中央為何大幅調(diào)整房地產(chǎn)政策？

　　近來，中央大幅調(diào)整房地產(chǎn)政策的消息頗受關(guān)注，引發(fā)市場(chǎng)中地產(chǎn)板塊的強(qiáng)烈反應(yīng)。對(duì)此，有人半信半疑，有人是不明白為什么?

　　支持這個(gè)傳言的線索有，中央兩大官媒人民日?qǐng)?bào)和新華社，同日撰文評(píng)述樓市調(diào)控政策。人民日?qǐng)?bào)指出，房地產(chǎn)陷越調(diào)越漲怪圈，不能一味限價(jià)限購(gòu);而新華社更為直接的表明，樓市調(diào)控將轉(zhuǎn)向土地財(cái)政改革等長(zhǎng)效機(jī)制。

　　這個(gè)傳言還是有可信度的，這些官媒風(fēng)向的轉(zhuǎn)變很可能代表的是中央在未來的改革意見。如果這一方法落實(shí)，那么將會(huì)與筆者早前一直強(qiáng)調(diào)的調(diào)控思路不謀而合。之所以過去的地產(chǎn)調(diào)控政策一直被市場(chǎng)詬病，并且也缺乏直接的效果，很重要的原因就是過于忽略了供給端。

　　面對(duì)調(diào)控風(fēng)向的突然掉頭，有個(gè)問題我們必須要搞明白：為什么此前不進(jìn)行以增加供給為主的土地財(cái)政改革?而在全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最乏力的今天，卻突然否定了過去地產(chǎn)的調(diào)控思路，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否又要付出別的代價(jià)?

　　首先，國(guó)家為什么一直選擇性忽略土地供給端的問題?原因很簡(jiǎn)單，土地財(cái)政和背后的高房?jī)r(jià)問題，一直是作為過去5年時(shí)間里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)的身份存在，所以政府不敢貿(mào)然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力源下手，對(duì)于需求端拼命的打壓。

　　在這種背景下，今年國(guó)五條的推出，讓這種供需倒掛下的調(diào)控負(fù)面效果，被放大到了極致。四月北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17000元/平方米，環(huán)比上月上漲1.3%，與上年同期相比上漲7.9%。越調(diào)控越漲價(jià)，落實(shí)越好漲勢(shì)越兇，這成了對(duì)于過去地產(chǎn)調(diào)控方式最大的嘲諷，以及土地財(cái)政綁架下政府對(duì)于調(diào)控難以施展拳腳的最大的悲哀。

　　明確了前提，我們就需要來捋清接下來的問題了——為什么恰恰是在全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最乏力的時(shí)候，突然否定了過去地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的思路，這樣的調(diào)控轉(zhuǎn)向基于什么樣的背景，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否要付出別的代價(jià)?

　　這個(gè)問題在回答之前，我們需要重新梳理上文的邏輯，簡(jiǎn)單來說，中央為什么不敢調(diào)控房地產(chǎn)供給端，因?yàn)楣┙o端是地產(chǎn)命脈，地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，發(fā)動(dòng)機(jī)提供的動(dòng)力是通過投資的形式體現(xiàn)出來的。中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)直接輸出的就是投資需要的財(cái)政收入。

　　所以也就是說，地產(chǎn)才是過去大投資的基礎(chǔ)，或者換句話說，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的存在完全是為了投資服務(wù)。但如果投資對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)失去意義的話，是否再繼續(xù)維護(hù)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就同樣沒有必要了呢?中國(guó)現(xiàn)在恰恰面臨的是這樣的局面。

　　我們一直在強(qiáng)調(diào)，解釋投資就必須提到一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語“資本邊際效率”，就是投資一塊錢，能得到多少的GDP回報(bào)。從改革開放初的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)時(shí)的資本邊際效率大概在2.5左右，也就是說，投資一元錢拉動(dòng)的GDP是2.5元左右，非常適合投資。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展路線，大概就是當(dāng)時(shí)埋下的伏筆。

　　但隨著投資增加，邊際效率鈍化必然帶動(dòng)的是投資回報(bào)的下滑。中國(guó)近三十年就處于資本邊際效率不斷下滑的過程中。80年代初，政府每投資一元錢，拉動(dòng)的GDP是1.7元，而這一數(shù)字到了09年，變成了0.7元，到了2012年時(shí)，更是進(jìn)一步銳減到0.15元。雖然少卻聊勝于無，這也是當(dāng)時(shí)還能出臺(tái)又一輪刺激政策關(guān)鍵。但是到了今年的一季度，數(shù)據(jù)上已經(jīng)慘不忍睹，一季度的資本邊際效率變?yōu)樨?fù)數(shù)，這意味著，投資造成的通脹因素，遠(yuǎn)超于名義GDP的增長(zhǎng)水平。這個(gè)時(shí)候，政府繼續(xù)出臺(tái)大投資計(jì)劃除了加速惡性通脹因素甚至是通縮風(fēng)險(xiǎn)之外，不可能起到任何作用。也恰恰因此，政府此前一直在實(shí)施緊縮的貨幣政策，面對(duì)PPI的不斷回落卻閉口不言投資之事。

　　資本邊際效率的銳減帶給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的變化將是巨大的。這不僅意味著前期大投資時(shí)代的全面退出，同時(shí)意味著產(chǎn)能過剩行業(yè)將面臨著更加嚴(yán)峻的冬天。而拋開這些不談，僅從房地產(chǎn)的角度來說，大投資失去價(jià)值之后，地方政府財(cái)政問題將得到一個(gè)比較大的緩沖，特別是中央在近段時(shí)間不斷放出GDP增速下調(diào)的風(fēng)聲——這同樣的考慮到投資退出的問題。而如果真的按照這個(gè)節(jié)奏發(fā)展，那么地產(chǎn)作為支援“政府投資”的資金來源，其重要性也將逐漸降低。

　　也就是說，當(dāng)?shù)胤秸呢?cái)政壓力在GDP、大投資等多個(gè)環(huán)節(jié)打通之后，將不再承受以往那種巨大的壓力。這就意味著作為地方財(cái)政主要來源的土地收入可以逐漸退出。也恰恰是在這種節(jié)奏下，官媒非常配合的吹風(fēng)房地產(chǎn)調(diào)控的轉(zhuǎn)向——這很難讓人相信是單純的巧合。

　　就如筆者在此前的博文中提及的，中國(guó)地產(chǎn)的主要問題就是在于供給端的政策缺失。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)變，供給端改變所需的背景環(huán)境正在逐漸走向成熟——隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)投資依賴的被動(dòng)淡化，投資所依靠的土地財(cái)政也就失去了存在的土壤。如果此次地產(chǎn)調(diào)控真的轉(zhuǎn)型至供給方向，那不得不說確實(shí)是新政府給公眾的巨大紅包。

來源：前瞻網(wǎng)

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