房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)隱患 可開放小產(chǎn)權(quán)房

　　改革開放以來，中國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)成就巨大。1992年商品房銷售面積為4289萬平方米，2010年達(dá)到104764萬平方米，在保障居者有其屋的小康社會(huì)建設(shè)方面起到最為基礎(chǔ)的作用。

　　就目前來看，按照國際標(biāo)準(zhǔn)特別是人均標(biāo)準(zhǔn)，中國房地產(chǎn)業(yè)仍有很大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　不容忽視的是，房地產(chǎn)業(yè)在暴利刺激下迅速發(fā)展已有12年，投機(jī)旺盛，投資不顧成本，房價(jià)漲幅過大，拉動(dòng)地方財(cái)政，銀行貸款和產(chǎn)業(yè)鏈條過度膨脹，并形成利益集團(tuán)，綁架了中國經(jīng)濟(jì)。

　　造成房地產(chǎn)泡沫與政府控制失效的原因主要有以下幾個(gè)方面。

　　首先是經(jīng)濟(jì)的超高速增長。2000年以來的中國經(jīng)濟(jì)高速增長，可能不限于國家統(tǒng)計(jì)局正式公布的數(shù)字（年增10%），如果考慮到鋼產(chǎn)量從1億噸猛增到6.8億噸，那么平均年增長率可能在13%左右，最高年份如2005年可能達(dá)到 15%。以鋼鐵水泥運(yùn)輸電力為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，必定出現(xiàn)巨大產(chǎn)能過剩。其中一部分就是在房地產(chǎn)投機(jī)需求下拉動(dòng)起來的。

　　其次，地方財(cái)政收入高度依賴房地產(chǎn)業(yè)。2001—2003年土地出讓金9100多億元，占同期全國地方財(cái)政收入的35%。2004年5894億元，占地方財(cái)政總收入47%。2005年5505億元。2006年第一季度3000億元，占地方財(cái)政收入的50%。2009年出讓金15000億元，70個(gè)大中城市土地出讓金10836億元，同比增140%。1999年至2011年的13年間，全國土地出讓收入總額約12.75萬億元，年均1萬億元。2012年，全國房地產(chǎn)銷售額6.4萬億元。在稅收方面，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計(jì)11000億元，加上土地出讓收入28517億元，合計(jì)近4萬億元，占地方政府收入的60%左右。

　　第三，房地產(chǎn)利益集團(tuán)的壟斷。由地方政府、銀行和房地產(chǎn)公司共同組成的利益集團(tuán)。地方政府要財(cái)政收入，房地產(chǎn)公司除暴利外，還有各個(gè)環(huán)節(jié)的回扣。房地產(chǎn)公司自有資金的80%來自于銀行貸款。商業(yè)銀行有巨大存貸差，國際住房抵押貸款違約率低于萬分之二，安全性高。 2012年房貸余額120000億元，利息8400億元。抵押折扣率70%，如房價(jià)跌 30%，就意味著銀行抵押貸款整體虧損。目前實(shí)際存在的銀行互保，國家財(cái)政最后承擔(dān)總體風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，大大掩蓋了危機(jī)因素的存在，一直在維護(hù)其高價(jià)格。

　　第四，金融市場的非均衡性。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)市場經(jīng)濟(jì)自動(dòng)達(dá)到均衡，是以商品數(shù)量與價(jià)格間“負(fù)反饋”為基礎(chǔ)，數(shù)量供不應(yīng)求則價(jià)格上升，價(jià)格上升則限制需求擴(kuò)大供給；供大于求則價(jià)格下降，擴(kuò)大需求限制供給；實(shí)際金融市場由于壟斷和預(yù)期的作用，往往出現(xiàn)“正反饋”，即追漲殺跌，從而造成泡沫經(jīng)濟(jì)高漲并且崩潰。這說明國家宏觀調(diào)控是必要的，但有時(shí)也無能為力。泡沫經(jīng)濟(jì)似乎必定要形成并且崩潰。

　　最后，人民幣升值預(yù)期。房價(jià)高漲，實(shí)際與未來土地供求沒有大關(guān)系，從金融角度來看，未來土地供求關(guān)系即使緊張，已反映在目前高昂的房價(jià)之中。造成房價(jià)一再上升的原因，除去地方稅費(fèi)的成本推動(dòng)，就是寬松貨幣政策和貨幣升值預(yù)期造成。一旦人民幣變?yōu)橘H值預(yù)期，加上長期政策的累積作用，或者其他矛盾的激化，隨時(shí)有可能造成房地產(chǎn)泡沫的崩潰，沒有預(yù)兆。拐點(diǎn)，總是在絕大多數(shù)人錯(cuò)判時(shí)到來，而且，不把中產(chǎn)階級剝奪一下子，房價(jià)也不會(huì)跌。

　　因此，必須繼續(xù)控制大城市房價(jià)上升?？梢圆扇∫韵麓胧赫畽C(jī)構(gòu)外遷，在市中心建設(shè)小戶型商品房，開放小產(chǎn)權(quán)允許單位和個(gè)人自建住宅，允許郊區(qū)農(nóng)民在宅基地上蓋房出租，政府負(fù)責(zé)改善交通。這幾年工資必定大漲，可增加一部分購買力。但這些措施都不能從根本上消除房地產(chǎn)泡沫。因此要做好房地產(chǎn)崩盤的應(yīng)急準(zhǔn)備，防止金融危機(jī)擴(kuò)散，并盡量減少其不良后果。

　　總之，天下沒有只漲不跌的東西，所謂“最后最保險(xiǎn)的保值工具——黃金暴跌已給我們敲響了警鐘。多年積累的房地產(chǎn)泡沫不消除，真正的有效需求就起不來，房地產(chǎn)業(yè)就不能可持續(xù)順利發(fā)展下去，因此調(diào)整是必然而且必要的。

來源：搜房網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