十城市賣地收入增地王頻出地價猛漲

　　剛剛過去的5月，土地市場“高燒”，房企搶地大戰(zhàn)在多城市輪番上演。地王頻出，地價跟漲，地方政府的賣地收入也創(chuàng)下新紀錄。

　　上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院3日發(fā)布《2013年5月份典型城市土地成交報告》。數(shù)據(jù)顯示，5月10個典型城市土地成交建筑面積2222 .2萬平方米 ，環(huán)比增41.7%，同比增44.6%；土地出讓金收入合計669.9億元，環(huán)比增64%，同比大增392.6%，創(chuàng)2008年以來同期土地出讓金收入新高；土地成交均價為3015元/平方米，環(huán)比增15.7%，同比增215.7%，創(chuàng)三年來新高。

　　早在5月初，土地市場的急速升溫已引起業(yè)界普遍關(guān)注。僅北京（樓盤）一地，前5月的土地收入已超過600億元，接近去年全年的賣地收入。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，前5月，綜合土地市場最為活躍的京滬廣深4個一線城市，合計土地出讓金高達1411.8億元，相比2012年同期的314.4億元同比上漲350%。

　　“從今年土地出讓金收入走勢看，二季度以來呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢，5月達到年內(nèi)最高。從同比增幅走勢看，今年以來整體呈現(xiàn)振蕩走勢，5月增幅上升尤為明顯”。易居研究院研究員朱光預測，二季度末隨著土地市場持續(xù)活躍“土地出讓金收入同比增幅仍將保持高位”。

　　他指出，5月土地成交出現(xiàn)明顯回升，主要是近期各地年度土地供應計劃已確定并上報國土部，地方政府在追求土地財政的情況下，開始積極推地。此外，房地產(chǎn)企業(yè)資金較為寬松，也導致各地土地成交進一步活躍?！半S著土地成交量回升以及一線城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價率不斷高企等因素，都推動了土地出讓金收入的大幅上升?！?/p>

　　綜合前幾月數(shù)據(jù)，今年以來土地價格整體上呈現(xiàn)上行態(tài)勢，自3月以來已持續(xù)三個月上漲。朱光告訴《經(jīng)濟參考報》記者“一些優(yōu)質(zhì)地塊的上市，加劇了市場競爭，從而使得土地價格進一步上揚。預計二季度末土地市場這一活躍態(tài)勢仍將繼續(xù)”。

　　5月，京滬廣等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高。此外，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)還顯示，包括萬科、保利、招商等十大標桿房企5月購地情況較為積極，除綠城外其余房企5月均有購地。截至日前，這些標桿房企購地金額為162億元，環(huán)比4月增26%。

　　地方官員稱賣地就像辦印鈔廠 沒錢賣兩塊地即可

　　過去的十幾年間，中國一直在城鎮(zhèn)化的過程中，但主要是靠“賣地財政”發(fā)展，就是地方政府靠賣土地推動城市擴張和經(jīng)濟增長。我碰到過好多地方官員說，賣地就像辦了一個印鈔廠，想辦事沒錢，賣兩塊地就行了?，F(xiàn)在之所以一聽說重視城鎮(zhèn)化，各地就準備大搞基建，房地產(chǎn)開發(fā)商也躍躍欲試，這種思維其實還是舊城鎮(zhèn)化的思維。這跟官方對于土地財政的態(tài)度不明朗是有直接關(guān)系的。

　　什么才是城鎮(zhèn)化？簡單說就是農(nóng)民離開鄉(xiāng)村到城市落戶的過程。我當年從農(nóng)村進工廠，有了城市戶口，記得人家說我是從糠籮跳進了米籮。想想我們自己，我們的父輩，不都是從農(nóng)村出來的嗎？但舊城鎮(zhèn)化最主要的問題就在于，政府征收了土地，卻沒有把農(nóng)民變成市民。從數(shù)字上看，中國工業(yè)化程度已經(jīng)達到45%以上，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值在國民收入中的比例已不足10%。世界上一般國家到這個階段的城市化率都會達到60%至65%左右，而我國名義城鎮(zhèn)化率才剛過52%，實際戶籍人口的城鎮(zhèn)化率才35%。

