“限價(jià)令”下不降反增 京住宅預(yù)售量漲兩成

　　“國(guó)五條”下的限價(jià)政策，讓開(kāi)發(fā)商遭遇了 “推盤難”，但在經(jīng)歷了一個(gè)多月的預(yù)售證監(jiān)管后，北京樓市的預(yù)售量卻不降反增。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從預(yù)售項(xiàng)目看，從4月1日到5月13日，北京預(yù)售期房住宅項(xiàng)目為18個(gè)，少于2012年同期的25個(gè)，但預(yù)售住宅的套數(shù)明顯上漲，4月1日到5月13日，預(yù)售套數(shù)達(dá)5794套，同比2012年同期的4766套增加了21.6%。

　　“4月份出現(xiàn)供應(yīng)減少主要是受到限價(jià)影響，大部分開(kāi)發(fā)商采取了觀望政策，從最近市場(chǎng)觀察來(lái)看，這種觀望有望在5月逐漸減少。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　前4月預(yù)售供應(yīng)量微漲

　　限價(jià)令執(zhí)行以來(lái)，“庫(kù)存”成為最為牽動(dòng)北京樓市神經(jīng)的兩個(gè)敏感字眼。相比去年1月份122915套的庫(kù)存量，北京住宅庫(kù)存在5月13日最新的數(shù)字為61902套，幾乎是去年初的一半。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告稱，4月份北京的庫(kù)存下跌值得關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，北京庫(kù)存同比跌幅為25.6%，縮水態(tài)勢(shì)明顯。“但庫(kù)存也遠(yuǎn)非最低值?！睆埓髠?duì)記者說(shuō)道，2012年3月26日北京大規(guī)模剔除無(wú)效住宅庫(kù)存，當(dāng)天減少了33854套?！笆沟弥蟮臄?shù)據(jù)無(wú)法與之前做同比?！?/p>

　　張大偉進(jìn)一步指出，如果以目前的60995套住宅庫(kù)存來(lái)看，實(shí)際應(yīng)該相當(dāng)于之前的庫(kù)存套數(shù)為94849套 （之前未提出無(wú)效住宅庫(kù)存）?！澳壳暗膸?kù)存數(shù)據(jù)相比2010年4月17日的庫(kù)存要多1萬(wàn)套以上?！?/p>

　　“庫(kù)存的確在減少，這主要是2012年下半年來(lái)樓市成交大漲的表現(xiàn)?！睆埓髠フf(shuō)道。

　　據(jù)其計(jì)算，按照目前的庫(kù)存可以同比的數(shù)據(jù)實(shí)際為94849套，則可消化周期為11.5個(gè)月。而按照2010年4月份的庫(kù)存84844套，當(dāng)時(shí)的消化周期為8個(gè)月。

　　值得注意的是，雖然期房預(yù)售受到政策層面的把控，但整體供應(yīng)量卻出現(xiàn)了微漲。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1~4月（1月1日截至4月30日），北京期房住宅預(yù)售合計(jì)41個(gè)單期項(xiàng)目，合計(jì)預(yù)售期房住宅11702套，與2012年同期的51個(gè)項(xiàng)目11684套相比，2013年供應(yīng)量微漲。（2011年前4個(gè)月，北京預(yù)售項(xiàng)目為33個(gè)，合計(jì)供應(yīng)期房住宅11327套）。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，從5月中旬開(kāi)始，市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)逐步回升，并且大量定價(jià)較為靈活的純新盤開(kāi)始積極入市。

　　新建住宅簽約價(jià)格停漲

　　庫(kù)存的持續(xù)下跌勢(shì)必會(huì)助推價(jià)格上漲，然而這樣的市場(chǎng)邏輯在如今的限價(jià)政策之后已經(jīng)發(fā)生了變化。“短期看，可能會(huì)抑制供應(yīng)量，但對(duì)市場(chǎng)的影響十分直接，一旦這一政策執(zhí)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，部分項(xiàng)目可能會(huì)從資金成本的角度考慮加快預(yù)售?！睆埓髠ジ嬖V記者，從目前來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸地認(rèn)為政策嚴(yán)厲程度超過(guò)預(yù)期，考慮平價(jià)入市的項(xiàng)目在增加。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，北京新建住宅簽約套數(shù)為1837套，低于4月前12天的2299套（4月前8天網(wǎng)簽暫停）。剔除保障房，5月成交均價(jià)為每平米20755元，與4月均價(jià)20873元相比基本持平。

　　同時(shí)，5月簽約集中的50個(gè)項(xiàng)目，成交均價(jià)漲幅在2%以內(nèi)的達(dá)到36個(gè)，占比72%?！按蟛糠猪?xiàng)目都基本保持平穩(wěn)，而如果剔除項(xiàng)目簽約不同質(zhì)的影響，簽約價(jià)格相比4月出現(xiàn)滯漲的項(xiàng)目高達(dá)九成?！睆埓髠フf(shuō)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即將在5月份入市的項(xiàng)目報(bào)價(jià)基本都與周邊項(xiàng)目持平或略高一點(diǎn)?！澳壳拔覀兊匿N售均價(jià)是15700元/平方米?！蔽挥诖笈d區(qū)的一純新盤項(xiàng)目的銷售人員告訴記者，周邊在售的其他項(xiàng)目，銷售均價(jià)大約是在14000元/平方米左右。

　　“新政中對(duì)于老項(xiàng)目后期開(kāi)盤‘限價(jià)’條款的規(guī)定，使得純新盤首期‘低價(jià)入市’的操作模式成為歷史。”任啟鑫告訴記者。

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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