地產(chǎn)業(yè)資金情況不樂觀開發(fā)商博弈強(qiáng)勢(shì)期或扭轉(zhuǎn)

　　近兩日，受銀行“錢荒”影響，地產(chǎn)股普跌，資金流動(dòng)性控制更引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的擔(dān)憂。一些專家和業(yè)內(nèi)人士判斷，如果下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金到位情況并不樂觀，可能倒逼房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整銷售和價(jià)格策略，“錢荒”可能會(huì)面臨從銀行到開發(fā)商到地方政府的鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)，加劇地方政府償債壓力。

　　政策支撐發(fā)生轉(zhuǎn)向

　　24日，地產(chǎn)板塊大跌超過7%，是銀行股以外，受“錢荒”波及最嚴(yán)重的板塊。招商、保利等27家房企跌停，領(lǐng)頭羊萬科大跌8.79%，103家房企的跌幅超過5%，25日地產(chǎn)板塊繼續(xù)下跌。

　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，目前大部分房企，尤其是中小企業(yè)，銀行貸款仍然是其主要融資來源，而銀行表外資金的不斷創(chuàng)新是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量，隨著今后一段時(shí)間銀行對(duì)流動(dòng)性的控制，眾多房企的銀行貸款，尤其是通過理財(cái)產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托進(jìn)行的融資也將告急。

　　今年前5月，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模超過900億元，約占整個(gè)融資規(guī)模的三成。近期對(duì)銀行信托、理財(cái)產(chǎn)品等表外資金的監(jiān)管加強(qiáng)，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金帶來很大影響。

　　“近期的股市大跌，集中體現(xiàn)了對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的憂慮”。胡剛認(rèn)為，比起股市的短期影響，更為重要的是，中央政府以及央行的策略本身顯示出政策轉(zhuǎn)向，過去數(shù)年以來流動(dòng)性過剩支撐房地產(chǎn)超速發(fā)展的勢(shì)頭可能發(fā)生改變，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來產(chǎn)生關(guān)鍵影響。

　　開發(fā)商博弈強(qiáng)勢(shì)期或扭轉(zhuǎn)

　　業(yè)內(nèi)人士判斷，一旦流動(dòng)性調(diào)整持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨“錢荒”。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要資金來源于三個(gè)方面，信貸、預(yù)售款以及自籌資金。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)大都高負(fù)債運(yùn)作，長期依賴融資，一旦“錢緊”，眾多依靠國內(nèi)銀行貸款以及信托、理財(cái)產(chǎn)品等表外資金的房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)融資必將緊張。

　　陳晟表示，雖然上半年標(biāo)桿房企銷售情況不錯(cuò)，但下半年隨著資金鏈緊張，有可能會(huì)加速銷售，快速回籠資金。房地產(chǎn)企業(yè)尤其是融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可能會(huì)調(diào)整銷售策略，進(jìn)行“價(jià)格修正”，從而對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來一股鲇魚效應(yīng)。這也意味著，持續(xù)大半年的開發(fā)商博弈強(qiáng)勢(shì)期或在下半年得到扭轉(zhuǎn)。

　　或傳導(dǎo)至地方政府

　　一些專家和業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)流動(dòng)性的控制，可能產(chǎn)生一系列鏈?zhǔn)椒磻?yīng)。

　　專家提醒，要預(yù)防下半年部分小型房企資金鏈斷裂可能帶來社會(huì)隱患。如果房價(jià)泡沫擴(kuò)散，存在企業(yè)資金鏈斷裂后卷款潛逃的隱患，可能帶來不小的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，建議有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。

　　此外，胡剛表示，目前一些地方熱衷于舉債式發(fā)展，熱衷于大手筆開發(fā)，宏偉規(guī)劃，一旦開發(fā)商資金量緊張，土地出讓減速，地方政府償債壓力也可能加劇。

　　“從錢荒對(duì)銀行、開發(fā)商、地方政府的鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)而言，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有所凸顯，這正是中央提前調(diào)控，讓資金流向該去的地方，從而預(yù)防更大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！焙鷦偙硎尽?/p>

　　■ 分析

　　房企拿地更謹(jǐn)慎

　　資金流動(dòng)性緊張，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說將影響很大。

　　昨日，一位北京房企人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)特別依賴金融行業(yè)，首先影響的是開發(fā)商拿地。如果此前是以5000元/平米拿地，以20000元/平米賣出去，銷售回款后還要再投資拿地，這時(shí)地價(jià)已漲至10000元/平米。這要求房企通過再融資才能拿地，而如果融資成本、難度加大，房企拿地就會(huì)很謹(jǐn)慎。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，這位房企人士認(rèn)為，從目前北京銷售市場(chǎng)來看，開發(fā)商資金充裕，各項(xiàng)目銷售順暢，暫時(shí)不會(huì)有大規(guī)模降價(jià)出現(xiàn)。但“錢荒”捏緊了開發(fā)商的錢袋子，也讓購房人利用金融杠桿的購買力下降。如果“錢荒”持續(xù)得不到解決，會(huì)給房企的銷售造成壓力。

　　另一位房企人士則認(rèn)為，目前錢荒對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響還未知，企業(yè)還未研究應(yīng)對(duì)之策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響可能經(jīng)過3-5個(gè)月會(huì)有具體體現(xiàn)。（袁曉瀾）

　　■ 風(fēng)向標(biāo)

　　依賴“輸血”轉(zhuǎn)為“造血”

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)主席陳順認(rèn)為，錢荒體現(xiàn)出我國信貸政策的轉(zhuǎn)向，以前房地產(chǎn)是資金流向最集中的行業(yè)，靠寬松的貨幣政策來支撐房地產(chǎn)發(fā)展的歷史一去不復(fù)返，未來可能會(huì)引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)行業(yè)流入實(shí)體行業(yè)。但這也需要一個(gè)過程。在此背景下，更加考驗(yàn)房企的綜合實(shí)力，如產(chǎn)品、企業(yè)股自有資金量、外部融資能力，以及合理的財(cái)務(wù)安排的能力。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在過去大量信貸資金投入樓市后，泡沫加劇，而且資金回收效果不佳。這一惡性循環(huán)，將加快樓市的自我反思。對(duì)于房企而言，吃一塹長一智，要從這次“錢荒”中意識(shí)到過度依賴銀行體系、謀求間接融資方式的風(fēng)險(xiǎn)所在。同時(shí)，應(yīng)從過去靠“輸血”的方式轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸煅鼻笊娴哪Ｊ?，擺脫過去僵硬的融資模式，有利于在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中提升競(jìng)爭(zhēng)力。

來源：中國新聞網(wǎng) 袁曉瀾

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