房地產調控：政策工具應根據不同階段有機組合

　　由國務院發(fā)展研究中心信息中心日前主辦的“2013京都論壇——產業(yè)結構調整與轉型”在北京樓盤舉行。在圓桌論壇環(huán)節(jié)，財政部財政科學研究所所長賈康、國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所所長任興洲、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣、中國國際金融有限公司首席經濟學家彭文生、北京萬科有限公司副總經理肖勁就宏觀經濟和房地產市場的發(fā)展進行了激烈的討論。來自全國各地官、產、學、研約300位代表參加論壇并與專家學者進行互動討論。

　　宏觀調控是不是必要?很多人認為越調越高，十年九調，越調越高。任興洲在發(fā)言時對這點有不同看法。

　　她說，“全世界任何一個國家對住房市場從來沒有一個完全的自由放任的市場機制，它一定是要政府調控的，因為住房本身太特殊，它既是生活資料，滿足居住條件，居住水平，又是一個投資品，所以很難找到一個均衡點，因此特別容易出現(xiàn)泡沫和投機。另外它還有外部性，住房外部性很強，還有社會屬性，還有收入再分配功能，關系到社會穩(wěn)定。所以，對于房地產行業(yè)，沒有一個國家不調控和干預的，只不過干預程度在不同階段是不一樣的，我國這15年從極度短缺向有一定存量方向發(fā)展，政府干預多一些，這可能有我們中國的特點?！?/p>

　　任興洲認為，隨著我們的發(fā)展和調控不斷深化，對房地產行業(yè)的調控或者說決策應更具科學性，這一方面可能要逐步地增強。全世界各個國家的政策工具都不太一樣，但無非有三個：土地、利率和稅收。我們不能指望某一個政策起作用，一定是這些政策工具的有機組合，根據不同階段的有機組合才能達到非常好的效果，某一個政策可能短期會起效果，但是長期不行。“我們也確實在摸著石頭過河，到底怎么調，大家可能還在探索?！彼f。

　　彭文生更多地關注于房地產和經濟增長的關系?！坝懻摰椒康禺a和經濟增長的關系，大家都會想到房地產行業(yè)對其他行業(yè)拉動的影響，房地產市場好的時候，相關的投資需求的影響，對一些行業(yè)，如鋼鐵、水泥，上下游作用都很大，所以房地產是我們經濟非常關鍵的部分。但是房價升到今天這個地步，可能不僅僅要關注對需求的拉動，還有對經濟供給面的影響，即負面的影響。從今年一季度的經濟數據可以看到，經濟增長低于預期，表面上看有一部分是和政府控制‘三公消費’等這些有關系，但是我們要看一些深層次的原因，要看到房地產投資繼續(xù)擴大，制造業(yè)投資連續(xù)幾個季度繼續(xù)放緩。背后的原因還是房價、地價、房租、地租上升得比較快，對其他行業(yè)造成擠壓的影響越來越明顯?！?/p>

　　房地產業(yè)如何才能健康發(fā)展，這其中財稅能起什么作用?賈康也發(fā)表了自己的看法。他認為，任何經濟體必須建立從土地開發(fā)到房屋建設和它的交易，以及到住房保有環(huán)節(jié)，全套的稅費制度管理化，必須在不同的環(huán)節(jié)上，包括所有相關的稅費合理化，包括我們過去空白的保有環(huán)節(jié)的稅收，這是不可回避的歷史性的制度建設任務。所以要體現(xiàn)它應有的水平，必須把過去的空白填補起來。這個歷史潮流，中國要建設社會主義市場經濟，走工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化和信息化的現(xiàn)代化之路，中央非常明確提出要以更大的決心和勇氣攻堅克難推動改革，房地產業(yè)和其他方方面面調控改革，包括財稅制度的改革，要放在一個統(tǒng)籌規(guī)劃里去通盤地設計。而這個大致的模樣可能在今年秋天三中全會文件里面看到它的基本設計。

　　彭文生從收入分配和房價的關系談了自己的看法。他說，首先收入分配的差距擴大，本身對房價是一個推動的影響，反過來房價上升太多，又加劇了收入分配的不平衡。中國經濟的不平衡表現(xiàn)在很多方面，比如，消費不足、投資太強、服務業(yè)發(fā)展落后、工業(yè)發(fā)展比較快尤其是重工業(yè)、產能過剩、環(huán)境污染等問題。

　　彭文生看來，中國經濟多方面的不平衡其根本原因是收入分配的差距，正因為收入分配差距到了今天這樣很大的地步，導致平均的消費率低。道理很簡單，窮人想消費，有很強的消費需求，但是沒錢消費，富人有很多錢消費，但是每個人消費需求有限。這樣的結果導致整個工業(yè)發(fā)展比較快，為投資服務，建立一些重工業(yè)，如鋼鐵、水泥，這就導致環(huán)境污染的問題。所以根本還是收入分配差距問題，在這個過程中間實際上房地產起了相當大的影響。

　　與前面三位專家不同，肖勁重點談房地產的微觀市場，“我們都是一個項目一個項目地做，一套房子一套房子地賣，一個客戶一個客戶地去服務，都是很具體的事情。國家多次對房地產行業(yè)進行調控，我們有很好的被調整經驗?！?/p>

　　對于房地產企業(yè)如何轉型?肖勁給出了萬科的具體經驗。他說，在觀念上還是要不斷地去轉型，因為不轉的話可能很快就被淘汰，實際上有很多企業(yè)在這幾年轉型不夠快就被淘汰了。具體如何轉型?第一，怎么去適應政策?其實政策它還是有一點可預見性的，每次基本上提前半年往往能夠判斷出政策的大致走向，因為市場表現(xiàn)出的所有信號都基本上給政策提供依據了，政策會依據這些信號去調整。第二，研究城市，因為在中國城市發(fā)展太不平衡，具體做法是在決定下一個項目之前，首先研究一下這個項目所在城市的人口，這個城市的人口到底是怎么變化的，現(xiàn)在是多少，年齡結構是多少，受教育情況是多少，人口增加或者減少的趨勢是什么樣。我們認為做房地產根本上是做人的生意，一個城市的人口如果是在減少，我們基本上是不會去的。其次，研究這個城市居民可支配收入。再次，研究城市里頭新增商品房和已經存在的房屋組數比例關系。“我們就研究這三個數，判斷好基本知道怎么轉型?！毙耪f。第三，土地，我們到底拿什么樣的地，不拿什么樣的地。

　　肖勁認為，宏觀調控和轉型，對我們來說可以把握的更主要是產品定位。以前我們做定位都是做加法，怎么好，往上做加，超越對手，現(xiàn)在我們在做減法，因為這也是調控方向。我們先以天花板價格為依據，減去土地價格，減去一小部分利潤，這是我們的定位。

　　企業(yè)自身也在不斷調整，肖勁說，這是他們公司現(xiàn)在的一個變化?！拔覀兊牧⒆悴⒉皇钱a業(yè)本身，我們立足的更多的是房屋以外的東西。實際上每一次調控它的根本是調控那個房屋的單價和總價，為的是讓更多人群買到，但是買到以后生活質量高低不取決于房屋大小，就要看房屋以外給他配什么東西，比如配個食堂，配個菜市場，配個藥店，配個超市，配個洗衣店等?！?/p>

　　肖勁認為，對房地產市場的政策還會不斷地調控下去。

來源：中國經濟時報 作者：張娜

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