增加供給應(yīng)成樓市調(diào)控著力點(diǎn)


作者:王 煒    時(shí)間:2013-02-25





  供求關(guān)系是決定房?jī)r(jià)的最主要因素,對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控,核心就是調(diào)節(jié)供求關(guān)系,力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)供求平衡。

  最近樓市又反彈了,一些地方房?jī)r(jià)漲的還有些猛。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖,各地會(huì)不會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)?如果有,會(huì)是哪些措施呢?人們能想到的,不外乎是繼續(xù)提高房貸首付和貸款利率、增加交易環(huán)節(jié)稅收甚至擴(kuò)大限購(gòu)范圍等,這類措施基本都是進(jìn)一步抑制需求的手段。最近一些城市收緊公積金貸款,更是強(qiáng)化了這種猜測(cè)。

  供求關(guān)系是決定房?jī)r(jià)的最主要因素,對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控,核心就是調(diào)節(jié)供求關(guān)系,力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)供求平衡。但從這些年的調(diào)控看,我們似乎更偏愛(ài)從抑制需求的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。差別化的信貸政策和限購(gòu)等行政手段,成為調(diào)控政策的主要手段。而每一次強(qiáng)化調(diào)控,實(shí)際上都是強(qiáng)化抑制需求,相對(duì)來(lái)看,增加供應(yīng)的手段相對(duì)匱乏。在市場(chǎng)規(guī)律的作用下,抑制需求導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商預(yù)期改變,進(jìn)而減少拿地,減少供應(yīng),從而加劇供求關(guān)系緊張。

  2012年全國(guó)商品住宅用地供應(yīng)量環(huán)比下降約兩成,調(diào)控壓力最大的北京已經(jīng)連續(xù)3年沒(méi)有完成住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。這種現(xiàn)象影響到今后兩年,就可能演變成一方面住房供應(yīng)量下降,另一方面此前遭到抑制的需求卻在不斷反彈。目前,北京、上海等一線城市的商品房庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到或越過(guò)供求失衡的警戒線,而1月份商品房成交量卻創(chuàng)下新高,回暖勢(shì)頭不減。在近期新樓盤(pán)供應(yīng)數(shù)量有所下滑的情況下,樓市的供求關(guān)系在短期內(nèi)有可能變的更為緊張。

  要實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展,固然要通過(guò)抑制投資投機(jī)型需求,減少市場(chǎng)炒作和泡沫,使住房回歸居住功能。但是,在快速城鎮(zhèn)化、家庭小型化、人們改善住房條件的愿望更加強(qiáng)烈的今天,住房需求尤其是熱點(diǎn)城市的住房需求客觀上在持續(xù)增長(zhǎng),且具有一定剛性。抑制需求固然能在短期內(nèi)起到平抑樓市的效果,但如果不努力增加供應(yīng),調(diào)控的成效很快就會(huì)被反彈的需求所吞噬。這也是為什么這輪調(diào)控政策屢屢加碼,卻在一段時(shí)間以后就會(huì)出現(xiàn)反彈的重要原因。

  當(dāng)前,在限購(gòu)、限貸仍然嚴(yán)格實(shí)施、繼續(xù)嚴(yán)格抑制投資投機(jī)型需求的同時(shí),下一階段的調(diào)控重點(diǎn),應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)移到如何更有效地增加住房供應(yīng)。

  要增加供應(yīng),首先是政府要努力增加土地供應(yīng),確保完成年度供地計(jì)劃。從去年四季度開(kāi)始,隨著市場(chǎng)回暖,開(kāi)發(fā)商拿地的熱情逐漸高漲。在土地供應(yīng)增加的情況下,仍要堅(jiān)持改革招拍掛的方式,如限定價(jià)格上限、競(jìng)爭(zhēng)保障房面積等方式,避免土地?zé)嶙兂煞績(jī)r(jià)熱。

  增加土地供應(yīng)后,更關(guān)鍵的是要讓土地盡快變成房子投入市場(chǎng),形成有效供應(yīng)。盡管不少開(kāi)發(fā)商在抱怨政府土地供應(yīng)不足,但另一方面卻在大量囤地捂盤(pán),等待市場(chǎng)回暖的時(shí)候賺取暴利。這幾年政府對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)惜售等行為進(jìn)行了處罰,但力度不夠且執(zhí)行不嚴(yán),實(shí)際效果并不理想。下一步不僅要對(duì)囤地、捂盤(pán)等行為進(jìn)行更加嚴(yán)厲的查處,進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序,還需要更加明確地規(guī)定從拿地到預(yù)售的周期,加快土地變成房子、房子進(jìn)入市場(chǎng)形成可售房源的節(jié)奏。堅(jiān)持那么一兩年,市場(chǎng)的供求狀況將有明顯改善,屆時(shí)房?jī)r(jià)就有了穩(wěn)定的內(nèi)在基礎(chǔ),調(diào)控也將更加主動(dòng)。


來(lái)源:人民日?qǐng)?bào) 王 煒



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