供求失衡非房價上漲元兇實體經濟日益虛擬化


時間:2013-05-21





  國家統(tǒng)計局周末發(fā)布的4月份70大中城市住宅銷售價格情況顯示,房價還在上漲?!皼]有最高,只有更高”,成為時下中國房價預期的真實寫照。不少人將房價上漲歸咎于樓市供求失衡、調控思路偏差以及地方政府賣地動機的驅使。姑且承認這些因素分析存在一定合理性,但可能都是房價上漲的表象原因。從深層次原因分析,我國實體經濟日益呈現的虛擬化特征,才是當前我國房價失控的真正原因。

  在轉軌市場經濟國家中,由于制度、機制和政策變化較為頻繁,以至于人們容易被市場表象所迷惑,在房地產市場尤為如此。在樓市供求關系觀察中,樓市供給是確定的,什么時候建成,什么時候入市,大體可以明確一個時間;但樓市需求是模糊的,特別是有購買力的需求更是難以精測。2012年末,我國商品房待售面積3.65億平方米,較2011年末增加0.78億平方米。在商品房待售面積巨大且連續(xù)增長的情況下,樓市供不應求致房價上漲的判斷并不能讓人完全信服。同時,限購政策或許違背市場經濟原則,但應該看到其運用仍存在現實合理性。在上漲壓力最大的一線城市,部分地段商品房均價在5萬元以上,這樣一個價格已非普通家庭所企及,樓市完全有可能淪為有錢人的“接力游戲”。因此,通過限購政策防止樓市“擊鼓傳花”并最終破滅,顯示出政府治理的合理性。此外,在地價上漲帶動房價上漲的傳導途徑中,很難說清是“雞生蛋”還是“蛋生雞”的問題??偟膩碚f,雖然這些因素有合理成分,一定程度上也助長了房價上漲,但不是房價失控的內在原因。

  實體經濟虛擬化是房價上漲的深層次原因。近年來,我國實體經濟日益呈現出虛擬化特征,引發(fā)資金在房地產行業(yè)過度集中,進而推動了房價過快上漲。與實體經濟相對應,虛擬經濟更多體現出資金的集中與運作,但不形成G D P。當前我國M 2余額超過百億元,資金配置效率明顯下降,資金分布的結構性矛盾較為突出。一方面是社會融資規(guī)模大幅增加,2013年一季度我國社會融資規(guī)模為6.16萬億元,比上年同期多2.27萬億元;另一方面是企業(yè)資金運轉不暢,3月份全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應收賬款余額達8.3萬億元,同比增長14.9%。這種反差表明,大量社會資金在虛擬環(huán)節(jié)空轉,資金套利動機在企業(yè)中間有所擴散。出于套利動機,2012年共有120家上市公司涉及非關聯委托貸款,資金主要投向房地產領域。我國百城房價均價已連續(xù)6個月環(huán)比上漲;而3月全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤增長幅度較前2個月大幅回落11.9個百分點。比較房地產投資與實體經濟的回報,孰高孰低,不言而喻,這也是樓市狂歡的真實原因所在。

  展望未來,如果實體經濟運行的虛擬化程度還維持并繼續(xù)加深,房地產財富效應不消失,那么還會有越來越多的資金通過各種途徑涌入房地產市場,房價上漲壓力將會持續(xù)增大。而消除實體經濟的虛擬化傾向,就要盡量降低金融杠桿率。本質上說,M 2也是金融杠桿的產物。因此,不僅需要提高個人按揭貸款的首付比,也要提高房地產開發(fā)貸款的項目資本金比例,而且還要著力減少新增貨幣供應規(guī)模。只要房地產投資回報與社會平均利潤率大體相當,房地產市場運行回歸理性就為期不遠。

來源:經濟參考報





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