　　更直觀地說，為什么會有農(nóng)民工這個稱謂？這說明農(nóng)民進城是以就業(yè)為前提的，現(xiàn)在的問題不是他們沒有就業(yè)就進城，而是人家早就已經(jīng)就業(yè)很多年了，你不讓人家安居、不讓人家落戶。

　　目前最重要的，是要重新審視城鎮(zhèn)化的推進路徑。首先得搞清楚一個問題：城鎮(zhèn)化的過程中誰是主體？城市發(fā)展老市民自然受益，但城鎮(zhèn)化的真正主體是進城農(nóng)民以及其他移居人口，他們是中國人口的大多數(shù)。多年來，城鎮(zhèn)化已經(jīng)積累了一筆巨大的欠賬，欠了好幾個億人的安居、社保和公共服務(wù)費用。

　　從中國的發(fā)展來看，戶籍制度的改革是實行新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的一個關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。目前在這方面的政策沒有銜接，沒有安排。我們完全可以理解現(xiàn)在國家不能一步做到取消戶籍制度，但我們需要今天就能起步的制度。比如說在一個城市里面工作滿多長時間、居住滿多長就可以轉(zhuǎn)為城市戶口。歐美國家合法工作幾年就可以移民、入籍，我們只要別人的勞動而不讓其入戶，取得一個國家內(nèi)部的戶籍比發(fā)達國家的國籍還難，這怎么說得過去？

　　有些沿海大城市搞農(nóng)民工入戶籍的積分制，一年幾百人入籍，但有幾百萬外來工在等著。這意思是人口城鎮(zhèn)化要一萬年？我們是要考慮承受能力的問題，突然來個大爆炸誰也受不了。但要真改革，就要真行動。就按過去這些年的速度，再過20年，城鎮(zhèn)化率應是75%左右，20年后中國人口是15億，這75%和35%的差額就是6億人。這20年每年就要安排3000萬人，這是真正的大工程、大內(nèi)需，我們不能20年后還不實現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化吧？但從今天起每年安排3000萬人落戶，錢從哪里來，考慮到這些才是實打?qū)嵉囊?guī)劃。

　　現(xiàn)在的問題癥結(jié)是土地城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化脫節(jié)，賣地財政只要土地，不要人口，要土地是可以掙錢的，而接納人口是要花錢的。既然問題在脫鉤，那解決問題就要考慮掛鉤。我很多年前就提出如果把每年的土地分配指標和人口戶籍化的指標相結(jié)合，就比什么都管用。地方政府想要土地指標，必須安排一定數(shù)量的人口入籍，這樣地方政府再要地就得先考慮安排人入籍的負擔。你說我沒錢，那就別用地了。趕人上樓也就不合算了，因為你要拿地，除了要安排上樓的人進城安居，還要安排更多的人口入籍。經(jīng)濟參考報

　　“地王”這么多房價怎么辦？

　　5月底，一線城市的土地市場為樓市平添了幾分熱度。隨著北京、上海樓盤、廣州（樓盤）樓盤等地多個地塊高溢價成交，“地王”再次成為人們熱炒的話題。面對高壓的調(diào)控態(tài)勢，是什么堅定了開發(fā)企業(yè)拿地的決心，高企的地價會不會成為房價再漲的前奏？

　　一線城市頻頻上演搶地大戰(zhàn)

　　5月22日，北京大興區(qū)三宗經(jīng)營性土地公開掛牌出讓，成交金額達到35.22億元，創(chuàng)下“國五條”出臺以后北京單日土地成交價格的新高。

　　一天之后，廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地，在去除配建的保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價分別達到了每平方米2.4萬元和3.5萬元。

　　5月29日，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”記錄。20天前，浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)兩幅地塊的樓面單價相繼刷新上海年內(nèi)單價“地王”，甚至以每平方米40079元的價格創(chuàng)下上海三年以來的樓面地價新高。

　　5月30日，北京世紀鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司以10.4億元的代價，競得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)一地塊，樓面地價達到每平方米13601元。值得一提的是，就在4月份之前，該區(qū)域地價不過每平方米五六千元，在售商品房價格也不過每平方米13000元左右；而到了5月底，最高出讓地價已達到了每平方米1.9萬元，上漲3倍以上。

