北京樓市量漲價(jià)不跌 供不應(yīng)求形勢(shì)嚴(yán)峻

　　在經(jīng)歷了調(diào)控陣痛之后，北京樓市正在逐漸恢復(fù)。官方的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京新房和二手房成交量環(huán)比雙雙回升，雖然“限價(jià)令”威懾仍在，但市場(chǎng)整體交易均價(jià)并未下跌。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在“新國(guó)五條”出臺(tái)百日之后，京城樓市正在逐步從驚恐中恢復(fù)。從當(dāng)前市場(chǎng)供需矛盾的情況來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)仍然有著上漲的壓力，而隨著上述壓力的增大，限價(jià)政策或?qū)⒂兴蓜?dòng)，從而為市場(chǎng)提供供應(yīng)。

　　二手房漲幅超過(guò)新房

　　來(lái)自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽5598套，雖比去年同期下降32.9%，但環(huán)比4月仍小幅上漲6.2%。相比之下，當(dāng)月二手房網(wǎng)簽7336套，環(huán)比4月份大漲40.8%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然“小陽(yáng)春”已經(jīng)不在，但北京樓市仍在從交易量的底部逐漸復(fù)蘇。值得注意的是，從5月13號(hào)開(kāi)始，北京純商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)三周回升。

　　新房成交量恢復(fù)較慢，被認(rèn)為是受到“限價(jià)令”的影響。中國(guó)證券報(bào)記者走訪多家項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，由于預(yù)售價(jià)格未能通過(guò)住建委審批，北京多個(gè)商品住宅項(xiàng)目無(wú)法入市，并直接影響到新房成交量。其中，個(gè)別項(xiàng)目的入市時(shí)間已延遲近半年。

　　二手房方面，市場(chǎng)供應(yīng)本就存在彈性，隨著二手房個(gè)稅新政的出臺(tái)，大量的免稅房源入市，成為推動(dòng)市場(chǎng)交易量回升的主因。北京中原地產(chǎn)的分析稱(chēng)，滿(mǎn)五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的80%以上。

　　市場(chǎng)交易量回升的背后，還存在著更大的背景因素——?jiǎng)傂柰?。?jù)悉，近期北京新開(kāi)盤(pán)的部分商品房項(xiàng)目，又出現(xiàn)久違的“日光”現(xiàn)象。部分未開(kāi)盤(pán)的普宅項(xiàng)目，排號(hào)人數(shù)和房源的比例幾乎達(dá)到5:1和6:1的水平。在二手房市場(chǎng)，一些優(yōu)質(zhì)的免稅房源，同樣被很快搶購(gòu)。

　　北京大興區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的觀望后，購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，購(gòu)房意愿較為強(qiáng)烈。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月，北京純商品住宅交易均價(jià)為24356元/平方米，同比、環(huán)比均出現(xiàn)一定程度上漲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的二手房?jī)r(jià)格也顯示，5月北京二手房均價(jià)為27910元/平方米，比4月微幅上漲。

　　供不應(yīng)求形勢(shì)嚴(yán)峻

　　從供需形勢(shì)的角度，不難理解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期形成的原因。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月，北京累計(jì)新增供應(yīng)僅為15227套，累計(jì)交易量則達(dá)到36633套，兩者之差高達(dá)21406套。這也意味著2013年以來(lái)，北京新房庫(kù)存量?jī)魷p少21406套，樓市供不應(yīng)求的形勢(shì)嚴(yán)峻。

　　北京樓市的“限價(jià)令”，顯然是造成上述局面的主因?！罢块T(mén)的審批價(jià)位，比我們的心理價(jià)位要低2000元/平方米?！蓖ㄖ輩^(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱(chēng)，面對(duì)這種情況，只能暫緩開(kāi)盤(pán)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的初衷是抑制不合理的需求釋放，但是政府直接通過(guò)審批的方式限制價(jià)格的做法，在控制價(jià)格上漲的同時(shí)也加劇了供不應(yīng)求的局勢(shì)，是否能達(dá)到預(yù)期效果有待觀察。

　　多數(shù)分析人士認(rèn)為，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢(qián)，因此在政策力度不松動(dòng)的情況下，供應(yīng)端的低迷局面短期內(nèi)或難以改進(jìn)。不過(guò)，出于上半年業(yè)績(jī)的考慮，仍會(huì)有部分項(xiàng)目在6月推盤(pán)銷(xiāo)售。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家分析認(rèn)為，北京6月推盤(pán)量會(huì)比5月有所增長(zhǎng)，但由于預(yù)售證發(fā)放繼續(xù)受限，新增供應(yīng)量有限，將使得6月北京新房交易量保持緩慢上漲的格局。同時(shí)，在供不應(yīng)求的大趨勢(shì)下，價(jià)格仍難有下跌的壓力，甚至可能繼續(xù)上漲。

　　值得注意的是，5月北京連續(xù)成交多宗高價(jià)地，再次抬高了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。有開(kāi)發(fā)商表示，“面包”絕不可能以低于“面粉”的價(jià)格銷(xiāo)售。

　　企業(yè)與政府價(jià)格博弈還在繼續(xù)，原定4-6月份開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)情況將會(huì)繼續(xù)大打折扣。分析人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的壓力將在北京長(zhǎng)期存在，這種壓力或?qū)⒌贡普块T(mén)松綁“限價(jià)令”，使更多的剛需項(xiàng)目入市，并在一定程度上改善供需關(guān)系。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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