踏入2013 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的近憂和遠(yuǎn)慮

　　進(jìn)入2013年以來(lái)，隨著上一階段調(diào)控政策影響力的弱化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入新一輪的爆發(fā)性增長(zhǎng)，并再次引起多方討論，“泡沫論”、“供需論”不絕于耳。在“國(guó)五條”調(diào)控新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)又怎樣，究竟是什么在支撐著房?jī)r(jià)的高漲，造成這種現(xiàn)象的原因是什么……對(duì)此，多位相關(guān)人士在由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國(guó)發(fā)展高層論壇2013年會(huì)”進(jìn)行了討論。

　　投資性需求造成“供不應(yīng)求”

　　對(duì)于是否因土地的供給不足而造成了高房?jī)r(jià)，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智表示，我國(guó)近年來(lái)土地供應(yīng)量對(duì)滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求的主要原因是投資性需求高漲。

　　胡存智指出，從近八年我國(guó)住房用地供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，如果按照容積率1.5計(jì)算，可以建出的住房面積達(dá)到84.36億平方米，如果按照人均30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，可以滿足2.82億新增城市人口的住房需求。但值得注意的是，同期進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口只有1.67億人，雖然有地區(qū)間的差異性、房屋套型的變化等方面的問(wèn)題，但總的看來(lái)供地充分。

　　對(duì)此，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞表示，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高房?jī)r(jià)有可能有一部分是政府的不確定行為造成的，比如說(shuō)土地供給的計(jì)劃能否早一些透露，包括銀行貸款的政策能夠保持相對(duì)的穩(wěn)定。

　　羅康瑞指出，過(guò)去國(guó)內(nèi)在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供應(yīng)方面，應(yīng)更透明化，更加明晰。在土地供應(yīng)量、供應(yīng)地區(qū)、土地用途等方面，給出清晰的導(dǎo)向，使消費(fèi)者了解未來(lái)的供應(yīng)情況，這樣就不會(huì)沒(méi)有方向地亂買房產(chǎn)，也不會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。

　　胡存智對(duì)此表示，現(xiàn)階段我國(guó)已實(shí)行公開(kāi)透明的土地供應(yīng)引導(dǎo)。例如國(guó)土部規(guī)定地方必須在3月份最遲4月份公布全年供地計(jì)劃，并標(biāo)明供地用途等。因此，大家可以參考供應(yīng)計(jì)劃以考慮各項(xiàng)投資計(jì)劃，起引導(dǎo)性作用。特別是2013年土地供應(yīng)方面，要與前五年土地供應(yīng)保持均衡，這意味著，如果低于這個(gè)平均值、供應(yīng)減少要盡量保證達(dá)到這個(gè)平均值，如果高于這個(gè)平均值，則需要適當(dāng)?shù)氖湛s數(shù)量，以維護(hù)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的穩(wěn)定。

　　但是，為什么供過(guò)于求的土地供應(yīng)量，表現(xiàn)出來(lái)的情況卻是供不應(yīng)求？胡存智指出，我們有足夠的數(shù)據(jù)證明，之前的供應(yīng)對(duì)滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的，如果按照每年的城市化率進(jìn)城的人口量來(lái)說(shuō)，每年的土地供應(yīng)量是供過(guò)于求的。

　　“主要原因還是在于投資性需求過(guò)于旺盛，在居住需求已經(jīng)得到滿足的情況下，投資性需求覺(jué)得供不應(yīng)求，因此表現(xiàn)為供不應(yīng)求。”胡存智指出，投資性需求是我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

　　《英才》雜志社社長(zhǎng)宋立新總結(jié)道，現(xiàn)階段并不是剛需問(wèn)題，而是剛需的集中和投資的驅(qū)動(dòng)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。另外，從用地方面，雖然供給充足，但也有部分囤地現(xiàn)象。

　　胡存智表示，的確有部分開(kāi)發(fā)商會(huì)囤地，但這并不是主流。因?yàn)?，土地與資金，只有流動(dòng)才能增值，因此，不會(huì)有人主動(dòng)惡意囤地。

　　“所以今年土地供應(yīng)中有三條要求，一是增加增量，二要盡快釋放存量，三是盤(pán)活閑置土地?！焙嬷潜硎?，國(guó)土部建立了大企業(yè)大地塊盡快開(kāi)工建設(shè)向市場(chǎng)提供的監(jiān)察制度，使已經(jīng)拿到手的地盡快釋放，另外對(duì)于多年閑置土地制定政策，盡早開(kāi)工。

　　胡存智同時(shí)指出，國(guó)土部正在對(duì)廣東、重慶等地進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行試點(diǎn)，使集體土地能夠在產(chǎn)權(quán)建設(shè)以及流轉(zhuǎn)規(guī)則上逐步建立起規(guī)矩，逐步實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)、同地同價(jià)”，彌補(bǔ)土地市場(chǎng)供應(yīng)。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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