“房地產(chǎn)無疑已經(jīng)站在十字路口。”房地產(chǎn)業(yè)一位人士感嘆說,無論是行業(yè)發(fā)展,還是調(diào)控政策,房地產(chǎn)均將直面嬗變。行業(yè)是繼續(xù)沿著舊模式往前走,享受城鎮(zhèn)化的盛宴,還是轉(zhuǎn)個(gè)彎,在經(jīng)濟(jì)去房產(chǎn)化的結(jié)構(gòu)調(diào)整中,沐浴無限好卻已近黃昏的夕陽?調(diào)控模式是繼續(xù)主打“行政牌”,追求短期效果的“短平快”,還是換個(gè)思路,強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)手段?
“行業(yè)發(fā)展需轉(zhuǎn)彎、調(diào)控思路應(yīng)改變”是接受中國證券報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。他們認(rèn)為,市場博弈將在調(diào)控糾偏、行業(yè)重構(gòu)中愈演愈烈。
調(diào)控 應(yīng)以市場為主導(dǎo)
5月29日,經(jīng)過多輪競價(jià),位于上海長寧區(qū)的“新華路街道71街坊地塊”最終以46億元的價(jià)格拍出,成為今年以來全國最高價(jià)。這宗交易令人印象深刻的不僅是其高企的價(jià)格,還有它誕生的日子——“新國五條”出臺(tái)百日之際。近期一線城市土地市場火爆,折射出開發(fā)商對(duì)未來行政調(diào)控手段放松的預(yù)期,也強(qiáng)化著歷年來房價(jià)越調(diào)越漲的預(yù)期。
近10年來,房地產(chǎn)遭遇密集的調(diào)控大致可分為三個(gè)階段:一是2003年至2007年,以管好土地、信貸兩個(gè)閘門為代表的緊縮調(diào)控。2003年,中國人民銀行發(fā)布通知,規(guī)范房地產(chǎn)融資;國務(wù)院出臺(tái)通知,大力推行住房市場化。2004年,國土資源部發(fā)出土地招拍掛制度的“831大限”。2005年,“國八條”出臺(tái),強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定住房價(jià)格。2006年,“國六條”和“國十五條”先后出臺(tái),后者規(guī)定新開工建筑面積90平米以下住房必須占開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”,即著名的“70/90政策”。2007年,二套房貸首付比例上調(diào)至40%,貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。
這些降溫措施并未遏制房價(jià)在2004年以后的翻番上漲,但2008年的金融危機(jī)迫使房價(jià)掉頭,由此開啟了2008年-2009年的第二階段寬松調(diào)控。為了刺激消費(fèi)投資、提振經(jīng)濟(jì),鼓勵(lì)購房的政策在2008年末出臺(tái),房地產(chǎn)市場從2009年開始強(qiáng)勁反彈,一線城市房價(jià)漲幅大多超過100%。
這又引發(fā)了新一輪緊縮調(diào)控,即以限購為代表的2010年至今的第三階段調(diào)控。2010年4月,“國十條”出臺(tái),限購條款和三套房停貸政策被認(rèn)為是“史上最嚴(yán)”。2011年,政策繼續(xù)加碼,“新國八條”將二套房的購房門檻提高至“首付6成,利率1.1倍”。短期調(diào)整之后,房地產(chǎn)市場2012年下半年開始反彈。2013年初,“新國五條”及其細(xì)則出臺(tái),明確二手房交易個(gè)人所得稅需按照差額的20%征收。受此影響,房價(jià)漲勢(shì)得到控制,市場成交量出現(xiàn)腰斬。但同樣是“好景不長”,近期市場又現(xiàn)趨熱跡象。
不少業(yè)內(nèi)人士指出,十年調(diào)控遭遇房價(jià)“越調(diào)越漲”的“囧途”存在宏觀經(jīng)濟(jì)因素。例如,城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)剛性需求的快速、大量釋放。社會(huì)資金充裕而缺乏足夠的投資渠道,從而扎堆樓市。不過,調(diào)控過于倚重行政手段、忽略長期基礎(chǔ)性制度建設(shè)也難脫干系。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示,過去十年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)失誤是在主導(dǎo)思路上重需求端輕供應(yīng)端,加減法運(yùn)算不理想。
分析人士認(rèn)為,在抑制需求的同時(shí),供應(yīng)端的熱情同樣也會(huì)受到打壓,市場供需關(guān)系難以得到改善。當(dāng)積壓已久的需求集中釋放時(shí),將出現(xiàn)新一輪的供需失衡局面。
在房地產(chǎn)調(diào)控中,政府的邊界應(yīng)如何劃定?上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,政府部門的任務(wù)應(yīng)是加強(qiáng)制度建設(shè),維護(hù)市場秩序,推進(jìn)土地、戶籍等制度的改革,更好地滿足市場需求。
陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示,政府應(yīng)擬定行業(yè)的戰(zhàn)略和導(dǎo)向,制定并維護(hù)市場規(guī)則,保持市場的公開透明和長期穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資、定價(jià)、銷售等應(yīng)由市場主體來決策,市場風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)地由市場主體承擔(dān)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍可視為樓市調(diào)控去行政化的風(fēng)向標(biāo),未來調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化持有環(huán)節(jié)稅收政策的作用,發(fā)揮市場手段的自動(dòng)穩(wěn)定器作用。
行業(yè) 暴利將成往事
調(diào)控模式轉(zhuǎn)變預(yù)期只是一個(gè)方面,開發(fā)商樂觀的另一個(gè)理由是看好未來城鎮(zhèn)化發(fā)展空間。
范小沖認(rèn)為,當(dāng)前我國處于城市化加速的特殊歷史階段,農(nóng)村人口進(jìn)入城市導(dǎo)致住房需求持續(xù)旺盛,再加上經(jīng)濟(jì)高速增長、貨幣超發(fā)、居民投資渠道狹窄等因素,共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場上行的內(nèi)在因素。
