房產(chǎn)稅擇機(jī)擴(kuò)容地產(chǎn)調(diào)控將淡化行政色彩

　　發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，現(xiàn)在正在考慮擇機(jī)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，今年會(huì)有具體動(dòng)作。這很可能意味著在當(dāng)前行政化的地產(chǎn)調(diào)控越來越走入困境情況下，類似房產(chǎn)稅這樣更具市場化的房地產(chǎn)調(diào)控措施將逐漸嶄露頭角，這對(duì)建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。

　　當(dāng)前以行政主導(dǎo)的地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)嚴(yán)重干擾了市場的穩(wěn)定預(yù)期，調(diào)控效果也越來越走向反面。

　　以限購為例，雖然表面上短期抑制了不合理投機(jī)需求，將部分投機(jī)購房者逐出市場，房屋價(jià)格漲幅也得到控制，但是在供需的動(dòng)態(tài)博弈過程中，它的強(qiáng)化使用卻會(huì)產(chǎn)生負(fù)面作用。政府的嚴(yán)格限購強(qiáng)化了擬購房人對(duì)于房屋稀缺的預(yù)期，在這種心理暗示下，他們只要一滿足購房條件，就一定會(huì)不顧自身實(shí)際需求而搶先購房，這無疑提前透支了購房需求。由于限購嚴(yán)格規(guī)定了“一個(gè)家庭一套房”，這就使得更多的家庭在具備購房資格后，更愿意“一步到位”選擇面積和戶型較大的房屋，而不再選擇小戶型，這實(shí)際上增大了住房面積的需求。若以經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語來總結(jié)購房者的行為就是，多次行政限購后購房者的需求彈性會(huì)變大，這意味著只要房屋價(jià)格有小幅回落或限購條件有所放松，他們的購房需求就會(huì)快速釋放。

　　同樣，長期限購對(duì)于限售者也有嚴(yán)重的負(fù)面影響，由于多套房的擁有者在房屋售出后也不具備購房資格，他們也就更傾向于持有住房，這無疑減少了二手房的供給。在過去的限購條件下，需求量的大幅減少曾導(dǎo)致不少積累過多庫存的開發(fā)商陷入困境，這就迫使開發(fā)商在以后限購升級(jí)后，不得不采取更為謹(jǐn)慎的開發(fā)策略，由此會(huì)影響房屋的潛在供給。

　　無論是限購還是限售，都會(huì)增大房屋的需求彈性，減少房屋的供給彈性，這就導(dǎo)致在同樣的新增需求沖擊下，限購和限售強(qiáng)化后反而容易導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲更快。

　　實(shí)際上，政府也認(rèn)識(shí)到行政化調(diào)控的負(fù)面作用。新一屆改革意識(shí)較強(qiáng)的政府正醞釀通過市場化的手段解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場的困局。而目前房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)峻性將會(huì)加速這些政策的出臺(tái)，其中房產(chǎn)稅這一通行的市場化調(diào)控手段也必定會(huì)得到政府的青睞。

　　房產(chǎn)稅的開征增加了住房持有成本，這一方面有助于抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求，另一方面也會(huì)促使部分擁有多套住房的轉(zhuǎn)讓或出租，增加住房的有效供給，這無疑有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性調(diào)節(jié)機(jī)制的形成。

　　第二批房地產(chǎn)稅試點(diǎn)中，一定會(huì)有更多熱點(diǎn)城市入圍，如北京、廣州、杭州等，征稅的重點(diǎn)也不再局限于新增購房，部分熱點(diǎn)城市將很可能對(duì)存量房“開刀”。這也能更好地調(diào)節(jié)當(dāng)?shù)剡^熱的房地產(chǎn)市場。

　　如果說房產(chǎn)稅的推出是為了更好地調(diào)節(jié)需求，可以預(yù)計(jì)，為了更好地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給，促進(jìn)更多集體土地入市也將成為管理層高度重視的房地產(chǎn)調(diào)控手段。國土部目前正在研究的《集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見》將有望使更多經(jīng)營性集體建設(shè)用地土地?zé)o需通過政府征用這一環(huán)節(jié)就可以入市交易，具體措施包括，鼓勵(lì)“城中村”、“城郊村”集體與村民自主開發(fā)，為城市流動(dòng)人口與低收入階層建設(shè)出租房；允許小產(chǎn)權(quán)房在合適的條件下入市等。這些措施的實(shí)施將有利于形成多元化的土地及房屋供給體系，房地產(chǎn)的供給彈性也會(huì)大大提高，市場的平穩(wěn)運(yùn)行機(jī)制也容易形成。

　　當(dāng)然，無論是房產(chǎn)稅、集體土地入市都會(huì)損害當(dāng)前既有利益集團(tuán)的利益。例如，集體土地入市會(huì)較大程度上沖擊地方現(xiàn)有的土地財(cái)政利益格局，改革的推進(jìn)也將更多遵循漸進(jìn)原則，這也決定政策短期對(duì)于改變房地產(chǎn)供求關(guān)系的作用比較有限。另外，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控為維持房市的供求平衡，也不得不在熱點(diǎn)地區(qū)借用限購政策來限制不合理需求，但這種限購的嚴(yán)厲程度已不大可能加碼。這種調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響也更為溫和。房價(jià)雖然短期仍會(huì)慣性上漲，但行政調(diào)控作用的淡化，以及市場化調(diào)控政策的更多引入，將會(huì)更有利于改善開發(fā)商的投資預(yù)期，從而有利于擴(kuò)大更長時(shí)期的住房供給。在未來供求關(guān)系改善預(yù)期的作用下，房價(jià)有望在今年下半年逐漸穩(wěn)定下來。

來源：中國證券報(bào)　 陳偉

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