房產稅并非控房價長效機制

　　作為眾多體制性、結構性矛盾的暴露點和凝結點，房地產市場改革如何設計和實施是繞不開的話題，這中間最關鍵的就是如何構建樓市調控的長效機制。近期，關于房產稅試點改革擴圍、破除土地財政依賴等問題的討論陸續(xù)展開。

　　新一輪房產稅版本的核心內容當屬“拿多占住房資源”和“考慮存量”來開刀。對于擁有首套房或者一定面積之下的二套房如三口之家面積不超過180平方米可以實施免稅政策，而對于二套及以上住房或者超過一定面積的住房則需要全部征收房產稅。

　　如果房產稅改革擴容政策出臺，對于市場預期的影響不言而喻，樓市短期內滑入低谷和房價短期內下跌的趨勢是大概率事件。新一輪房產稅改革試點擴容是房產稅改革的“升級版”，持有多套住房和超過免稅面積的存量住房將在征稅范圍內，這對于市場的實際影響將是巨大的。近年來，房價上漲主要集中在一線和二線城市，供求緊張的局面無法緩解是重要原因，而屢次曝光的“房叔”、“房嬸”等問題揭示出住房資源占有不均衡對于樓市供求關系的影響何其之大。房產稅針對多占住房資源和存量住房可謂“正中目標”，對于短期內住房供應放量增長預期的形成和實現有很大的幫助，這也將有助于抑制房價上漲。

　　房產稅改革擴容能否持續(xù)性地控制房價，甚至降低房價，并以此為契機構建起樓市調控的長效機制，從根本上來講，還要看政策能否掐住房價上漲根源。目前，一個流行的觀點是，房產稅在控制住房價的同時，能夠為地方政府提供穩(wěn)定的收入來源，進而破除土地財政依賴，徹底消除高房價根源。

　　基本邏輯是，在土地財政依賴的背景下，如果房價下跌形成下跌預期，不僅土地價格會下跌，而且開發(fā)商拿地熱情會明顯消退，土地市場就非常冷清。目前，土地出讓收入主要用于基建項目，如高速公路、地鐵、城市廣場、會展中心等。基本模式是，地方政府將未出讓的土地甚至是生地注資給基建項目開發(fā)方城投或開發(fā)商，開發(fā)方以土地抵押獲得銀行貸款來啟動基建項目。同時，開發(fā)方單獨或聯(lián)合房地產開發(fā)商來開發(fā)未來若干年后才能入市的地產項目，最后以房地產銷售償還銀行貸款和覆蓋基建運營費用。可見，如果房價下跌或形成下跌預期，基建項目的投融資模式就無法維持。如果找到替代性的財政收入來源，地方政府通過高地價和高房價來追求最大化的土地出讓收益，進而支撐基建項目的激勵也就不存在了，也就不會對中央調控“陽奉陰違”，地價和相關稅費占房價60%-70%的局面也就會得到改觀。

　　但是，所謂的“土地財政依賴”，并非是地方政府履行公共職能時存在收支缺口，被迫轉向土地出讓收入，而是在地方政府財政支出領域和支出效率考核監(jiān)督機制缺失的情況下，由于GDP政績考核和自身經濟利益的驅動，財政支出規(guī)模完全失控，倒逼地方政府四處尋求其它可以支配的收入。由于土地出讓具有成本低、價值大、預算外操作、能撬動銀行貸款、啟動項目投資、拉動固定資產投資和促進GDP短期增長等特點成為最佳選擇。

　　因此，只要建立人大和社會各界對于地方政府財政支出預算編制和執(zhí)行的監(jiān)督機制，并嚴格執(zhí)行這一機制，只要改變GDP增長的政績考核機制，厘清政府與市場的邊界，進而回歸政府提供公共產品職能而將經濟增長職能還給市場，就可以消除地方政府追求土地出讓高收益的根源，所謂的“土地財政”也就自然而然地破除了，而房地產調控長效機制也就建立，高地價和高房價的局面也從根本上得以改觀。

　　但是，上述體制改革不是畢其功于一役可以實現。在這種情況下，即使房產稅在數量上可以取代土地出讓金，也無法取代對于土地出讓收益的替代，只不過是地方又增加了一個收入來源渠道。房產稅無法在長期內可持續(xù)地控制和降低房價，以此為契機的樓市調控機制也不可能在短期內建立。

來源：中國證券報　 深圳市房地產研究中心 李宇嘉

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