“每次出樓市新政的時(shí)候,都以為房?jī)r(jià)會(huì)跌,但是每每失望,房?jī)r(jià)也越等越高,現(xiàn)在心頭的大石終于放下了?!痹凇皣?guó)五條”細(xì)則發(fā)布前最后一刻,廣州人田甜終于痛下決心在新港路附近買了一套20年樓齡的二手房,1.6萬元/平方米,總值60多萬元。
十年,廣州的一手樓房?jī)r(jià)均價(jià)從3888元/平方米漲到了14044元/平方米,上海的一手樓均價(jià)從5118元/平方米漲到了22595元/平方米,北京的一手樓均價(jià)從4456元/平方米漲到了20700元/平方米,全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲143%。
然而,十年全國(guó)掀起了一場(chǎng)又一場(chǎng)調(diào)控風(fēng)的結(jié)果是,房?jī)r(jià)卻屢調(diào)屢漲。
十年,從2003年的“18號(hào)文”,到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”,再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……中央九次調(diào)控房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)卻依然像不能放松韁繩的野馬,漲漲不休。
有人說,政府的黔驢技窮和難戒土地財(cái)政的“毒癮”有關(guān);也有人說,農(nóng)村集體用地不能自由進(jìn)入市場(chǎng),各地為招商引資又低價(jià)出讓了大量工業(yè)用地,工業(yè)用地浪費(fèi)很嚴(yán)重,這才導(dǎo)致住房的供需矛盾尖銳。
房?jī)r(jià):九次調(diào)控仍難放松韁繩
從2003年的“18號(hào)文”,到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”,再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……十年里,國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。
2003年7月,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為,“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,有利于擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)消費(fèi),改善居民居住質(zhì)量,提高人民群眾生活水平?!?/p>
“18號(hào)文”開啟了十年樓市調(diào)控的序幕,明確房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月,央行下發(fā)通知,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目加大信貸支持。在利好刺激下,房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌、迅猛發(fā)展,很快成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎之一。
很快,中央發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)投資規(guī)模過大,商品房?jī)r(jià)格上漲過快,商品房結(jié)構(gòu)不合理,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。
2004年底,央行開始緊縮“銀根”,上調(diào)商品房開發(fā)資本金比例,加息接踵而至。2005年3月,要求穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“國(guó)八條”出臺(tái)。接著,國(guó)務(wù)院又頒布了更嚴(yán)格的“新國(guó)八條”和更具針對(duì)性的“國(guó)六條”,“限價(jià)房”應(yīng)運(yùn)而生。
回顧分析,其實(shí)這一輪調(diào)控頗有“先見之明”,而且房?jī)r(jià)上漲并沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。不料,有望顯效的降溫措施卻遇上了2008年的全球性金融危機(jī),為了保增長(zhǎng),樓市成了救命稻草。2008年12月,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,“進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi),保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?!彪S后,二手房營(yíng)業(yè)稅減免、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。
這一輪“政府托市”,是金融危機(jī)下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉,為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了不少力量。不過,從2009年春開始,剛剛有所下降的大中城市房?jī)r(jià)很快進(jìn)入“報(bào)復(fù)性反彈”。
2009年12月至今,國(guó)務(wù)院先后5次常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。2010年開始,全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)?!皣?guó)十條”祭出限貸政策,二套房首付比例提高至不低于四成,房貸利率上浮10%,當(dāng)時(shí)被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。
一年后的2011年1月26日,以限購(gòu)為主要內(nèi)容的“新國(guó)八條”打出了“撒手锏”,全國(guó)36個(gè)城市先期納入限購(gòu)范圍,此后限購(gòu)范圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購(gòu)、限貸、限價(jià)三管齊下。上海、重慶成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。
