易憲容：房地產(chǎn)是否進(jìn)入宏觀調(diào)控窗口期

　　近日，市場(chǎng)上流傳著房地產(chǎn)在全國(guó)“兩會(huì)”之前可能進(jìn)入宏觀調(diào)控的窗口期。先是有不少地方收緊住房公積金貸款，再是二套房貸收緊的風(fēng)聲再起，加上人民銀行春節(jié)后通過(guò)正回購(gòu)收緊流動(dòng)性。

　　如果說(shuō)，市場(chǎng)把這些政策出臺(tái)看作是對(duì)住房市場(chǎng)之收緊，看作是新一輪住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的開(kāi)始，筆者以為，這太高估這些政策的影響與作用。住房公積金政策收緊，其實(shí)并非收緊，而是讓這種政策回到常態(tài)。有哪一個(gè)國(guó)家會(huì)把一種公共資助政策變成少數(shù)人賺錢工具？當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房公積金的政策調(diào)整就是要去除這個(gè)功能，還住房公積金政策的本義而并非是政策的收緊。

　　對(duì)住房信貸政策的差異化，這是2010年“國(guó)十條”的基本內(nèi)容，只不過(guò)這些政策一直沒(méi)有認(rèn)真落實(shí)與執(zhí)行而已。對(duì)二套住房信貸政策的要求，在世界上任何有房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家，采取這種政策是一種趨勢(shì)與必然。新加坡、加拿大等國(guó)都在這樣做。為了控制住房投機(jī)炒作及投資，對(duì)購(gòu)買二套住房都有較多的約束條件。而對(duì)國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)十年房?jī)r(jià)快速飆升，房地產(chǎn)泡沫越吹越大，限制二套以上住房購(gòu)買是常態(tài)，并非是什么特殊政策。如果市場(chǎng)把這些政策的出臺(tái)看作是房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，那么這只能說(shuō)明當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)政策太過(guò)于寬松了。

　　對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，不僅房?jī)r(jià)又開(kāi)始上漲，一線城市住房市場(chǎng)重現(xiàn)繁榮，而且經(jīng)過(guò)十年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次完整調(diào)整的住房市場(chǎng)，如果不變化或調(diào)整，這個(gè)市場(chǎng)是不可持續(xù)的。因此，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)性質(zhì)轉(zhuǎn)向及房?jī)r(jià)調(diào)整是一種必然。如果當(dāng)前住房市場(chǎng)仍然由少數(shù)人來(lái)左右及引導(dǎo)預(yù)期，那么國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)一定會(huì)玩完。對(duì)此，新一屆黨中央領(lǐng)導(dǎo)集體上任之后看得十分清楚，而不是如一些人想借助城鎮(zhèn)化來(lái)操縱市場(chǎng)那樣，國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格永遠(yuǎn)可這樣漲上去。

　　既然當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)是一個(gè)不可持續(xù)的市場(chǎng)，那么新一屆政府上任之后，估計(jì)要做的第一件事情就是如何來(lái)改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)，如何讓這個(gè)市場(chǎng)性質(zhì)出現(xiàn)重大的調(diào)整。所以，全國(guó)“兩會(huì)”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策會(huì)有所調(diào)整，而不會(huì)出現(xiàn)重大調(diào)整。即使上面所指兩項(xiàng)政策出臺(tái)，實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)作用與影響都是十分柔性的。因?yàn)?，面?duì)這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫，新一屆政府知道問(wèn)題的嚴(yán)重性，但是也不希望突然刺破這個(gè)泡沫而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　更為重要的是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。因此，住房市場(chǎng)價(jià)格很大程度上是由預(yù)期來(lái)決定。在這種情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)及開(kāi)發(fā)商都試圖通過(guò)不同的方式來(lái)左右住房市場(chǎng)預(yù)期，以便把國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)帶入他們所期望的方向。事實(shí)上，早幾個(gè)月他們這樣做成功了。在政策沒(méi)有變化的情況下，國(guó)內(nèi)一些城市的住房市場(chǎng)又出現(xiàn)了銷售大增而房?jī)r(jià)上漲的格局。如果一個(gè)泡沫吹得巨大的市場(chǎng)，其泡沫不僅沒(méi)有破滅反之繼續(xù)吹大，那么這個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步增加，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更是不可持續(xù)。在這種情況下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策出現(xiàn)重大調(diào)整就是要改變房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)為主導(dǎo)的性質(zhì)。

　　面對(duì)不可持續(xù)的國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，新一屆政府上任后出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸擠出市場(chǎng)泡沫，改變當(dāng)前住房市場(chǎng)性質(zhì)是一種必然。但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的擠出估計(jì)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程而不會(huì)是突然破滅。為了實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，新一屆政府的房地產(chǎn)政策將更為強(qiáng)調(diào)柔性及差異性，而不是剛性及一致性。在這里任何希望把房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大的幻想會(huì)破滅，同時(shí)，新一屆政府上任后也會(huì)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，問(wèn)題是如何把擠出泡沫的風(fēng)險(xiǎn)與成本降到更小程度。

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