海、深圳、南京、長沙以及蘇州等地的地王紀錄被刷新。

　　對此趙松特別指出，“地王”和“溢價率”常被視作表征土地市場熱度的重要信號，但由于準確全面掌握信息有一定困難，加上缺乏必要的解讀，市場也出現(xiàn)了因誤讀、誤解而助推情緒波動的現(xiàn)象。根據分析，2012年僅有兩宗成交單價超越2007年以來所在城市歷史高值的地塊，可以被稱為“地王”，其余地塊均不符合判定標準。

　　中原地產研究總監(jiān)張大偉也持相同觀點，他告訴《每日經濟新聞》記者，目前的土地成交單價并未失去理性，雖然部分區(qū)域創(chuàng)造了新高，但相比2010年地王潮中出現(xiàn)的地王，當時動輒出現(xiàn)樓面價超過在售物業(yè)價格的現(xiàn)象，而截至目前，全國各地去年出現(xiàn)的所謂地王，其價格疊加合理的開發(fā)成本后，很少有超過在售物業(yè)價格的。

　　他舉例說，去年出讓的南京濱江G50地塊雖然被冠以“地王”稱號，但其樓面價只有7754元/平方米，而且僅有一家出價，雖然可以代表土地市場的回暖，但歸類于地王有些牽強。

　　商住倒掛改觀 結構回歸常態(tài)/

　　2012年在土地市場深入調控的背景下，地價結構也出現(xiàn)了明顯變化。

　　去年末全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3129元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。與去年同期相比，商、住、工各用途地價漲幅分別為3.34%、2.26%、2.70%。其中，商業(yè)、住宅地價同比漲幅均處于近十年來的低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價累計漲幅在三類用地中最低，這也是近兩輪市場波動中首次出現(xiàn)的狀況。

　　對此趙松解釋稱，從2009年以來的商住倒掛，住宅地價漲幅超過商服，到今年的接近工業(yè)地價漲幅，地價呈現(xiàn)結構性調整。

　　鏈家市場研究部研究員張旭告訴《每日經濟新聞》記者，這主要是由于市場環(huán)境的不同造成的。土地市場成交趨勢除受到供應節(jié)奏影響外，很大程度上也取決于市場預期及銷售情況。2009年正是房企非理性拿地、大規(guī)模擴張的時期。而到了2012年，調控環(huán)境未變，房企拿地仍然謹慎，目前這種地價結構屬于回歸正常狀態(tài)，肯定好過此前房企瘋狂拿地之時。

　　中指院報告顯示，2012年，十大代表性房企在全國129個主要城市拿地396宗，規(guī)劃建筑面積共計9032萬平方米，拿地數量繼續(xù)下降至近3年最低。

　　相比之下，商業(yè)地產則未受到調控的明顯沖擊，發(fā)展較為平穩(wěn)。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的報告顯示，北京甲級寫字樓市場租金已經連續(xù)12個季度實現(xiàn)上漲，2012年租金增幅為17.1%，香港和上海同期也分別實現(xiàn)了3.6%和2.2%的租金漲幅。

　　陽光100副總裁范小沖認為，中國房地產已經進入 “白銀時代”，無序競爭時期已經結束，未來地產發(fā)展方向將向商業(yè)地產、旅游地產以及城市綜合體等轉移，比拼的是專業(yè)開發(fā)能力。

　　市場依然理性 今年或溫和上漲/

　　回顧2012年土地市場，前低后高的趨勢異常明顯，特別是四季度在許多城市出現(xiàn)供需兩旺景象。這也被看作地市新一輪回暖的標志。

　　不過趙松認為，高溢價成交地塊的溢價率水平仍處于調控以來的低值，顯示當前土地市場依然處于相對平穩(wěn)期，不存在因市場預期較好導致的非理性追漲。

　　趙松表示，世界經濟溫和復蘇，國內宏觀經濟指標持續(xù)企穩(wěn)回升，房地產市場投資開發(fā)和銷售恢復性增長，各項指標的持續(xù)向好，支撐了2012年第四季度地價漲幅平穩(wěn)中略有回升。中央繼續(xù)強調堅持房地產市場調控政策不動搖，相關部委和地方政府政策跟進，投資投機性需求將進一步得到遏制。

　　國土部判斷，綜合國內外因素影響，預計2013年城市地價總體水平將小幅溫和上漲。其中，商服、住宅等房地產用地價格在經濟支撐與調控抑制的雙向作用下，總體平穩(wěn)，局部敏感波動。

　　對于2013年的土地、房地產市場形勢，趙松表示，要加強差異化管理，密切關注房價、地價等市場信號波動較大的城市，完善土地利用的約束監(jiān)管機制，確保穩(wěn)定房地產用地供應、抑制異常地價的相關措施落到實處。

　　張大偉認為，目前部分城市對土地出讓都制定了某些政策，要求在超過溢價率限制后競爭配套保障房等，從對市場的實際影響來看，這樣從數據上的確避免了創(chuàng)造歷史新高的可能性，但實際上剔除保障房等因素之后，其價格對市場的影響依然存在。

來源：每日經濟新聞

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