2011年限購(gòu)組合拳以來,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)快速上漲得到了一定程度的遏制,部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上,房?jī)r(jià)這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。
2013年3月1日,兩會(huì)前夕,“新國(guó)五條”出臺(tái),其中二手房交易將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)人所得稅備受關(guān)注。經(jīng)過將近1個(gè)月的醞釀后,3月25日廣東省率先出臺(tái)“國(guó)五條”樓市細(xì)則,提出了五點(diǎn)要求,明確對(duì)廣州、深圳實(shí)施限購(gòu)、限價(jià)的“雙限”政策,對(duì)佛山、珠海兩地實(shí)施限購(gòu),并要求年內(nèi)全省地市實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)。
離公布地方細(xì)則“大限”兩天前,北京、上海和重慶三大直轄市在3月30日同一天出臺(tái)了調(diào)控細(xì)則。北京更以“京籍單身人士限購(gòu)一套住房”的規(guī)定,被稱為最嚴(yán)地方細(xì)則。
然而,房?jī)r(jià)十年九調(diào)的結(jié)果仍然是屢調(diào)屢漲,這場(chǎng)調(diào)控,似乎還遠(yuǎn)未到劇終。
近期,一則關(guān)于五道口房?jī)r(jià)的微博引起了網(wǎng)友的廣泛關(guān)注,一套2000年開盤每平方米均價(jià)只有4千多元的房子,如今竟然被賣到每平方米近10萬元,13年價(jià)格漲了20多倍。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2003年全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)為2381元,2012年全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)5791元/平方米。十年上漲143%,年均遞增10.3%。從2003年至今,除了2008年受國(guó)際金融危機(jī)影響,房?jī)r(jià)明顯下跌,2011年和2012年房?jī)r(jià)漲幅較低外,其他年份的房?jī)r(jià)上漲幅度基本都超過了兩位數(shù)。北上廣深和發(fā)達(dá)省份的省會(huì)城市的房?jī)r(jià)漲幅更是遠(yuǎn)超平均水平,翻了兩倍、三倍甚至更高。
根據(jù)廣州市房管局公布的數(shù)據(jù),2012年,廣州一手成交均價(jià)突破1.4萬元/平方米關(guān)口,2003至2012年間,廣州一手房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)十年漲,從3888元/平方米漲至14044元/平方米,漲幅高達(dá)261%。打個(gè)比方, 2003年買一套100平方米的房子,總價(jià)不到40萬元;十年后的2012年,這點(diǎn)錢只夠買一套28平方米的房子。
過去10年中,廣州一手住宅成交均價(jià)唯一一次下降是2003年,從2002年的“4字頭”跌至“3字頭”,降幅為6%,這也成為了廣州十年來房?jī)r(jià)走勢(shì)中難得一見的“奇觀”了。
2003年,是廣州近10年來的樓價(jià)谷底。此后廣州房?jī)r(jià)一路高歌。從2004年至2012年,廣州房?jī)r(jià)連續(xù)八年上漲,出現(xiàn)罕見的“八連陽”。即使其中有調(diào)控,也只是漲幅小一些而已,還沒有出現(xiàn)樓價(jià)掉頭向下的現(xiàn)象。
事實(shí)上,不單廣州,其余三個(gè)一線城市的平均房?jī)r(jià)十年漲幅也比較大。北京從2003年一手樓均價(jià)4456元/平方米,飆升至2012年20700元/平方米,漲幅365%;上海2003年一手樓均價(jià)5118元/平方米,到2012年22595元/平方米, 漲幅341%;深圳2003年一手樓均價(jià)5680元/平方米,2012年18900元/平方米,漲幅233%。
如今,北京、上海的房?jī)r(jià),每平方四五萬元比比皆是,在廣州、深圳,每平方兩三萬元也已成了家常便飯。
居高不下的房?jī)r(jià),讓不少人喊出“逃離北上廣”的口號(hào)。
業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的一個(gè)“共性”是,調(diào)控過多在購(gòu)房者身上做文章,實(shí)際上是在抑制需求,歸根結(jié)底就是讓很多人沒有購(gòu)房資格,或是提高購(gòu)房成本。
對(duì)于“樓市十年九調(diào),房?jī)r(jià)屢調(diào)屢高”這一觀點(diǎn),住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜程度高,影響房?jī)r(jià)變化的因素多,調(diào)控的難度很大?!暗?jī)r(jià)是否就是調(diào)控調(diào)高的?這也要客觀分析,政府不斷地調(diào)控,而房?jī)r(jià)還在漲,但如果不調(diào)控呢?或許房?jī)r(jià)比現(xiàn)在還高、漲得還快。”
在全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康看來,如果這十年間沒有這些政策的出臺(tái),出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)大起大落的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很高,房?jī)r(jià)可能會(huì)比現(xiàn)在還高。“客觀講,這些調(diào)控的政策有不盡如人意的地方,但總體還是使房?jī)r(jià)的過快上漲得到抑制,壓制了一些不合理上漲的沖動(dòng)。”賈康說,不調(diào)控,倒房會(huì)更熱鬧。
毋庸置疑,“十年調(diào)控十年價(jià)漲”的現(xiàn)實(shí)窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面?調(diào)控中所涉及的開發(fā)商、地方政府、銀行與購(gòu)房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)系?
