房企角色轉變新機遇：工業(yè)地產迎黃金十年

　　如果說，住宅開發(fā)已經從黃金十年，轉為白銀十年，那么在新型城鎮(zhèn)化的過程中，當開發(fā)商的角色由住宅開發(fā)商轉向城市運營商，那么房企的未來十年，仍然是一個黃金時代。

　　在工業(yè)地產領域，這一現象已經體現。上海專門研究工業(yè)物業(yè)的戴德梁行中國區(qū)工業(yè)部區(qū)域主管蘇智淵說，工業(yè)地產將迎來黃金十年。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，不僅是工業(yè)地產，教育地產、新能源地產、現代農業(yè)等各種與城市運營有關的新型房地產開發(fā)，在下一個十年都會有機會，而這也許將是新型城鎮(zhèn)化過程中房地產業(yè)務的最大特點。

　　工業(yè)地產前景看好/

　　最近六七年，海外基金一直對上海核心商圈的商業(yè)物業(yè)興趣濃厚，包括353廣場在內的多個核心位置商業(yè)曾被外資數度收購。然而，如今海外基金的收購興趣發(fā)生轉移，更多對物流地產產生了興趣。

　　根據蘇智淵介紹，在今年上半年，他不斷收到來自境外基金對于工業(yè)地產市場的詢問。其中一些海外基金此前從未聽到過。

　　在這背后，是上海工業(yè)物業(yè)一系列飄紅的數據。今年上半年，上海倉庫的供應量整整比去年同期增加了100萬平方米，但空置率卻只有4.07%。由于倉庫的一庫難求，目前上海倉庫每平方米平均租金已經從去年三季度的1.2元/平方米/天，上漲至1.26元/平方米/天，而且上漲趨勢仍然在延續(xù)。

　　蘇智淵說，由于供應無法滿足需求，目前大量的投資已經開始關注這一領域。很多資金都在購買工業(yè)用地蓋倉庫。他表示，上海的倉庫需求面積至少會達到900萬平方米才有可能出現飽和。而眼前，上海的倉庫存量還不足飽和數字的一半。

　　由戴德梁行提供的數據顯示，上海的非保稅區(qū)倉庫租金已經超過了保稅區(qū)倉庫租金。出現這一現象的原因，與電商的崛起有很大關系。蘇智淵說，目前租金上漲較快的倉庫多靠近市中心，一定程度上與電子商務的崛起有關。

　　事實上，此前淘寶等電商龍頭紛紛進軍物流領域，大量購買工業(yè)用地來建物流園。但蘇智淵卻表示，這些企業(yè)最終并不會轉型成為工業(yè)地產開發(fā)商。能夠建設物流園的企業(yè)，仍然來自房地產行業(yè)自身。對業(yè)界來說，工業(yè)地產無疑是很多開發(fā)商在轉變?yōu)槌鞘羞\營商以后，可以第一時間發(fā)現的重要機會。

　　業(yè)主是房企業(yè)務核心/

　　開發(fā)商轉變?yōu)槌鞘羞\營商所帶來的機會，并不僅僅來自工業(yè)地產的倉儲建設板塊。

　　在很多領域，開發(fā)商們都已經嗅覺到了各種商業(yè)機會。雖然戴德梁行的報告稱，上海核心商業(yè)圈的租金增長已落至低于1%的水平，但很多開發(fā)商仍然發(fā)現了其中的商業(yè)機會。

　　戴德梁行華東區(qū)商鋪主管韋澤銘稱，體驗式的各種商業(yè)業(yè)態(tài)目前仍然維持著較高的租金增長勢頭。

　　龍湖地產相關人士就在最近一次的聚會中，明確了龍湖對上海虹橋商業(yè)的看好。雖然電子商務對傳統(tǒng)商業(yè)有一定的沖擊，但體驗式消費仍然方興未艾。各種與社交、體驗、面對面服務有關的商業(yè)未來因為城市形態(tài)的變化，將有非常快增長。

　　業(yè)內人士說，除了體驗式的商業(yè)地產外，教育地產也有很大需要。過去十年間，上海親子消費、教育培訓消費均出現大幅增長，但眼下能滿足這些消費需求的房地產項目數量并不夠的，還需要大力開發(fā)。

　　除了上述領域外，現代農業(yè)的開發(fā)也被格外看好。目前，綠城、中華企業(yè)等都已涉足現代農業(yè)的開發(fā)，未來有機會在這一領域收取足夠的收益。

　　不過，無論開發(fā)商瞄準哪些業(yè)務板塊來發(fā)展，都有可能與自己的客戶資源產生巨大關聯(lián)。蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶就曾透露，雖然房企進軍的領域會有很多，但都有一個核心，那就是業(yè)主。

來源：每日經濟新聞

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