2012房地產(chǎn)市場運行及2013趨勢


時間:2013-02-27





  2012年,我國房地產(chǎn)市場運行總體上符合宏觀調(diào)控預期方向,投資投機性需求得到有效抑制,自主需求有序釋放,全年銷售量呈現(xiàn)“前低后升”的態(tài)勢。具體來看,與歷史數(shù)據(jù)相比,全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售面積等重要指標同比回落較明顯。但4月份以來,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些明顯變化,主要是房屋銷售情況逐月回升,帶動8月份以來房地產(chǎn)許多指標的同比降幅持續(xù)縮小,一些指標轉(zhuǎn)負為正。2013年的房地產(chǎn)市場運行要高度關(guān)注集體土地征收制度改革、房產(chǎn)稅試點擴容等新政策、新情況,關(guān)鍵是要努力促進住房供需結(jié)構(gòu)平衡。為此,一線城市應加快增加住房用地供應量,進而增加商品房供給,一些二、三線城市則需加快去庫存速度。
  

 ?。玻埃保材攴康禺a(chǎn)市場運行總體符合宏觀調(diào)控方向

  
  ——商品房銷售面積呈現(xiàn)“前低后升”的總體態(tài)勢
  


 ?。玻埃保材昵埃保眰€月,商品房銷售情況逐月回升態(tài)勢明顯,主要體現(xiàn)在1-10月間累計同比降幅在逐漸收窄,雖然商品房銷售面積累計同比仍是負增長,但降幅在逐月縮小?穴從2月份的-14%縮小到10月份的-1.1%?雪,尤其是4月份以來累計同比降幅明顯縮小?穴從5月份的-12.4%快速縮小至10月份的-1.1%?雪。11月商品房銷售面積累計同比增速首次呈現(xiàn)2.4%的正增長。前11個月商品房銷售狀況逐月向好,除了貸款利率下調(diào)導致購房成本降低、不少城市調(diào)整公積金政策等因素影響外,市場中龐大的剛性需求和改善性需求的有序入市是重要的支撐力量。

  
  值得注意的是,盡管前11個月商品房銷售面積的環(huán)比狀況在逐月改善,但從歷史數(shù)據(jù)比較來看,目前的銷售面積同比增速仍處于1998年住房制度全面改革以來的較低水平,是自2008年8月至12月最低水平后出現(xiàn)的又一次谷底。
  


  ——全國100個城市新建住宅價格水平總體穩(wěn)中有降,個別重點城市環(huán)比有所上漲

  
  2012年前10個月,全國100個城市?穴包括一、二、三線城市?雪新建住宅價格水平同比穩(wěn)中有降。4月份起,100個城市新建住宅價格指數(shù)同比開始由正轉(zhuǎn)負。6月份,新建住宅價格指數(shù)同比降幅最大?穴-1.9%?雪。7至10月間降幅逐月縮小,10月份同比降幅為0.99%。
  


  分城市看,三線和一些二線城市新建住宅價格指數(shù)降幅比較明顯,一線城市不明顯。10月份,一線城市新建住宅價格指數(shù)率先由負轉(zhuǎn)正,從9月份的-0.41%上升到0.35%??紤]到一線和大多數(shù)二線城市都實施了較嚴格的限購政策,但新建住宅價格水平同比降幅仍明顯低于絕大多數(shù)不限購的三線城市,表明一、二線城市的剛性和改善性住房需求仍然很強。這部分需求在1年多的持續(xù)調(diào)控后,開始逐步有序地進入住房市場。
  

  從環(huán)比情況看,2012年1至10月,新建住宅價格指數(shù)上漲城市數(shù)量要明顯少于2011年,但7月份以來環(huán)比上漲城市數(shù)量則明顯增加。10月份新建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲、持平、下降的城市數(shù)量分別有56個、2個和42個。與1月份相比,環(huán)比上漲和持平城市數(shù)量分別增加17個和1個、下降城市數(shù)量則減少18個。其中,7月份是轉(zhuǎn)折點,環(huán)比上漲城市數(shù)量增加了25個、環(huán)比下降城市數(shù)量則減少了25個??偟目?,100個城市新建住宅價格指數(shù)環(huán)比情況跟同比變動趨勢相吻合。

  
  ——房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比增幅逐月改善,但仍處在歷史較低點

  

