日前,廣東在全國率先出臺(tái)了落實(shí)“新國五條”的細(xì)則,即《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。整體上,主要是重申“新國五條”的各項(xiàng)內(nèi)容,要求省內(nèi)各地認(rèn)真執(zhí)行。不出市場預(yù)料,沒有“沒有打折扣,”也沒有明顯的“加碼”,只是防止房價(jià)不過快增長而已。
具體來看,要求廣深3月底前公布房價(jià)控制目標(biāo),這是“新國五條”的內(nèi)容,3月底出臺(tái)也是全國統(tǒng)一要求。對(duì)廣、深、珠、佛等市繼續(xù)限購,要求與“新國五條”一致相符,這再次明確了這些城市沒有放松限購的可能,以往有過放松的動(dòng)向,現(xiàn)在幾無可能;去年有業(yè)內(nèi)人士建議實(shí)施所謂“差別化限購”,現(xiàn)在也可以畫上休止符了。但廣州是否把限購擴(kuò)大到從化、增城仍不確定,顯然省里把這個(gè)可能交給廣州市自己來決定,這就涉及如何認(rèn)定“全部行政區(qū)域”了。
最為市場關(guān)注的二手房交易要由賣家繳納20%的增值個(gè)稅,“粵五條”也只是重申而已,并沒有對(duì)住建部要求的不要傷及剛需買家提出任何具體防范措施。因此,如何避免傷害剛需只能由各地發(fā)揮了,可以想象的空間相對(duì)有限。據(jù)廣州市領(lǐng)導(dǎo)表示,這項(xiàng)規(guī)定會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行,建議買家“也可考慮一手房”。
另一項(xiàng)市場關(guān)注的措施是二套房首付和貸款利率,“粵五條”也是留給各地來操作,因此,各地人民銀行與市政府的協(xié)調(diào)變得非常重要了。市場預(yù)測人民銀行可能讓各商業(yè)銀行看著辦,五花八門的情形或是可以想象的。
如果說“粵五條”有較為實(shí)質(zhì)性的舉措,可能主要有兩項(xiàng)。一是要求今年10月底前新開工7.84萬套保障房,已開工的11.6萬套要完工。開工率與完工率同時(shí)強(qiáng)調(diào),有可能為市場增加較大的壓力。雖然保障房主要針對(duì)的不是市場上的買家,但緩解住房需求,也可減少社會(huì)焦慮感,有利于調(diào)控的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。二是完善“限地價(jià)、競房價(jià)”或競保障房配建,加快90平方米以下中小戶型普通商品房的建設(shè)力度。這項(xiàng)措施以前就有,但落實(shí)得并不理想。如果“粵五條”這條能夠認(rèn)真落實(shí),對(duì)市場的影響將較為明顯。
說“粵五條”中規(guī)中矩,新意不多也不為過,但“新國五條”本身就是一種短期行為的調(diào)控措施,對(duì)其可能產(chǎn)生的效果也是眾說紛紜。因此,調(diào)控采取“國×條”的做法不會(huì)形成長期效果,但市場難控也許最后會(huì)逼出長效機(jī)制來?!盎浳鍡l”提出全省房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng),這就為長效機(jī)制的建立留下了空間??梢哉f,一旦房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容,廣東應(yīng)該會(huì)有城市納入其中。目前來看,深圳有一定準(zhǔn)備,其他城市暫時(shí)沒有考慮和準(zhǔn)備,但全省聯(lián)網(wǎng)就為全面實(shí)施房產(chǎn)稅提供了基礎(chǔ)條件。
在我看來,只有以房產(chǎn)稅為核心建立調(diào)控機(jī)制才具有長效,當(dāng)然不是重慶、上海那種不到位的版本。基本思路是:一是按限購要求,每戶可有兩套住房,但第三套納稅,第四套起納累進(jìn)式重稅;二是按144平方米為豪宅的標(biāo)準(zhǔn),按三口之家計(jì),人均50平方米以上納稅,無論套數(shù)多少,這樣可以避免過度的“一次到位”的大戶型追求和為買房假離婚;三是一年內(nèi)不入住也不出租的房屋納空置稅,防止買房投資投機(jī),甚至不裝修當(dāng)存款。如果以上房產(chǎn)稅的措施難以實(shí)現(xiàn),最簡單就是明確宣布住房70年后重新繳納土地出讓金,只這一條,可以頂無數(shù)“國×條”。當(dāng)然,農(nóng)村土地制度改革以及小產(chǎn)權(quán)房的整治也是解決房地產(chǎn)調(diào)控的配套工程。
來源:羊城晚報(bào) 彭 澎
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