北京豪宅成交價(jià)創(chuàng)新高 現(xiàn)房銷售漸成主體

　　5月，北京公寓豪宅保持穩(wěn)定上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年5月，北京單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的56個(gè)在售公寓豪宅中，共有35個(gè)項(xiàng)目累計(jì)成交了323套，成交套數(shù)雖與上月的325套持平，但5月大戶型、高總價(jià)的頂級(jí)豪宅成交上升，使得本月公寓豪宅的成交面積、成交金額雙雙走高。其中成交面積達(dá)6.7萬(wàn)平方米，環(huán)比提高22%，成交總金額35.5億元，環(huán)比大增28%。

　　5月公寓豪宅成交價(jià)創(chuàng)新高

　　在成交量保持穩(wěn)定的同時(shí)，公寓豪宅的成交價(jià)格持續(xù)沖高。數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京公寓豪宅總體成交均價(jià)為53329元／平方米，環(huán)比上漲5%，在實(shí)現(xiàn)今年以來(lái)四個(gè)月連漲的同時(shí)，刷新了17個(gè)月以來(lái)成交價(jià)格新高。

　　進(jìn)入三、四月份以來(lái)，豪宅市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)推盤旺季，北京高端物業(yè)尤其是千萬(wàn)級(jí)物業(yè)供量有所增加，包括遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館、望京金茂府、西山壹號(hào)院、當(dāng)代MOMA、太陽(yáng)公元等一批知名項(xiàng)目均有所放量，有力拉升了頂級(jí)物業(yè)的成交上揚(yáng)。同時(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，換房成本增加，一步到位置業(yè)需求增多，使得頂級(jí)人群更青睞于大戶型、高品質(zhì)的終極產(chǎn)品，也成為頂級(jí)豪宅受捧的原因之一。

　　在限價(jià)令的嚴(yán)格管控下，北京多個(gè)項(xiàng)目因預(yù)售證卡殼而推遲入市，豪宅市場(chǎng)也不例外。5月北京公寓豪宅出現(xiàn)了今年以來(lái)的首次零供應(yīng)。對(duì)于沒(méi)趕上尾房及現(xiàn)房銷售末班車的部分高端項(xiàng)目而言，提價(jià)受限，開盤時(shí)間不得不推至6月份甚至更后。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月北京共有10個(gè)公寓豪宅項(xiàng)目開盤，其中現(xiàn)房項(xiàng)目5個(gè)，占比達(dá)50%，而倒推五個(gè)月，去年8-12月現(xiàn)房上市量?jī)H占三分之一。今年以來(lái)，現(xiàn)房在售豪宅項(xiàng)目量環(huán)比提升了12個(gè)百分點(diǎn)。

　　高姍認(rèn)為，對(duì)于豪宅項(xiàng)目而言，現(xiàn)房銷售具有實(shí)景呈現(xiàn)、隨時(shí)入住的優(yōu)勢(shì)，更利于為提價(jià)增加籌碼。相比來(lái)講，購(gòu)房者也愿意選擇建筑質(zhì)量、園林環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)一目了然的現(xiàn)房豪宅。受調(diào)控因素及高端人群對(duì)于現(xiàn)房的需求導(dǎo)向的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，現(xiàn)房豪宅的入市量還將有所增加。據(jù)悉，位于北京亞奧核心地帶的盤古七星公館項(xiàng)目即將完成期轉(zhuǎn)現(xiàn)，開始網(wǎng)簽。該項(xiàng)目前期積累的準(zhǔn)客戶普遍看好盤古七星公館的長(zhǎng)期價(jià)值，并始終堅(jiān)持等待盤古七星公館轉(zhuǎn)現(xiàn)完成，屆時(shí)，這些購(gòu)房者將開始陸續(xù)簽約購(gòu)房，或?qū)?月北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的黑馬，對(duì)下半年豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)產(chǎn)生不小影響。

　　對(duì)此高姍分析，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目不同于普通住宅，打動(dòng)購(gòu)房者的往往在于項(xiàng)目對(duì)稀缺城市資源的占有，以此滿足高端客群對(duì)于居所的復(fù)合性功能。因此，越是高品質(zhì)的頂級(jí)豪宅，其項(xiàng)目的不可復(fù)制、不可替代的屬性就越明顯，客戶的忠誠(chéng)度也就越高。

　　豪宅外移已成趨勢(shì)

　　受土地供量及政策的雙重影響，北京原則上已經(jīng)叫停了核心城區(qū)的土地供應(yīng)。根據(jù)《北京市2011-2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，“十二五”期間，三環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地。

　　核心城區(qū)土地供量的叫停，正在逐漸反映至終端供應(yīng)市場(chǎng)，隨著四環(huán)內(nèi)豪宅項(xiàng)目數(shù)量的逐年遞減，豪宅市場(chǎng)的分布結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生著變化。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年，四環(huán)內(nèi)新增豪宅項(xiàng)目達(dá)29個(gè)，占據(jù)全北京豪宅增量的八成，到了2012年，四環(huán)內(nèi)豪宅新增量縮減到6個(gè)?？梢姡扔诔侵行耐恋毓┝康慕型?，北京豪宅正在逐漸向四環(huán)外轉(zhuǎn)移。

　　無(wú)疑，四環(huán)內(nèi)城市豪宅已經(jīng)后續(xù)乏力，面臨著賣一套少一套的現(xiàn)狀，朝陽(yáng)公園、望京、亞奧等板塊原本是北京豪宅的集中地，但目前在售項(xiàng)目均已屈指可數(shù)。在這些板塊的各方面配套臻于成熟的情況下，稀缺性成為助推在售項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的利器。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，朝陽(yáng)公園板塊目前僅有合生霄云路8號(hào)、華遠(yuǎn)九都匯等項(xiàng)目在售，與去年同期相比，5月朝陽(yáng)公園板塊的整體成交均價(jià)上漲了12%；望京板塊只有兩個(gè)項(xiàng)目在售，分別是遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館和望京金茂府，5月板塊成交均價(jià)同比漲幅為9%；相比之下，亞奧板塊是整體均價(jià)水平漲幅最高的，同比上漲高達(dá)19%。

　　對(duì)于亞奧板塊的公寓豪宅在城市核心商圈中漲幅最高的原因所在，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，奧運(yùn)會(huì)的舉辦令亞奧板塊承載著特殊的經(jīng)濟(jì)、政治與文化意義，因此交通條件、商業(yè)環(huán)境、商務(wù)設(shè)施均空前完備，成為展示中國(guó)形象的窗口，使得近年來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值不斷攀升。而盤古大觀作為千頃奧林匹克公園區(qū)唯一的城市綜合體，已經(jīng)成為區(qū)域地標(biāo)性建筑，其公寓產(chǎn)品盤古七星公館經(jīng)過(guò)三年的沉淀與打磨后，酒店配套、物業(yè)服務(wù)日臻成熟，項(xiàng)目?jī)r(jià)值與升值潛力因此受到層峰人士的認(rèn)可，預(yù)計(jì)期轉(zhuǎn)現(xiàn)完成后將迎來(lái)一輪熱銷。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)　 王松才

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