  從歷史數(shù)據(jù)看?穴1998.7至2012.11?雪,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比與商品房銷售面積累計同比,這兩個指標呈現(xiàn)較一致的變動趨勢。主要原因是商品房銷售面積的同比上升,會帶來企業(yè)銷售額提高,可以直接改善企業(yè)自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款等多種資金來源,還會間接增加銀行和其它金融機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)的貸款量。2012年前11個月,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比與商品房銷售面積累計同比增幅的變化高度一致。4月份以來隨著住房銷售市場逐步回暖,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比增幅開始逐月上升,從4月份的5.1%提高到11月份的14.1%。但從歷史上看,前11個月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源,仍處于我國1998年啟動住房制度改革以來的較低水平,是2008年8月-12月這一歷史最低水平后出現(xiàn)的另一次谷底。
  

  ——房屋開發(fā)投資完成額和施工面積累計同比增速下降較明顯

  
  從統(tǒng)計口徑的范圍看,房屋開發(fā)投資完成額跟房屋施工面積最為一致。施工面積是實物指標,投資完成額是資金指標。因此,從歷史數(shù)據(jù)看(1999.2至2012.11),房屋開發(fā)投資完成額累計同比增速和施工面積累計同比增速這兩個指標間,呈現(xiàn)較強同向變動關(guān)系。
  


 ?。玻埃保材昵埃保眰€月,房屋開發(fā)投資完成額累計同比增長16.7%,這是繼2009年以來累計同比增幅回落最明顯的時期。8月份和11月份是兩個轉(zhuǎn)折點,開發(fā)投資完成額累計同比增幅在這兩個月份止降回升,分別提高0.2和1.3個百分點。其中一個重要原因,就是4月份以來的房屋銷售面積和開發(fā)企業(yè)資金來源呈現(xiàn)持續(xù)向好趨勢,投資資金狀況得到較好改善。

  
 ?。玻埃保材昵埃保眰€月,房屋施工面積累計同比增幅變動趨勢與開發(fā)投資完成額變動趨勢基本一致。除了8月份和11月份累計同比增幅分別上升0.3個百分點和保持不變外,其它月份的累計同比增幅都在下降,但跟開發(fā)投資完成額一樣,8月份以后,累計同比降幅開始逐月縮小。
  


  ——房屋新開工面積和土地購置面積累計同比回落趨勢明顯
  

  房屋新開工面積和土地購置面積這兩個指標,通常被看作是判斷房地產(chǎn)市場運行趨勢的前瞻性指標,既能準確反映當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來市場發(fā)展趨勢的預判,又能反映未來住房的新增供應水平。從歷史數(shù)據(jù)看?穴1998.2至2012.11?雪,這兩個指標始終保持較一致的變動趨勢。2012年前11個月,房屋新開工面積和土地購買面積累計同比分別下降7.2%和14.8%,這是1998年以來第二次上述兩大指標同時呈現(xiàn)負增長態(tài)勢?穴第一次是2009年2月至9月期間?雪,回落幅度也僅次于2009年2月至9月期間。在全年累計同比增幅處于歷史低點的同時,跟前面許多指標一樣,8月份以來上述兩個指標的累計同比增速降幅有一個較明顯收窄,主要是受4月份以來商品房銷售市場逐步回暖和開發(fā)資金來源得到較大改善這兩大因素的影響。
  

  ——房屋待售面積和待開發(fā)土地面積均處在歷史較高水平

  
  要準確判斷未來住房市場的供給能力,除了房屋新開工面積和購置土地面積這兩個增量指標外,還需要有房屋待售面積和待開發(fā)土地面積這兩個存量指標。房屋待售面積代表目前可以形成的供應能力,待開發(fā)土地面積則代表未來一段時期可以預期的供應能力。待開發(fā)土地面積累計值有明顯的季節(jié)性規(guī)律:一般是每年的三、四季度會較快增加,年初則迅速減少,這主要受開發(fā)企業(yè)拿地時間和開發(fā)規(guī)律的影響;三、四季度通常是開發(fā)企業(yè)拿地的高峰期,待開發(fā)土地面積會迅速增加。截至2012年11月底,全國房屋待售面積是3.3567億平方米,待開發(fā)土地面積是3.7256億平方米,比2月份分別增加了0.3041億平方米和1.021億平方米。其中,商品房待售面積數(shù)達到2006年以來的歷史最高點,待開發(fā)土地面積也處于歷史較高水平。
  


  總體來看,在持續(xù)實施房地產(chǎn)調(diào)控政策下,受剛性需求和改善性需求逐步釋放以及利率下調(diào)、對首次購房者信貸支持力度加大等影響,2012年的房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)“前低后升”的態(tài)勢,帶動了下半年尤其是8月份以來的各項指標企穩(wěn)回升。具體地看,4月份以來的銷售額上升改善了開發(fā)企業(yè)資金狀況,加上第四季度地方政府集中放地的慣性,8月份以來土地購置面積和出讓價款較大幅度提高,也帶動了新開工面積和竣工面積的環(huán)比增速上升。
  

