法拍房走紅背后的優(yōu)與憂

　　今年8月，北京居民小陳以667萬元的價格在阿里拍賣平臺撿漏到北京朝陽區(qū)某小區(qū)總面積110平方米的法拍房，這讓她高興不已?！暗乩砦恢煤托^(qū)環(huán)境都不錯，價格比同地段房子低不少。提前做了不少功課，這套法拍房是已騰空、無租賃狀態(tài)，能免去后續(xù)不少麻煩?！?br/>

　　在社交平臺上，有關(guān)法拍房的話題正引發(fā)網(wǎng)友熱議，從購買流程到出價攻略，再到避坑指南，有的經(jīng)驗貼瀏覽量超幾十萬次。從成交數(shù)據(jù)上也能看出法拍房尤其是法拍住宅愈發(fā)受到居民青睞。

　　按照司法拍賣規(guī)則，競拍人需向法院一次性全額繳納購房款，在實際操作過程中，常常因標的物價值高、競買人籌集資金困難，導(dǎo)致無人競拍、流拍等情形發(fā)生。當下，不少銀行針對購房者需求，與法院合作力推法拍貸。但是資金困擾并不是問題的全部，在法拍房隱含的多重風險中，最被購房者詬病的是清場過程遇到攔路虎，解決這一問題需要司法部門強力推動。

　　避坑經(jīng)驗帖獲超高瀏覽量

　　小陳介紹，前述房產(chǎn)起拍價為527萬元，拍賣當天幾番抬價，最終總價漲至667萬元?！斑@套房子，阿里給出的評估價為760萬元，京東給出的評估價為879萬元。同地段二手房平均單價在6.4萬元-6.5萬元，這套房子到手單價不到6.1萬元?！?/p>

　　談及拍賣前的準備，小陳有一套心得：“競拍前，準備好保證金、各種稅費，以及法拍機構(gòu)服務(wù)費等。這套房子的保證金是100萬元，不是小數(shù)目。要是沒拍成，平臺會把保證金退回。我們競拍成功，保證金就會轉(zhuǎn)入法院的指定賬戶，后續(xù)再把尾款交上?！?/p>

　　此外，小陳認為選房也大有講究。她先在平臺上瀏覽房源，再實地考察房子的質(zhì)量、朝向、裝修等情況，還要去找周圍住戶聊，了解房子有無其他異常，并且請了專業(yè)法拍服務(wù)機構(gòu)進行房源分析。

　　在社交平臺上，有不少與小陳一樣購買了法拍房的網(wǎng)友分享經(jīng)驗，從購買流程到出價攻略，再到避坑指南，經(jīng)驗貼種類繁多，有的帖子瀏覽量超幾十萬次。

　　根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年上半年累計成交拍品數(shù)量約7.85萬套，較2023年上半年增長約5.8%。其中，法拍住宅成交量為5.3萬套，較2023年上半年增長超6%。從金額來看，法拍住宅總成交金額有所增長，成交均價有所下降。2024年上半年，法拍住宅成交金額765.3億元，占法拍房總成交金額49.8%，成交均價9075元每平方米。2023年上半年，法拍住宅成交金額761.8億元，占法拍房總成交金額49.6%，成交均價9606元每平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，法拍房的房源主要來自司法沒收、商業(yè)抵押貸款違約等。當債務(wù)人無法償還債務(wù)時，其名下房產(chǎn)可能會被法院強制拍賣以償還債務(wù)?！跋噍^市場成交價，法拍房往往在價格方面有明顯折扣，主要是由于抵債資產(chǎn)處置通常具有時效要求，買方具有較強議價能力?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實驗室特聘高級研究員任濤告訴記者。

　　某城商行貸款經(jīng)理小仇告訴記者，法拍房有一拍、二拍、變賣、重新掛拍等情況，折價率（成交價/評估價×100%）不盡相同，一拍折價率往往在七至八折，二拍折價率則是一拍起拍價的八折。一般情況下變賣起拍價等于二拍起拍價，但具體情況需要具體分析，往往是一房一議。

　　銀行找到新業(yè)務(wù)增長點

　　“我們銀行有針對法拍房的貸款，但只能做純商業(yè)貸款，利率與二手房貸款利率一致，流程也與正常商貸流程一樣，差別是在放款前，需要找家保險公司做擔保，保費由客戶承擔，是貸款金額的1.5%?！毙〕鹫f。

