房地產(chǎn)業(yè)低速增長周期或降臨

　　在經(jīng)歷調(diào)控下的短期低迷后，前4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)開始呈現(xiàn)出升溫勢頭。國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19180億元，同比名義增長21.1%，增速比一季度提高0.9個百分點。此外，房地產(chǎn)銷售、購地面積、資金來源等指標均有所升溫。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在城鎮(zhèn)化推進的階段，對房地產(chǎn)消費的需求量較大，使得房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)強勁反彈。未來一段時間，房地產(chǎn)市場或進入低速增長的周期。

　　供應端頹勢正在減速

　　受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)并不樂觀。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積29761萬平方米，同比增長38.0%，增速比1-3月份提高0.9個百分點；商品房銷售額19847億元，增長59.8%。其中，住宅銷售面積增長41.1%，銷售額增長65.2%。

　　但從4月單月來看，銷售情況下滑明顯，顯示出在強力調(diào)控政策的影響下，市場買賣雙方對市場的信心不足。

　　數(shù)據(jù)還顯示，今年4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.35，比3月回落0.21點。在經(jīng)過短期回升之后，該指標連續(xù)兩月出現(xiàn)回落。其中，調(diào)控細則中的限價制度，被認為是市場信心低落的主要原因。

　　但在市場表象之下，一些分項指標已呈現(xiàn)出升溫的態(tài)勢。統(tǒng)計局的信息顯示，今年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積368798萬平方米，比1-3月增長14.8%。住宅新開工面積41330萬平方米，比一季度增長1.8%。

　　同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4個百分點；土地成交價款2020億元，增長10.6%，1-3月份為下降10.2%。

　　分析人士稱，上述兩組數(shù)據(jù)的回升，意味著市場供應端的頹勢正在減速，整體供需態(tài)勢也將趨于均衡。事實上，盡管收緊性政策在3月底落地，但房企拿地熱情仍沒有明顯消退，4月單月的企業(yè)土地購置面積環(huán)比上升近16%。

　　此外，今年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金35602億元，同比增長33.5%，增速比一季度提高4.2個百分點。其中，定金及預收款9782億元，增長61.9%；個人按揭貸款4373億元，增長67.8%。

　　或進入低速增長期

　　最令市場感到欣慰的，當屬房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈。數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19180億元，同比名義增長21.1%，增速比1-3月份提高0.9個百分點。相比之下，同期的全國固定資產(chǎn)投資增速回落了0.3個百分點。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，“房地產(chǎn)投資占全部固定投資的比重為四分之一左右，前者增幅超過后者，說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著正能量作用?！?/p>

　　鏈家地產(chǎn)的分析表示，自2012年一季度以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，投資指標卻始終“不溫不火”，既沒有出現(xiàn)顯著的增長，也沒有因近期政策收緊而大幅回落。這主要是受兩個因素影響：一是近年來房地產(chǎn)調(diào)控成為常態(tài)，非理性投資降低；二是限購以后市場需求以剛需為主，釋放量雖然較大但總量和節(jié)奏都較為穩(wěn)定。

　　剛需的釋放也使得另一組數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑。截至4月末，全國商品住宅待售面積比3月末減少6萬平方米，自2011年住宅庫存持續(xù)增長以來，首次出現(xiàn)下跌。其中，一線城市從去年就開始率先下跌。

　　分析人士認為，隨著個別城市庫存的消耗，以及房企資金鏈的改善，使得未來房價仍具有不小的上漲壓力。

　　鏈家地產(chǎn)的分析認為，雖然新政出臺，但房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)最為嚴厲的限購影響已經(jīng)逐漸削弱，即使當前信貸、稅費收緊，也無法改變市場的供求基本面。從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)上升的趨勢仍然不變。

　　有觀點認為，今后幾年，房地產(chǎn)行業(yè)可能會保持低速增長的狀態(tài)，并進入一個較為穩(wěn)定的周期。從短期來看，除“限價政策”能否持續(xù)推進外，供地量和供地節(jié)奏將是影響市場走勢的關鍵因素?！?/p>

來源：中國證券報　 張敏

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