有識(shí)之士分析,十年的房地產(chǎn)調(diào)控,帶給我們?nèi)齻€(gè)反思:
土地財(cái)政沒戒毒
較多人認(rèn)同的觀點(diǎn)是,房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲,深層次的原因,與一些地方過度依賴“土地財(cái)政”有關(guān)。地方政府作為“地根”控制者,擁有較強(qiáng)的主導(dǎo)權(quán)。每當(dāng)中央出臺(tái)新的調(diào)控政策,地方政府在執(zhí)行過程中卻沒了“底氣”。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2006年全國(guó)土地出讓收入達(dá)7000億元人民幣;2007年全國(guó)土地出讓收入約1.3萬億元;2008年土地市場(chǎng)明顯降溫,土地出讓總收入降至9600多億元;2009年中國(guó)土地出讓收入增長(zhǎng)迅速,達(dá)1.59萬億元。
2010年土地出讓收入同比猛增70.4%,高達(dá)2.7萬億元人民幣。2011年,全國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地面積33.39萬公頃,出讓合同價(jià)款3.15萬億元人民幣。2012年全年新增建設(shè)用地計(jì)劃穩(wěn)中有增,存量國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)量加大,全國(guó)土地出讓合同價(jià)款2.69萬億元。
據(jù)了解,2001至2003年,全國(guó)土地出讓金高達(dá)9100多億元,約相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政收入的35%。2009年中國(guó)土地總收入達(dá)1.59萬億元,相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政總收入的46%左右。
近三年,土地出讓所得每年穩(wěn)定在2萬億元-3萬億元的規(guī)模,房?jī)r(jià)跌落會(huì)讓地方政府收入銳減。如上海、北京2010年的土地出讓金均超過1000億元,占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的近一半。從2012年全國(guó)土地出讓情況來看,全年全國(guó)土地出讓合同價(jià)款2.69萬億元,同比2011年的3.15萬億元,下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面。
“政府熱衷賣地,抬高了房?jī)r(jià);房?jī)r(jià)高漲,政府又有更多的稅收,這是一個(gè)惡性循環(huán)?!钡禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說,“依靠土地財(cái)政不是長(zhǎng)期行為,也不是健康行為,是一種類似‘毒癮’的依賴癥,必須下大力氣戒除?!?/p>
調(diào)控欠缺精細(xì)化
有識(shí)之士認(rèn)為,由于購(gòu)房需求是多樣化的,針對(duì)不同人群,不同需求,房?jī)r(jià)調(diào)控需要精細(xì)化的差別對(duì)待,政策條款必須對(duì)剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分,不同城市需不同對(duì)待。遺憾的是,政府的調(diào)控常常抓不住關(guān)鍵問題,常常搞“一刀切”,比如全額營(yíng)業(yè)稅的政策,就誤傷了一大批改善人群,怎么能用年限來界定購(gòu)房人群呢?很明顯應(yīng)當(dāng)以持有套數(shù)。
在“國(guó)五條”出臺(tái)以后,有開發(fā)商就表示,現(xiàn)在推出“國(guó)五條”反而是一件好事,“我們最怕現(xiàn)在沒有聲音,到了3月份樓市量?jī)r(jià)齊升,政府下重手。這次就傳遞一個(gè)信號(hào)房?jī)r(jià)不要快速上漲?!?/p>
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,房?jī)r(jià)上漲,首先是一線城市剛性需求大,普通商品房供給量有限,土地供應(yīng)也不足。其次是一線城市頻現(xiàn)“地王”,使得百姓對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格預(yù)期發(fā)生了變化,購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對(duì)稱,開發(fā)商會(huì)以地價(jià)不斷攀升來誤導(dǎo)購(gòu)房者預(yù)期,渲染房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲的市場(chǎng)氛圍。某地房協(xié)會(huì)長(zhǎng)指出,三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)比較充足,這主要是因?yàn)槿木€城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存量大,價(jià)格維持相對(duì)平衡,未來即使上漲,漲幅也不是很大。但一線城市存量較小,一旦價(jià)格上漲,就會(huì)推高居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。
