房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的消息再度引發(fā)社會關(guān)注!
近日,國務(wù)院批準(zhǔn)了發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》。發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人回答記者提問時表示,今年房產(chǎn)稅會有具體動作。
據(jù)悉,目前已由住建部牽頭、國稅總局以及財(cái)政部相關(guān)人士組成了專門機(jī)構(gòu),對房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)容以及全面開征做相關(guān)調(diào)研準(zhǔn)備。作為地方財(cái)稅體制改革的一部分,今年極有可能推出第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。那么,房產(chǎn)稅能否抑制住房價上漲?將對市場產(chǎn)生什么影響?真的能夠成為樓市調(diào)控“去行政化”的風(fēng)向標(biāo)嗎?這一系列問題備受關(guān)注。
擴(kuò)容能否抑制房價
自去年以來,有關(guān)房產(chǎn)稅的消息頻頻出現(xiàn),先是“年內(nèi)房產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步擴(kuò)大”,緊接著是“房產(chǎn)稅全國推廣方案正在加緊研究”。正因如此,房產(chǎn)稅的推出有著另外一個意義,即抑制房價上漲??墒?,有人也相應(yīng)提出質(zhì)疑,房產(chǎn)稅真的就能夠抑制房價上漲嗎?
就目前的試點(diǎn)情況來看,上海模式房產(chǎn)稅是按增量進(jìn)行征稅的,這一稅制對新進(jìn)入房地產(chǎn)市場的人來說具有打壓作用,但是對于那些已經(jīng)擁有大量房產(chǎn)的人來說沒有多大的作用。如此一來,將產(chǎn)生不公平的現(xiàn)象。此外,重慶模式房產(chǎn)稅是按每年高檔住宅進(jìn)行征稅的,房價上漲,其標(biāo)準(zhǔn)也隨之上升。倘若把房產(chǎn)稅的門檻設(shè)得太高,似乎對于打壓房產(chǎn)價格并沒有起到多大作用。由此看來,目前所試點(diǎn)的房產(chǎn)稅效果并不是那么明顯。
有業(yè)內(nèi)人士指出,對個人住房征收房產(chǎn)稅,主要有三種功用。一是完善財(cái)稅制度,房產(chǎn)稅屬地方稅種,能增加地方財(cái)政實(shí)力,匹配事權(quán)。二是有利于調(diào)節(jié)收入分配,縮小貧富差距。三是可引導(dǎo)購房者理性選擇居住面積適當(dāng)?shù)淖》浚龠M(jìn)土地的節(jié)約集約利用,同時抑制投資投機(jī)性需求,進(jìn)而有助于穩(wěn)定房價。
對此,CRIC研究中心房地產(chǎn)研究員楊晨青接受中國商報記者采訪時說:“其實(shí),房產(chǎn)稅和房價之間沒有特別直接的關(guān)系。房價的漲與跌主要是由供求關(guān)系來決定的,現(xiàn)在的房價高主要是供求關(guān)系所造成的。如果未來的房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求,那房價肯定會繼續(xù)上漲。”
楊晨青表示,打壓房價無非兩個辦法,即壓制需求和增加供應(yīng)量。事實(shí)上,從調(diào)控邏輯上來說,增加供應(yīng)量才是長期機(jī)制,壓制需求僅僅是短期作為。雖然房產(chǎn)稅、限購限貸更偏向于市場化,但從市場經(jīng)濟(jì)角度來說,這些調(diào)控的影響還是有限的。在過去十年,房地產(chǎn)行業(yè)已無數(shù)次出臺政策打壓需求,但事實(shí)證明,這樣的壓制需求的政策影響已經(jīng)越來越差。
楊晨青向中國商報記者舉例道,就拿上海作為例子,據(jù)統(tǒng)計(jì),從2005年至2012年,商品房的成交建筑面積大概是8700萬平方米左右。如果每套房按100平方米來算的話,那過去8年,上海新增商品房基本上是不到90萬套,相對于上海人的需求規(guī)模820萬戶家庭,新增的商品房套數(shù)僅僅能夠支撐上海常住人口11%的比例,也就是說,在10戶家庭里只有1戶家庭能夠在新房市場買到房子。
“這樣看來,單靠打壓需求是很難把房價抑制住的。因此,我個人認(rèn)為,房產(chǎn)稅、限購限貸對房價的影響是偏短期的,大家也不必對房產(chǎn)稅寄予過高的期望?!睏畛壳嗾f。
征收模式或延續(xù)“上海重慶”
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容消息一出,除了對其城市擴(kuò)圍外,人們對其征收模式也很關(guān)注。
據(jù)悉,上海在2011年推出房產(chǎn)稅試點(diǎn),針對增量,稅率分別為0.4%和0.6%,并給予戶籍居民家庭新購房人均60平方米的免征額;重慶方案則偏重高檔住房,涉及存量與增量,稅率為0.5%至1.2%。
今年4月初,杭州坊間就流傳“杭州房產(chǎn)稅即將開征”。杭州流傳的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案內(nèi)容是:4月26日,杭州出臺細(xì)則;5月1日起,杭州作為第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市,開始征收房產(chǎn)稅。具體細(xì)則將參考上海模式:人均免稅面積60平方米,人均60平方米以上的普宅4%。、豪宅8%。,家庭第二套起征,存量免征。