　　“地王”背后誰是推手？

　　事實上，土地市場的火熱并非僅止于一線城市，也并非從5月才露端倪。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)：2013年前5個月截至30日，全國13個一、二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳（樓盤）樓盤、天津（樓盤）樓盤、重慶（樓盤）樓盤、成都、武漢（樓盤）樓盤、長春（樓盤）樓盤、南京（樓盤）樓盤、杭州（樓盤）樓盤、蘇州（樓盤）樓盤、長沙（樓盤）樓盤等，合計土地出讓金高達3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達到了125%。其中，北京為617.9億元，上海為515。億元，而在2012年同期，該數(shù)字均在120億-130億元。

　　在年初中央再次出手嚴控樓市的背景下，土地市場為何“逆勢上揚”？

　　“面包賣得快，自然需要買面粉補庫存。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受新華社記者采訪時這樣比喻，隨著去年年中以來房地產(chǎn)市場成交量不斷走高，房地產(chǎn)去庫存程度加大，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了購買土地布局新市場的周期。

　　各大房企資金面緩解也為你追我趕、競相買地提供了強有力的物質(zhì)保障。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴記者，中原地產(chǎn)研究中心跟蹤的國內(nèi)10大標桿房企今年以來的融資額已達380億元，而2012年全年融資總額為413億元。

　　比資金更為重要的助漲因素還是房企對市場預期的轉(zhuǎn)變。

　　“各地”國五條“細則落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前執(zhí)行的政策與國五條出臺前差別不大。導致整體市場依然在延續(xù)之前的熱度。這也增強了房企看好后市的預期?！睆埓髠フf。

　　此外，地方政府的“土地財政”沖動依舊在發(fā)揮著作用?！坝绕涫窃诤暧^經(jīng)濟面出現(xiàn)回落的背景下，地方政府的賣地沖動更大，而且會放出很多優(yōu)質(zhì)地塊以激活市場?！睏罴t旭說。

　　地市暖會否再引樓市熱？

　　“面粉漲了，面包能不漲價嗎？”

　　人們對于土地市場持續(xù)升溫的疑慮，依舊源自對未來房價的擔憂。根據(jù)以往的經(jīng)驗，土地市場的持續(xù)火熱往往是房地產(chǎn)市場升溫的前奏。

　　“整體來說，當下樓市量價均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大?！痹趶埓髠タ磥恚壳巴恋厥袌鰝鬟f出的信息顯示，“市場存在著失控的風險?！?/p>

　　不過，并非所有人都擔心目前的地市會帶熱未來的樓市。

　　“”地王“項目入市時，如果市場整體低迷，企業(yè)不賺錢甚至虧錢也要降價促銷的情況比比皆是?！睏罴t旭表示。

　　在他看來，目前土地市場對于房地產(chǎn)市場的影響更大程度上仍然是對普通購房者心理預期的影響。擔心地價漲了，房價就會跟著漲，從而出現(xiàn)恐慌的入市心理。而實際上，決定房價和樓市走向的最根本因素仍舊是供需和政策基本面?！爱吘梗春煤笫?，和后市實際如何變化是兩回事?！?/p>

　　事實上，在房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓態(tài)勢未減的大背景下，市場的整體走向仍是趨于穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的房價數(shù)據(jù)來看，房價的環(huán)比漲幅已經(jīng)開始回落，下半年這一數(shù)據(jù)很可能會繼續(xù)保持回落的態(tài)勢。

　　同時，如果仔細分析近期高溢價成交的地塊不難發(fā)現(xiàn)，并非所有高價地塊都是住宅項目，其中不乏商業(yè)地產(chǎn)，而一些優(yōu)質(zhì)地塊本身的特殊性也決定了其較高的市場價值。

　　“地價，對房價長期影響較大，短期影響較小，所以也沒必要放大”地王“對房價的影響。”楊紅旭表示。

　　在他看來，目前更應該提醒的是房企要理性拿地，“現(xiàn)在已經(jīng)過了最佳的抄底時期，土地市場正步入風險預警期?！?/p>

來源：新華網(wǎng)

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