房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期需整治“土地財(cái)政”

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，要從根本上調(diào)整或完善調(diào)控思路，當(dāng)務(wù)之急是對(duì)地方政府依賴(lài)和推行的“土地財(cái)政”進(jìn)行整治，最好的辦法是加快頂層設(shè)計(jì)，中央政府將本該歸國(guó)家所有的土地批租權(quán)從地方政府手中收回來(lái)，同時(shí)設(shè)計(jì)合理的允許地方政府征收的新稅種，這樣，中央政府將獲得調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)更大的調(diào)控空間和主動(dòng)權(quán)。

　　進(jìn)入5月以來(lái)，全國(guó)各地加快了土地“招拍掛”節(jié)奏，各地產(chǎn)商進(jìn)入拿地高峰期，多個(gè)一二線(xiàn)城市又相繼出現(xiàn)了“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象。

　　5月6日，廣州拍賣(mài)出讓3宗土地中，同寶路8號(hào)地塊刷新了該區(qū)域地價(jià)最高價(jià)，由佳兆業(yè)公司在經(jīng)過(guò)近200輪的競(jìng)價(jià)后拍得，若扣除配建保障房面積，該地塊折合樓面地價(jià)高達(dá)25597元/平方米。

　　5月15日，佳兆業(yè)旗下控股子公司以15.05億元奪得上海浦東新區(qū)花木鎮(zhèn)一辦公樓地塊，溢價(jià)率高達(dá)99.28%，樓面地價(jià)達(dá)到3.02萬(wàn)元/平方米，超過(guò)周邊部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)。

　　5月16日，為爭(zhēng)奪廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬(wàn)博商業(yè)區(qū)幾個(gè)地塊，在約120輪的競(jìng)價(jià)后，中鐵建設(shè)最終拿下地塊四，溢價(jià)率高達(dá)136.6%。該地塊最終成交的樓面地價(jià)達(dá)到14194元/平方米，相比相鄰地塊去年4834元/平方米的拍賣(mài)價(jià)翻了近三倍，成為番禺商業(yè)“地王”。

　　“國(guó)五條”細(xì)則落地一個(gè)月后，各地大型房地產(chǎn)商圈地?zé)崆槌掷m(xù)高漲。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國(guó)21個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地出讓成交樓面均價(jià)為2982元/平方米，環(huán)比上漲31%，同比上漲高達(dá)84%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京前4個(gè)月土地出讓金已經(jīng)達(dá)到547.75億元，同比漲幅高達(dá)306%。

　　僅僅從上述幾例就能看到，“國(guó)五條”頒布及各地細(xì)則落地后，房地產(chǎn)商不但沒(méi)受調(diào)控影響，拿地?zé)崆榉炊掷m(xù)高漲，這表明目前國(guó)家的調(diào)控政策及各地細(xì)則針對(duì)性不強(qiáng)，效果也大打折扣。

　　多個(gè)一二線(xiàn)城市“地王”頻現(xiàn)，分析其原因有三：一是房地產(chǎn)商不差錢(qián)，有敢于拿地的勇氣；二是房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，現(xiàn)在拿地有較大的利潤(rùn)空間；三是土地價(jià)格反復(fù)上漲將繼續(xù)抬升未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，從而形成地價(jià)和房?jī)r(jià)互相推升循環(huán)的局面。

　　“地王”頻現(xiàn)，離不開(kāi)“土地財(cái)政”這一幕后“推手”，或者說(shuō)這兩者是同一戰(zhàn)線(xiàn)上的“盟友”。大型房企高價(jià)拿地和地方政府推行“土地財(cái)政”，就像一對(duì)藝人成功地演出了一幕又一幕令人驚嘆的“雙簧”，將“土地財(cái)政”狂潮步步推高。在國(guó)家屢屢強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)政策的同時(shí)，多地出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆帶來(lái)的“繁榮”景象。這一“繁榮”景象與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行好像并不矛盾地并存著。

　　今年“地王”頻現(xiàn)以及地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的搶收，和去年相比又有了新的背景或內(nèi)涵。今年是各地方政府換屆后的第一年，各地政府有大干快上的熱情和沖動(dòng)，從政治周期吻合經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，新一屆地方政府出于“短期政績(jī)目標(biāo)責(zé)任制”考慮，大都有寄望于推動(dòng)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以推高地方GDP規(guī)模與增速。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出，又為大型房企和地方政府這些“機(jī)會(huì)主義者”帶來(lái)“新機(jī)會(huì)”，大型房企通過(guò)迅速拿地和多拿地而搶占推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的“先機(jī)”，地方政府通過(guò)快速拍地賣(mài)地而搶得“土地財(cái)政”，尤其在當(dāng)前財(cái)政收入增速不斷下降的形勢(shì)下獲得寶貴的“熱錢(qián)”。

　　殊不知，“地王”頻現(xiàn)與“土地財(cái)政”的“雙簧戲”，客觀(guān)上造成兩方面惡果：一方面，不斷增加的“土地財(cái)政”抬高了房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期，普通老百姓擔(dān)憂(yōu)將會(huì)更加買(mǎi)不起房。由于地價(jià)一般占到房?jī)r(jià)的30%至60%，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商從地方政府購(gòu)得的高價(jià)土地，肯定要將成本打到房?jī)r(jià)中去，未來(lái)房?jī)r(jià)不但難降，反而會(huì)有上漲得更高的預(yù)期。另一方面，不斷增加的“土地財(cái)政”更加固化了地方政府對(duì)其依賴(lài)，地方經(jīng)濟(jì)更加懶惰地躺在房地產(chǎn)支柱這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式上。更有甚者，這出“雙簧戲”將可能催生越來(lái)越大的“中國(guó)版房地產(chǎn)泡沫”，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融體系可能陷入更大的系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)之中。

　　日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，其中一線(xiàn)城市漲幅尤其明顯，北京新房房?jī)r(jià)連漲11個(gè)月。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示：“房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未根本解除，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在狠抓落實(shí)的關(guān)鍵時(shí)期?！?br>

　　此間有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，“國(guó)五條”及各地細(xì)則雖較以前更嚴(yán)格，加大了地方政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格管理的職責(zé)，但它只針對(duì)了房?jī)r(jià)，并未針對(duì)土地價(jià)格，沒(méi)有對(duì)構(gòu)成房?jī)r(jià)約30%至60%部分的“土地財(cái)政”這一房?jī)r(jià)的基石進(jìn)行調(diào)控，因此，其調(diào)控效果不會(huì)太明顯，甚至可能會(huì)大打折扣。對(duì)此，需要認(rèn)真反思。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，要從根本上調(diào)整或完善調(diào)控思路，當(dāng)務(wù)之急是對(duì)地方政府依賴(lài)和推行的“土地財(cái)政”進(jìn)行整治，最好的辦法是加快頂層設(shè)計(jì)，中央政府將本該歸國(guó)家所有的土地批租權(quán)從地方政府手中收回來(lái)，同時(shí)設(shè)計(jì)合理的允許地方政府征收的新稅種如房產(chǎn)稅等?？紤]到“土地財(cái)政”在目前房?jī)r(jià)成本中占到30%至60%的基本情況，可以說(shuō)回收土地批租權(quán)，中央政府將獲得調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)更大的調(diào)控空間和主動(dòng)權(quán)。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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