掀起城鎮(zhèn)化建設(shè)謀求房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇

機(jī)遇城鎮(zhèn)化加速帶來新一輪地產(chǎn)熱

近期，多個省份的政府工作報告均提出“GDP翻番”計劃，有19個省份將今年投資增幅目標(biāo)定在20%以上；而在未來5年的城鎮(zhèn)化率這一指標(biāo)上，安徽省提出力爭達(dá)到55%，河南省表示要提高到52%以上，湖北省則提出要由目前的53.5%提高到58%。部分地方政府制定城鎮(zhèn)化目標(biāo)時，與投資、擴(kuò)大收入和消費等結(jié)合起來，將城鎮(zhèn)化作為推動經(jīng)濟(jì)增長和國民收入增長的重要手段。

面對未來10億人口的城鎮(zhèn)化，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，“住房的需求趨勢不會改變”，一方面有更多的人口要進(jìn)入城市，城市面臨住宅、棚戶區(qū)改造；另一方面，高收入階層的收入不斷增加，需要增加住房供給。

2012年，以保利、恒大為代表的多個品牌房企加速在三四線城市布局。其中恒大地產(chǎn)近些年集中下探二、三、四線城市，這些城市占據(jù)其總土儲規(guī)模近80%，在市場中獲得了迅速發(fā)展。碧桂園同樣抓住了區(qū)域城鎮(zhèn)化的機(jī)遇，通過郊區(qū)化大盤模式，帶動地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，幾年間企業(yè)競爭實力已躋身一線房企行列。

綠地集團(tuán)董事長張玉良指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍是城市建設(shè)開發(fā)的主體成員之一，是城鎮(zhèn)化的重要力量。大企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮標(biāo)桿作用。在城鎮(zhèn)化過程中，企業(yè)應(yīng)發(fā)揮參與、建議的作用。未來十年，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為。

在農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的過程中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將帶動生活居住環(huán)境的變化。泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男指出，城鎮(zhèn)化不代表房價越來越貴，而代表市場越來越大。開發(fā)商需要把握政策，看好現(xiàn)狀，正確認(rèn)識房地產(chǎn)的黃金期；另外，開發(fā)商需要在“穩(wěn)”中求進(jìn)，在拿地布局以及人員配置上態(tài)度堅決，才能在機(jī)會來臨時把握機(jī)會。

挑戰(zhàn)企業(yè)集約發(fā)展需先行

十八大報告提出，加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，著力在城鄉(xiāng)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方面推進(jìn)一體化，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)、城鄉(xiāng)關(guān)系。

今年2月初，國務(wù)院轉(zhuǎn)批了關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見，旨在解決中國的收入分配不均問題。作為中國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中的重要障礙之一，這一文件的批復(fù)顯示了中央堅持推進(jìn)改革的決心。摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，該意見反映了政府努力向更加包容的增長模式轉(zhuǎn)型,有利于收入分配的合理化和鼓勵消費。

不過在新型城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想下，各地政府在推進(jìn)過程中卻暴露了種種問題。中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所主任陳耀表示，近年來我國城鎮(zhèn)化力度很大，不乏有一些地方錯誤理解，大量圈地，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低，推進(jìn)過程也過于急躁。此外，還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，過去10年房地產(chǎn)的瘋狂是否會在未來10年重演。

去年年底，國土部和住建部重新強調(diào)對樓市從嚴(yán)調(diào)控。與之相伴的是近期各種政策傳言不脛而走，包括首套房貸利率調(diào)高，二套房貸收緊、首付增至7成等。2月20日，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上強調(diào)，堅決抑制投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。對于房企而言，城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來的除了機(jī)遇，更多的是挑戰(zhàn)。

萬科總裁郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)再奢望成為國民經(jīng)濟(jì)的主角和支柱產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)積極成為城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的配套產(chǎn)業(yè)。中共中央黨校教授向春玲表示，房地產(chǎn)開發(fā)要從單一樓盤或者單一項目的開發(fā)轉(zhuǎn)向城市綜合功能的開發(fā)，“城市運營商將是中國未來優(yōu)秀房地產(chǎn)發(fā)展商角逐的最佳高地?！?

專家認(rèn)為，中國城市化正在告別粗放型發(fā)展模式，城市運營是中國未來城市綜合發(fā)展的必然模式。房地產(chǎn)企業(yè)作為參與未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，應(yīng)爭取有限資源的最大化利用，在配套服務(wù)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動下，逐步提升房地產(chǎn)市場的品質(zhì)，而這對開發(fā)商提出了更高、更專業(yè)的要求。

新型城鎮(zhèn)化要求城市功能向集約化發(fā)展，這就要求開發(fā)商具有規(guī)模化、高效化、標(biāo)準(zhǔn)化的特質(zhì)，具備更為專業(yè)的城市綜合開發(fā)能力，能對城市區(qū)域進(jìn)行整體成片開發(fā)。而這對于處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的房企來說，面臨的將是必須轉(zhuǎn)型和升級的契機(jī)與挑戰(zhàn)。

來源：搜房網(wǎng)

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