　　多位銀行內(nèi)部人士向記者表示，在當前樓市環(huán)境下，將抵押物房產(chǎn)低價拍賣，有時是無可奈何，卻也催生了新的業(yè)務(wù)增長點?！白鳛殂y行來說，肯定想盡快把抵押物處理掉，把不良貸款收回來。但不是所有的抵押物都那么好賣，有時候處置的房產(chǎn)狀況比較差，即使成功拍賣出去，但折價幅度大，無法覆蓋貸款本息?！蹦彻煞菪谐啥嫉貐^(qū)一家支行負責人向記者表示。

　　因而，如何防止抵押房產(chǎn)被低評、賤賣是銀行的關(guān)注點。某國有行吉林地區(qū)業(yè)務(wù)負責人王然說，該行會先開展市場調(diào)研，掌握周邊市場價格，并形成調(diào)研報告。然后，與評估公司共同踏查房產(chǎn)，了解房產(chǎn)實際情況，診斷優(yōu)點、缺點、賣點，將該行調(diào)研情況提供給評估公司作為參考，要求其給出更為合理、符合市場預(yù)期的評估價。

　　“我們傾向采用網(wǎng)上平臺公開拍賣方式，避免在拍賣過程中存在人為干擾。同時，會采取多種措施，尋找意向買家，促成拍賣成交?！蓖跞徽f，該行會擴展宣傳渠道，不僅會在省行、市行、相關(guān)支行張貼出售公告，在拍賣平臺發(fā)布信息，還會想辦法提升員工推薦積極性，通過廣播媒體發(fā)布廣告。同時，利用評估公司、拍賣公司、招標代理公司、房屋中介機構(gòu)客戶多、客群精準的特點，助力房產(chǎn)拍賣成功。

　　與法院等多方合作力推法拍貸是銀行新的業(yè)務(wù)增長點?！皞鹘y(tǒng)的司法拍賣，競拍人需向法院一次性全額繳納購房款。在實際操作過程中，常常因標的物價值高、競買人籌集資金困難，導(dǎo)致無人競拍、流拍等情形發(fā)生。我們針對客戶的相應(yīng)需求，推出了法拍貸?！蓖跞徽f。

　　今年以來，部分法院與銀行等金融機構(gòu)力推法拍貸，為符合條件的競買人參與房產(chǎn)司法拍賣提供信貸支持，化解了購房者為參與全款競拍，短時間內(nèi)難以籌措大量資金的問題。

　　例如，今年5月陜西省延安市中級人民法院與中國銀行延安分行、中國農(nóng)業(yè)銀行延安小東門支行、延安農(nóng)村商業(yè)銀行等共同簽署法拍貸合作協(xié)議?！霸谇捌谝霐?shù)家專業(yè)輔拍機構(gòu)提升拍賣處置效率的基礎(chǔ)上，我們與轄區(qū)金融機構(gòu)合作推出法拍貸，助力法拍執(zhí)行降本增效。如果拍賣時發(fā)生無人競拍、流拍等情形，被執(zhí)行人資產(chǎn)無法變現(xiàn)，申請人的勝訴判決無法得到有效執(zhí)行。”陜西省延安市中級人民法院表示，根據(jù)合作協(xié)議，專業(yè)輔拍機構(gòu)將全程參與涉案房產(chǎn)處置，為競買人及金融機構(gòu)提供支持服務(wù)，規(guī)避房產(chǎn)可能存在的權(quán)屬糾紛、質(zhì)量問題、使用情況、物業(yè)費、滯納金、稅費等問題。銀行將進一步加強法拍資產(chǎn)的風險控制，共同推動法拍貸服務(wù)落地，以求實現(xiàn)申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、買受人、銀行、法院、輔助機構(gòu)雙贏多贏共贏的效果。

　　檢察機關(guān)給出提示

　　北京德和衡律師事務(wù)所聯(lián)席執(zhí)行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博在接受記者采訪時表示，法拍房價格能有明顯折扣的一個重要原因是，購房者需承擔一定程度風險，比方說房產(chǎn)清場困難、評估價格偏高、過戶手續(xù)復(fù)雜等。此外，為吸引更多競拍者，法拍房起拍價也會低于市場價。