然而,這條傳言中的杭州版房產(chǎn)稅并沒有如期到來。由于種種原因,該方案推后暫緩。原因是針對房產(chǎn)稅征收范圍、如何征收,各方尚有爭議。這也反映了地方政府的微妙心態(tài)。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長王朝才說:“第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容基本上是以地方政府自愿為主?!睂τ趥髀勚械姆慨a(chǎn)稅試點(diǎn)征收方案主要效仿上海模式,他認(rèn)為,這有其可能性。
有專家表示,以增量房為主要征收對象在交易環(huán)節(jié)就可以實(shí)現(xiàn),比較容易控制,而對存量房征收還要進(jìn)一步評估。
對此,上海易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示:“如果試點(diǎn)城市效仿上?;蛘咧貞c,由于稅基偏窄、稅率偏低,程度顯然是不夠大的。但改革需要一個漸進(jìn)的過程,一定會先易后難,如果先進(jìn)行增量征收就會減少阻力?!?/p>
楊紅旭指出,房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案都將是暫時的,大方向一定是全國性針對存量房開征。
著名財(cái)經(jīng)評論人葉檀指出,最好、最公平的辦法是將存量和增量一起進(jìn)行征稅,而且以擁有幾套房或多大的面積進(jìn)行計(jì)算。
中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心專家馬慶斌表示,逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅,更加傾向于市場調(diào)節(jié)的方式,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
限購并非長久之計(jì)
根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控思路的變化,市場與政府正逐漸就房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”達(dá)成共識。未來調(diào)控有望弱化短期化做法,突出系統(tǒng)化長效機(jī)制。而作為建設(shè)長效機(jī)制的有力手段之一,房產(chǎn)稅或成調(diào)控“去行政化”的風(fēng)向標(biāo)。
“房產(chǎn)稅將成為‘去行政化’的風(fēng)向標(biāo)已成為業(yè)內(nèi)共識?!睏畛壳喔嬖V中國商報記者,房地產(chǎn)限購是2010年開始、2011年升級的,就目前的情況來看,已成為市場的調(diào)控核心。
楊晨青認(rèn)為,但這對于市場經(jīng)濟(jì)體系來說不是長久之計(jì),倘若限購?fù)顺稣{(diào)控舞臺的話,必須得有同等力度的手段去替代,不然風(fēng)險會比較大。綜觀目前我們所能夠想到的方法,只有房產(chǎn)稅能夠起到替代作用。而且,房產(chǎn)稅對于整個行業(yè)來說,是一個長效機(jī)制。
在過去十年,房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展,期間遭遇“十年九調(diào)控”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,部分行政化調(diào)控手段違背了市場規(guī)律、干擾了市場預(yù)期,效果與調(diào)控初衷適得其反。房價仿佛成為“拍皮球”,每次政策短期打壓后,隨之而來的是報復(fù)性上漲;開發(fā)商根據(jù)調(diào)控松緊調(diào)整經(jīng)營安排,調(diào)控越緊供應(yīng)越少,對房價產(chǎn)生催漲作用;購房者往往在調(diào)控之前搶購、搶過戶,假結(jié)婚、假離婚等怪相頻生。最近幾個月,雖然出臺了史上最嚴(yán)的“國五條”,但是房地產(chǎn)市場依然出現(xiàn)較大波動。有人質(zhì)疑,房地產(chǎn)調(diào)控政策成為“空調(diào)政策”?
再加上房地產(chǎn)業(yè)是影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要因素,與多個行業(yè)景氣高度相關(guān),直接或間接影響30%以上的GDP總量。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的土地及稅費(fèi)收入是地方財(cái)政收入的重要來源,也是金融擴(kuò)張的重要依托。房地產(chǎn)調(diào)控可謂“牽一發(fā)動全身”。
“在過去十年的調(diào)控中,整個行業(yè)都是以被動管理為主。大家預(yù)期有必要從主動管理的角度去引導(dǎo)這個行業(yè),房產(chǎn)稅本來就是主動管理里面比較切實(shí)可行的政策。推動房地產(chǎn)行業(yè)及中國經(jīng)濟(jì)長期健康發(fā)展,房產(chǎn)稅正是這一長期體系的重要組成部分?!睏畛壳嗾f。
來源:中國商報
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