商業(yè)地產(chǎn)：繁榮表象下蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)

　　住宅市場(chǎng)限購以后，此前一直不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始受到眾人的熱捧。鄭州市場(chǎng)上新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，區(qū)域購物中心、大型城市綜合體如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前。然而，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮下蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品趨同、庫存加大等風(fēng)險(xiǎn)成為商業(yè)地產(chǎn)不得不面對(duì)的問題。

　　商業(yè)淡季特征明顯

　　每年春節(jié)前后，都是傳統(tǒng)的樓市淡季，對(duì)于以投資類需求為主的商業(yè)地產(chǎn)而言，更是如此。1月份，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)只有君悅城和德化新街兩個(gè)項(xiàng)目開盤，2月份至今，市場(chǎng)上尚無商業(yè)項(xiàng)目開盤信息。

　　1月19日，君悅城推出25套一二層連體商鋪，面積區(qū)間為180～400㎡，當(dāng)天推出5萬抵30萬認(rèn)籌特惠。1月28日，德化新街首批免租金“金牌商戶”選鋪盛大開啟，主推10～30㎡城市中心地鐵商鋪。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，春節(jié)期間，除了一些營(yíng)業(yè)中的商場(chǎng)外，絕大多數(shù)招商、銷售中的商鋪、公寓項(xiàng)目，基本處于放假狀態(tài)。二七區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“我們的客戶大多是在周邊做批發(fā)市場(chǎng)生意的，春節(jié)前老早就回老家了”。

　　競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東分析，春節(jié)是樓市淡季，2月向來是開盤量最少、打折優(yōu)惠力度最低的月份，但是這些因素并不意味著市場(chǎng)會(huì)冷清下來。當(dāng)前鄭州市正處于城市轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，商圈拓展、專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市綜合體崛起……隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的正式批復(fù)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，并吸引了國(guó)內(nèi)一些開發(fā)商進(jìn)駐，萬達(dá)廣場(chǎng)、金地廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬象城等多個(gè)備受市場(chǎng)關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)相繼面市或正蓄勢(shì)待發(fā)。

　　商業(yè)庫存壓力加大

　　事實(shí)上，自從住宅市場(chǎng)實(shí)施限購以來，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，不僅受到投資者的青睞，許多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重，一時(shí)間，鄭州樓市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是包含較大商業(yè)體量的城市綜合體遍地開花，致使商業(yè)地產(chǎn)投資過熱，庫存量急劇膨脹。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月份，鄭州樓市商業(yè)物業(yè)庫存量約為110.52萬平方米，上漲增勢(shì)明顯，按照過去兩年5.33萬平方米的月均去化速度來看，僅消化庫存就得20個(gè)月之久。

　　除此之外，隨著鄭東新區(qū)“龍湖”的開發(fā)和高鐵商圈商業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)推出，后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)投放量將持續(xù)增加。據(jù)商都網(wǎng)購房中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年鄭州市區(qū)預(yù)計(jì)有45個(gè)純新盤上市，其中住宅項(xiàng)目19個(gè)，占總開盤量的42%；商業(yè)項(xiàng)目21個(gè)，占總開盤量的46%。

　　在談到目前鄭州市商業(yè)地產(chǎn)扎堆出現(xiàn)的原因時(shí)，競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東表示，一方面是由于“限住不限商”之后，新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項(xiàng)目、大型城市綜合體項(xiàng)目、區(qū)域購物中心等如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)空前熱銷，從而導(dǎo)致部分房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；另一方面，一些地塊在出讓時(shí)，被強(qiáng)制性要求配套一定體量的商業(yè)項(xiàng)目，一定程度上也推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量大增。預(yù)計(jì)2季度開始，市場(chǎng)將逐步回升，但是由于商業(yè)地產(chǎn)潛在供應(yīng)量較大，市場(chǎng)壓力依舊較大。

　　未來市場(chǎng)兩極分化

　　在供給失衡的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的壓力一下子就來了，競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)非常激烈。對(duì)于首次介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的中小型開發(fā)商來說，未來將面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。然而，對(duì)于市場(chǎng)上的“實(shí)力派選手”而言，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依然后勁十足，未來升值潛力巨大。

　　同致行副總裁、鄭州同致行副總經(jīng)理耿大勇認(rèn)為，2月份，新“國(guó)五條”出爐，表明住宅市場(chǎng)限購政策仍將持續(xù)。因此，不受調(diào)控政策影響的商業(yè)地產(chǎn)，未來依舊是投資的主要渠道，預(yù)計(jì)開發(fā)商將繼續(xù)加大商鋪供應(yīng)量以達(dá)到快速回籠資金的目的，并且隨著鄭州經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)需求將持續(xù)強(qiáng)勁。

　　近兩年，鄭州已經(jīng)出現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集體亮相的情況。其中不乏萬達(dá)城市綜合體、升龍城市綜合體、錦藝城、華潤(rùn)萬象城、西元國(guó)際廣場(chǎng)等“實(shí)力派選手”，這些品牌化商業(yè)地產(chǎn)逐漸受到市場(chǎng)和政府的認(rèn)可，品牌效應(yīng)開始顯現(xiàn)未來升值潛力巨大。

　　但是，毋庸置疑，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)也存在著不少跟風(fēng)現(xiàn)象。北京睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，由于對(duì)零售業(yè)本身需求并不了解，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目單憑住宅經(jīng)驗(yàn)而不遵循商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，因地理位置等，造成客戶資源不足，甚至無人光顧的局面。另外，也有些是在同一商圈內(nèi)有多個(gè)類似的大型購物中心，產(chǎn)品趨同化嚴(yán)重，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在以后的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，必將被淘汰出局。

來源：大河網(wǎng)　 曾邦華

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