 ?。玻埃保衬攴康禺a(chǎn)市場運行趨勢的基本判斷
  

  總體判斷,土地市場狀況和住房金融政策是影響2013年房地產(chǎn)市場運行的重要因素。其中,集體土地征收制度改革、房產(chǎn)稅試點擴容這兩項新的改革措施會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。同時,要更加關(guān)注房地產(chǎn)市場的區(qū)域性變動特征,并應對好一線城市的房價上漲壓力和許多二、三線城市的住房庫存消化壓力。
  

  ——一線城市商品房用地市場延續(xù)升溫態(tài)勢,地價水平將穩(wěn)中有升

  
  從歷年供地規(guī)律看,商品房用地計劃供應量預計較2012年不會有大幅增加,增幅很難超過10%。雖然國土資源部從2010年起的各年住房用地供應量,都滿足“計劃供應總量原則上不低于過去5年年均實際供應量,其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%”的要求。但由于存在計劃調(diào)整的可能性,使每年實際供應量與計劃供應量之間存在較大缺口。從2012年的執(zhí)行情況看,由于上半年供地計劃完成不理想,國土部在年中又重新調(diào)整了全年的供地計劃,將用地規(guī)??s減到原計劃供應面積的2/3。截至2012年11月底,房地產(chǎn)用地供應13.34萬公頃,同比減少8%,其中住宅用地供應9.14萬公頃,同比減少15.3%。
  


  地方政府短期內(nèi)難以擺脫土地財政模式,商品房用地市場仍是其重要的資金來源和融資手段。2012年1-11月,國有土地使用權(quán)出讓收入23478億元,同比下降17.5%。2013年是換屆年,目前從國家發(fā)改委已審批通過的各地基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模來看,地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資沖動仍然很強烈。在現(xiàn)行的財稅體制下,地方政府還沒有真正構(gòu)建起地方稅收體系,各類投資資金來源很大程度上仍依賴于土地出讓金,通過各地土地儲備中心運作的土地抵押貸款,仍然是地方融資的最重要渠道之一。另外,明年將正式出臺《集體土地征收和補償條例》以及《土地管理法》?穴修正案?雪,土地收益將進一步向被征地農(nóng)民傾斜,政府的征地成本會大大提高;在出讓金總量不變的情況下,地方政府獲取的土地出讓凈收益會減少。因此,地方政府有很強動力通過維持較高地價來避免出讓凈收益下降過快。這就不可避免地影響到房價水平的提高。
  

  ——一線城市商品房供需矛盾突出,房價上漲壓力加大

  
  參照國際經(jīng)驗,我國城鎮(zhèn)化率還有較大提升空間。在各國的快速城鎮(zhèn)化進程中,大城市尤其是特大城市的住房供需結(jié)構(gòu)始終會處在非平衡狀態(tài)中,房價水平都會經(jīng)歷一個較快上漲階段。這一點,在人多地少的東亞經(jīng)濟體表現(xiàn)得更加明顯。受土地資源限制,東亞經(jīng)濟體普遍采取大都市圈的城市化推進模式,若干個特大城市成為新增城市人口和經(jīng)濟活動的主要吸納地。我國也不例外,現(xiàn)階段北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住房供需矛盾突出,2013年隨著剛性需求和改善性需求群體的大量進入,房價上漲壓力加大。
  


  一線城市是快速城鎮(zhèn)化進程中住房需求釋放最集中的區(qū)域,但目前的住房用地實際供應量,總體上不能滿足快速上升的需求。2012年的土地購置面積和房屋新開工面積是判斷2013年住房供應水平的兩個重要指標。從這個角度判斷,北京、上海等一線城市在2013年的住房供應量會受到很大限制。以北京市為例:

  
  2012年1至10月,開發(fā)企業(yè)累計購買土地面積192.56萬平方米,房屋新開工面積2516.5萬平方米,竣工面積是1255.87萬平方米,商品房銷售面積1313.41萬平方米。代表未來供應能力的土地購置面積和房屋新開工面積的同比降幅都較大?穴分別比上年同期下降31.7%和27.4%?雪,而商品房銷售面積同比增幅明顯?穴比上年同期增長30.4%?雪。因此,2013年北京住房市場的供需關(guān)系維持相對平衡的難度在加大。
  