全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明在兩會(huì)上說,歷次調(diào)控都是在需求上做文章,但在供給上,農(nóng)村集體用地不能自由進(jìn)入市場(chǎng),各地為招商引資又低價(jià)出讓了大量工業(yè)用地,工業(yè)用地浪費(fèi)很嚴(yán)重。這些都減少了住宅用地的供應(yīng),如果這些問題能解決,住房的供需矛盾就會(huì)得到緩解。如果再?gòu)挠玫毓δ苌线M(jìn)行分類,劃定大多數(shù)用地是用于保障住房和自住房,就能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入健康發(fā)展軌道。
政策滯后不長(zhǎng)遠(yuǎn)
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為, 房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了10年,但和市場(chǎng)相適應(yīng)的制度建設(shè),卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上。所以,調(diào)控的政策效果可能越來越弱,各方利益主體分化也非常嚴(yán)重。所以,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程中不僅要考慮短期調(diào)控政策,更要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的建設(shè),用市場(chǎng)規(guī)律來調(diào)控這個(gè)市場(chǎng),而不是簡(jiǎn)單地靠一些行政手段。
專家指出,在國(guó)外,住房保障是政府的責(zé)任,大多數(shù)人可以住在政府提供的住房里。而我們的18號(hào)文之后,保障房淪為配角,房?jī)r(jià)自然會(huì)一再脫韁。
同時(shí),政府的調(diào)控總是有滯后性,往往出臺(tái)時(shí)機(jī)過晚,其實(shí)政策的制定應(yīng)當(dāng)有預(yù)判性,在不好的苗頭出現(xiàn)就予以打擊。另外,政策的出臺(tái)內(nèi)容,常常不是平滑市場(chǎng)波動(dòng),反而加劇了市場(chǎng)波動(dòng)。比如這次按所得20%征收個(gè)稅政策,已經(jīng)讓市場(chǎng)一片忙亂。
回顧樓市調(diào)控政策,缺乏整體的思路。比如2008年甚至搞救市,假設(shè)2003年就出臺(tái)20%個(gè)稅政策,會(huì)是今年的局面嗎?這些政策政府部門應(yīng)當(dāng)提前想好,并以“5年規(guī)劃”的形式向社會(huì)公布,打消人們對(duì)房?jī)r(jià)還要猛漲的預(yù)期。
趙卓文認(rèn)為,短期行為特征明顯的調(diào)控政策屢屢達(dá)不到預(yù)期效果,必須有長(zhǎng)效的住房供應(yīng)體系和穩(wěn)定長(zhǎng)期的住房供應(yīng)計(jì)劃,才能讓“人人有房住”。
在趙卓文看來,今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),已經(jīng)不是由簡(jiǎn)單的供求關(guān)系決定的市場(chǎng)。今天的中國(guó)樓市充分反映了資本、金融、土地、稅收、行政管理等諸多要素的影響。
“有人片面地認(rèn)為,政府對(duì)樓價(jià)快速上漲已經(jīng)“無計(jì)可施”。事實(shí)上,政府想要實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的單一目標(biāo),一點(diǎn)都不困難。困難在于:既要穩(wěn)房?jī)r(jià),又要保增長(zhǎng)。這才是新一屆政府最需要?jiǎng)幽X筋的事情?!摆w卓文說,比如新型城鎮(zhèn)化、收入倍增計(jì)劃等等,勾畫出了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并不暗淡的明天。
“中國(guó)的城市土地是稀缺資源,城市的房屋也是稀缺資源。試圖完全通過市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)住房資源的配置,是不現(xiàn)實(shí)的?!壁w卓文預(yù)期,“限購(gòu)”應(yīng)該成為中國(guó)房地產(chǎn)的特色而長(zhǎng)期存在,房產(chǎn)稅的鋪開,已經(jīng)勢(shì)在必行。
過去10年房地產(chǎn)的調(diào)控不斷,未來10年房地產(chǎn)的調(diào)控也將難以避免。因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制,決定了調(diào)控是常態(tài)。
來源:羊城晚報(bào) 趙燕華
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