房地產(chǎn)調(diào)控政策今后應(yīng)當(dāng)逐步放大市場法則

　　“新國五條”出臺至今已有三個月，多地樓市成交量暴跌，但房價上漲壓力仍存。

　　國家統(tǒng)計局6月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，5月份新建商品住宅 （不含保障房）價格環(huán)比下降的城市僅有3個，在65個環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅最高為桂林，達2．9％。與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個（僅溫州下降），其中，廣州以漲幅15．5％高居榜首，排在其后的是北京漲幅15．2％、深圳漲幅14．0％、上海漲幅12．2％。二手房方面，環(huán)比價格上漲的城市有64個，漲幅最高為1．7％。

　　印證房價上漲的另一個指標(biāo)是，5月份全國公共財政收入12749億元，比去年同月增加744億元，增長6．2％。其中，受上個月房地產(chǎn)市場成交額大幅增加帶動房地產(chǎn)營業(yè)稅相應(yīng)增長，營業(yè)稅1152億元，同比增長13．8％。在地方其他稅種方面，契稅315億元，同比增長40％；土地增值稅276億元，同比增長27．4％。

　　從數(shù)據(jù)來看，一線城市房價繼續(xù)維持上漲態(tài)勢，說明調(diào)控效果不佳。從某種意義上說，調(diào)控陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈。“新國五條”出臺后，個別條款引發(fā)市場爭議。其中，二手房個稅新政已致多地二手房成交量出現(xiàn)腰斬。各地在落實政策的過程中，也祭出“限價令”等行政色彩濃厚的舉措，造成市場供應(yīng)短缺，房價上漲預(yù)期強烈。

　　事實上，盡管政策條款嚴厲，但不少地方變相漲價等行為層出不窮，一定程度上削弱了政策效果。目前，相當(dāng)一部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)普漲征兆。據(jù)了解，北京、上海、深圳等地當(dāng)前已有20％的在售項目價格出現(xiàn)了不同程度的上漲。更值得關(guān)注的是，這些漲價項目在銷售端并未受到明顯影響，典型房企業(yè)績持續(xù)走高。土地市場瘋狂依舊。近期，隨著北京、上海、廣州等一線城市市中心地段的地塊集中入市，各地王更是層出不窮，此跡象凸顯房企對后市的看漲心態(tài)。

　　目前來看，雖然近期決策層對房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)甚少，意在淡化調(diào)控并觀察效果。但是如果未來房價繼續(xù)上漲，市場指標(biāo)沒有起色，不排除最快于今年下半年對政策的個別條款進行調(diào)整。國家統(tǒng)計局也表示，中國應(yīng)該繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

　　未來的房地產(chǎn)調(diào)控走勢如何？在筆者看來，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)，但在具體方式上，需要及早做出調(diào)整與改變，不能像過去那樣，單純地盯住房價，而是需要把房地產(chǎn)調(diào)控納入到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)調(diào)整的框架內(nèi)考慮。

　　在推進城鎮(zhèn)化將繼續(xù)釋放大量住房需求的背景下，行政色彩濃厚的調(diào)控手段恐不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，進而影響城鎮(zhèn)化進程和經(jīng)濟走勢?？梢哉J為，“去行政化”將成為未來調(diào)控方向，而房產(chǎn)稅則是上述長期調(diào)控手段之一。擴大開征房產(chǎn)稅應(yīng)該在城鎮(zhèn)化發(fā)展的大背景下來考慮，將土地出讓金與房產(chǎn)稅問題結(jié)合起來。

　　在政策操作上，應(yīng)該放棄過去一次性收取土地出讓金的做法，而采取新老劃斷，并且逐步收取土地出讓金和房產(chǎn)稅的辦法，同時控制房地產(chǎn)成本，且兼顧地方財政基礎(chǔ)。市場也傳聞，房產(chǎn)稅試點短期內(nèi)或擴圍，且可能主要針對增量房屋征收。對于行政色彩濃厚的住房限購政策，可能伴隨土地、戶籍等制度的改革而逐步放開，但短期內(nèi)仍將存在，而差別化信貸和稅收政策未來將成為常態(tài)。

來源：中國經(jīng)濟時報

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