數(shù)據(jù)顯示,2003年到2012年,我國城市化率從40%左右提高到50%左右,提升約10個(gè)百分點(diǎn)。這意味著近十年間,從農(nóng)村遷移到城市的人口凈流量有2億多人,對(duì)住房的需求之龐大可見一斑。
房地產(chǎn)業(yè)還能延續(xù)“黃金十年”嗎?某上市房企中層人士表示,新型城鎮(zhèn)化思路的提出正在使房地產(chǎn)業(yè)的重心發(fā)生改變,房地產(chǎn)市場的核心正從此前的大城市逐漸轉(zhuǎn)移到中小城市和小城鎮(zhèn)。從總量上看,未來數(shù)年間,房地產(chǎn)市場仍將保持一定規(guī)模的增長。從近期房企頻繁拿地的熱情以及對(duì)資本市場的強(qiáng)烈渴求來看,房地產(chǎn)開發(fā)商仍對(duì)市場抱有信心。
該人士表示,房地產(chǎn)行業(yè)暴利將成往事。未來數(shù)年間,房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤率可能保持整體下降的態(tài)勢(shì),但增長前景仍然看好,只要企業(yè)調(diào)整得當(dāng),必將迎來“白銀十年”。換句話說,房地產(chǎn)業(yè)的“青春期”尚未結(jié)束。
“不提‘支柱產(chǎn)業(yè)’并不意味著房地產(chǎn)就不是支柱產(chǎn)業(yè)。各項(xiàng)數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)業(yè)的地位仍不可撼動(dòng)?!币晃辉鴧⑴c政策制定的學(xué)者向中國證券報(bào)記者表示,高層回避“支柱”產(chǎn)業(yè)的提法是擔(dān)心由此導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過熱。
“2013年房地產(chǎn)行業(yè)就像是黃昏下的夕陽,行業(yè)享受著房價(jià)繼續(xù)毫無征兆的上漲,享受著資金價(jià)格下行帶來的財(cái)務(wù)成本下降,享受著剛性需求的購房者依舊積極入市的沖動(dòng),唯一的疑問是這無限好的夕陽何時(shí)落下?!逼桨沧C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉在一份研究報(bào)告中如是感慨。
他認(rèn)為,2010年房地產(chǎn)的限購限貸政策是行業(yè)中長期發(fā)展的重要拐點(diǎn)。未來2-5年,房地產(chǎn)中期趨勢(shì)依然是高位平臺(tái)調(diào)整。2-5年內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系將逆轉(zhuǎn),需求大于供給的時(shí)代將結(jié)束。
一些專家認(rèn)為,房地產(chǎn)是過去十年經(jīng)濟(jì)增長的一大動(dòng)力,但時(shí)至今日,它擠壓企業(yè)產(chǎn)業(yè)投資、抑制居民消費(fèi)擴(kuò)張、放大金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的弊端已顯現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的地位重構(gòu)與否取決于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整能否順利,取決于調(diào)控部門對(duì)經(jīng)濟(jì)增速放緩的容忍度。
無論如何,未來行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨。蘭德咨詢認(rèn)為,一些中小房企在多輪調(diào)控中被淘汰出局,大型房企的規(guī)模效應(yīng)愈加凸顯,抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不斷增強(qiáng),整個(gè)行業(yè)將走向穩(wěn)定、理性、規(guī)范。
變革 永恒的市場主題
上述曾參與政策制定的學(xué)者認(rèn)為,與中國經(jīng)濟(jì)走到轉(zhuǎn)型期一樣,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也到了關(guān)鍵階段。要想吃到新型城鎮(zhèn)化“蛋糕”,除關(guān)注區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)之外,還需要調(diào)控手段逐漸“去行政化”,土地、戶籍等配套制度的改革也需加快步伐。
在這一過程中,變革將成為市場永恒的主題。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位仍不可撼動(dòng)。包括建材、鋼鐵、水泥、家具等在內(nèi),房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系上下游50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展,是國民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度最高的行業(yè)。
從調(diào)控政策看,住建部正在會(huì)同多個(gè)部門制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制,除房產(chǎn)稅外,還涵蓋土地供應(yīng)、保障房建設(shè)、貨幣政策、市場規(guī)范等多個(gè)層面。無疑,博弈將在房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立過程中凸顯出來。
在一些地方部門看來,房產(chǎn)稅增收的功能有限,而且會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏胸?fù)面影響,因此對(duì)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并不積極。不過,鐘偉認(rèn)為,預(yù)計(jì)2014年-2015年開始,房產(chǎn)稅將在全國范圍內(nèi)全面鋪開。無論以何種方式開征,房產(chǎn)稅都必將給行業(yè)帶來巨大危機(jī),曾經(jīng)為這個(gè)行業(yè)帶來輝煌的投資需求將發(fā)生本質(zhì)改變,房價(jià)可能出現(xiàn)一次性的深幅調(diào)整,二手房市場的供求關(guān)系也會(huì)發(fā)生明顯逆轉(zhuǎn)。
來源:中國證券報(bào) 費(fèi)楊生 張敏
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