　　“我就是踩了法拍房的坑，半年前拍下的房子，現(xiàn)在都沒住上，倒是先交了被前業(yè)主拖欠的物業(yè)費8000多元?！焙暇用裢鯄舻馁彿拷?jīng)歷就不如小陳順利了。她告訴記者，盡管自己以近市場價七折的水平買下法拍房，但前業(yè)主的父母一直占著房子?！皩Ψ劫囍蛔撸覀円才赂先似鸺m紛惹麻煩，只能向法院申請強制騰房。但需要時間，來來回回半年過去了?！?/p>

　　在任濤看來，與普通商品房不同的是，法拍房可能涉及多方利益主體。居民在購買法拍房時，需關(guān)注其背后風險。法拍房歷史遺留問題往往較多，不僅有經(jīng)濟問題，可能還會涉及社會問題，比如產(chǎn)權(quán)糾紛、占有使用等情況。

　　裴虹博告訴記者，法拍房有時存在產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的情況，比方說法拍房可能存在多個債權(quán)人或抵押權(quán)人，最后導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛。這類糾紛通常在拍賣公告中不會提及，購房者在成交后才能發(fā)現(xiàn)。部分法拍房可能因開發(fā)商問題，無法辦理產(chǎn)權(quán)證，影響房屋正常交易和使用。此外，由于涉及其他隱性費用，有時候法拍房成交價格可能無法真實反映實際購房成本。

　　而在法拍房隱含的多重風險中，最被購房者詬病的就是清場問題。裴虹博說，有些法拍房一直被原業(yè)主及其家人占用，或者此前已經(jīng)簽署了有效租約，這會導(dǎo)致購房者雖然擁有房屋所有權(quán)，但無法立即入住。特別是當租約期限較長或租金較低時，清場問題尤為復(fù)雜。盡管購房者可以通過法律途徑解決，但耗時耗力。

　　記者在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，不僅像王夢等個人住房者遇到了清場問題，一些銀行內(nèi)部人士也存在法拍房帶來的困擾。

　　某國有行杭州地區(qū)一家支行負責人吳桐（化名）告訴記者，2023年該行某房貸客戶積欠本息40萬余元，且長期處于失聯(lián)狀態(tài)。根據(jù)借款合同約定，該行采取了訴訟手段。在勝訴后，他們才發(fā)現(xiàn)，作為抵押物的這套房產(chǎn)已在銀行申請財產(chǎn)保全前與他人簽訂了租賃協(xié)議，租期一年，這使得該行難以立即處置房產(chǎn)。

　　“經(jīng)過多方溝通，租戶才愿意配合法院執(zhí)行，承諾在租期屆滿后主動搬離房子。今年上半年，我們在阿里拍賣平臺拍賣這處房產(chǎn)，全額收回了不良貸款。這筆不良貸款自勝訴申請執(zhí)行到收回案款，歷時一年之久，給我們的貸后管理工作提供了警示作用。貸后工作疏忽將導(dǎo)致客戶跟蹤缺位、資產(chǎn)質(zhì)量下降等問題?！眳峭┨寡?。

　　8月9日，最高人民檢察院發(fā)布檢察機關(guān)依法加強民事執(zhí)行法律監(jiān)督、促進司法拍賣房屋規(guī)范執(zhí)行有關(guān)情況。檢察機關(guān)辦案發(fā)現(xiàn)，當前個別司法拍賣房屋活動存在“雷區(qū)”。有的競買人為以較低價格競得拍賣房屋，與他人惡意串通，損害產(chǎn)權(quán)人或其他競買人的利益。

　　據(jù)最高檢通報，近年來，有被執(zhí)行人為逃避債務(wù)、阻礙執(zhí)行，利用“買賣不破租賃”制度，與他人惡意串通，通過倒簽合同、混合打款、虛假訴訟等手段，捏造虛假租賃關(guān)系，約定較長的租賃期限并提前收取租金，阻礙房屋拍賣的正常進行。此外，在司法實踐中，法院依法依規(guī)騰退房屋面臨許多難題，有時競買人不得不延期收房。

　　結(jié)合監(jiān)督辦案，檢察機關(guān)提示，參與競買司法拍賣房屋時，購房者應(yīng)事先了解相關(guān)流程和手續(xù)，詳讀公示信息，全面知悉房屋存在的各類風險，在理性預(yù)算、知悉風險、了解規(guī)則的前提下參加競買。（記者 張佳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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