  ——部分中西部省份的去庫存壓力仍然較大
  

  將當前的房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積?穴再乘以1.5的平均容積率?雪相加,可大致得到一年以后的住房市場供應潛力。如果把2012年1至11月各地的房屋銷售面積作為分子?穴這是個嚴格假設(shè),即一年后的房屋銷售面積沒有發(fā)生太大變化?雪,住房市場供應潛力作為分母,兩者相除就可近似得到未來一年各地的房地產(chǎn)市場供需狀況。未來一年左右各地的住房供需狀況差異較大。山西、吉林、內(nèi)蒙古和云南這四個省份的數(shù)值均超過3?穴全國平均值是2.58,北京、上海分別是2.14和1.9?雪。如果再考慮到房屋待售面積和竣工面積,明年一些省份將面臨較大的去庫存壓力。目前部分二、三線城市?穴如鄂爾多斯、貴陽、溫州?雪已出現(xiàn)住房庫存大量積壓的現(xiàn)象。過去支撐這些二、三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的投機投資性需求,在這類需求得到有效抑制的時候,就會出現(xiàn)供過于求的狀況。
  

  政策建議

  
  經(jīng)過兩年多來的房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控,已取得了比較明顯的調(diào)控效果。在堅持調(diào)控基本方向不變的前提下,2013年我國住房市場運行將呈現(xiàn)更加明顯的區(qū)域性分化特征,即一線城市住房供需矛盾進一步突出,仍需要著力增加供應水平。而不少二、三線城市的住房存量卻超過了正常水平,要重視有序消化庫存,避免房價出現(xiàn)斷崖式下降。建議采取分區(qū)域的住房用地政策和穩(wěn)健的住房金融政策,加快推廣房產(chǎn)稅試點擴圍工作。
  


  ——實行分區(qū)域的住房用地供應政策
  

  各地應結(jié)合自身情況,認真測算2013年本地住房需求情況,制定科學合理的供地計劃,努力做到住房用地供應量與需求結(jié)構(gòu)相一致。由于2012年新開工面積和土地購買面積負增長而造成的2013年供地量不足,一線城市主要是增加普通商品房?穴除去保障性安居工程?雪供地面積和比例。部分二、三線城市要加快消化住房庫存。建議國土部門在制定2013年的住房用地供應計劃時,應突出區(qū)域差異性,綜合考慮各地現(xiàn)有存量住房數(shù)量和未來需求結(jié)構(gòu)的情況,對供需矛盾突出的一線城市可試行規(guī)定兩個“最低”:一是住房用地指標占新增建設(shè)用地指標的最低比例;二是在滿足保障性安居工程用地需求的前提下,商品房供地面積的最低水平。

  
  ——加大閑置土地處置力度,督促已供住房用地及時開發(fā)利用

  

  據(jù)國土部門統(tǒng)計,截至2012年11月底,全國已供應但未竣工的住宅項目用地總量為36.21萬公頃,是2012年前11個月住宅用地實際供應量?穴9.14萬公頃?雪的3.96倍,其中未開工面積是10.05萬公頃。建議加大督促已供應住宅用地的開發(fā)力度,將顯著增加住房有效供給。同時,2012年前11個月閑置房地產(chǎn)用地1.1萬公頃,其中閑置住宅用地7461公頃。建議應繼續(xù)加大閑置土地處置力度。各省份要加快建立閑置土地實時監(jiān)測和反應機制,一旦發(fā)現(xiàn)土地存在閑置問題,嚴格按照新出臺的《閑置土地處理辦法》,監(jiān)督開發(fā)企業(yè)盡快啟動閑置土地開發(fā)。在此基礎(chǔ)上,國土部可建立全國的閑置土地監(jiān)測系統(tǒng)。
  

  ——實施穩(wěn)健的住房金融政策
  

  從國內(nèi)外經(jīng)驗看,住房金融條件的變化是房價波動的重要原因之一。尤其是貸款利率水平的變化對住房購買力的影響很大。建議2013年實行穩(wěn)健的住房金融政策,可借鑒德國住房儲蓄銀行的經(jīng)驗,按揭貸款利率在簽訂貸款合同之時起確定后,在整個償付周期內(nèi)保持固定,以保持購買力的基本穩(wěn)定。
  

  ——加快推進房產(chǎn)稅試點擴圍
  

  限購政策對抑制投資投機性需求和緩解短期供需矛盾,起到了顯著作用。在沒有別的有效替代政策的條件下,建議2013年仍應堅持現(xiàn)有的限購政策。同時,在總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅試點效果的基礎(chǔ)上,根據(jù)房產(chǎn)稅不同征收情景下的模擬結(jié)果,及時做好各種預案,穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅試點的擴圍工作。
  
來源:中國經(jīng)濟新聞網(wǎng)



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