日前,國務(wù)院印發(fā)《推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新行動方案》,一時間“以舊換新”成為了熱詞。值得一提的是,家電以舊換新在生活中習(xí)以為常,很多人卻不知道房子也可“以舊換新”。
商品房“以舊換新”是什么?“以舊換新”的政策背景、市場背景是什么?“以舊換新”怎么換?“以舊換新”政策展開中出現(xiàn)了哪些問題?住房“以舊換新”如何更好發(fā)揮成效?
住房“以舊換新”是什么?
“以舊換新”購房政策,是全國各地推出的購房政策,即購房者可先鎖定新房,再由中介進(jìn)行舊房銷售,或者由房企、第三方直接收購舊房,部分城市同時還提供換房補(bǔ)貼。
近期,多個城市細(xì)化政策幫助居民“以舊換新”。
4月18日,長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持居民購買改善住房的通知》,即日起,全市范圍內(nèi)“以舊換新”購買新房的,可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠;購買新房申請住房公積金貸款的,在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度;同時不再審查購房者資格條件。
4月2日,江蘇省海安市,當(dāng)?shù)厥着唐贩俊耙耘f換新”房票集中發(fā)放儀式正式舉辦。針對首批參與“以舊換新”政策的業(yè)主,住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換,業(yè)主可定向購買當(dāng)?shù)匾惶仔路?,一次性完成“買一賣一”。
4月1日,鄭州市六部門印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》。根據(jù)方案,2024年鄭州市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。鄭州按兩種方式進(jìn)行:一是鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(政府指定作為收購主體)收購二手住房,促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房;二是政府政策鼓勵,群眾通過市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。
“目前熱點城市新房和二手房都出現(xiàn)了疲弱甚至相互競爭,循環(huán)降價的現(xiàn)象,導(dǎo)致房地產(chǎn)循環(huán)鏈條中斷?!痹谡劶岸址恳耘f換新背景時,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,“同時目前市場上存在賣一買一、賣舊買新、買小買大的改善型和消費升級需求。當(dāng)市場失靈的時候,迫切需要政府及時的介入?!?/p>
從政策上來看,今年以來,2024年《政府工作報告》明確,要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。3月22日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出,要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策,有效激發(fā)潛在需求,進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外,隨著《推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新行動方案》的印發(fā),人們意識到,在房地產(chǎn)領(lǐng)域居民對住房消費升級、美好人居的需求潛力很大。
從市場上來看,今年前三月,全國新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別下降19.4%和27.6%,絕對規(guī)模為2015年以來新低。
“新房交易不景氣與換房需求不活躍有關(guān)。當(dāng)前的新房市場以改善為主,需要將手上的房子賣出去?!崩钣罴翁寡?,“目前二手房交易以剛需為主,熱點城市90平米以下二手房交易占比約60%,說明需求潛力很大?!?/p>
“以舊換新”怎么換?
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2023年以來,已有超30個城市表態(tài)支持,并以三種形式進(jìn)行“以舊換新”。
其中,鹽城、蘇州等城市發(fā)放“以舊換新”購房補(bǔ)貼;寧波、濟(jì)南等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購”服務(wù);在蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地,國企平臺或開發(fā)商直接收購舊房,業(yè)主售房款將用于在相應(yīng)房產(chǎn)項目購買新房。
具體如何操作?李宇嘉介紹,對于開發(fā)商或國資平臺直接收購的,是由換房群眾選定意向新房房源,與房企簽訂新房購買意向書。然后,專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對二手房進(jìn)行評估并出具相關(guān)報告,房企再與置換群體進(jìn)行洽談收購等。如果洽談成功,二手房出售資金將劃入第三方監(jiān)管資金賬戶,款項用于購置指定項目新建商品房,資金屬于閉環(huán)操作。
由政府提供稅收減免扶持的模式中,置換購房群體和房企簽約新房購買意向書后,房企、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)信息平臺優(yōu)先密集推送該二手房出售信息,如果交易成功,則推進(jìn)新房首付款繳納、按揭貸款等,交易不成功則新房意向合同自然失效。
“從目前各地推進(jìn)情況來看,主要是通過優(yōu)惠政策降低置換成本,消除置換信息不對稱,國企直接下場?!辈贿^李宇嘉也表示,國企直接下場是小眾案例,少部分拆遷安置房源和保障性住房可以通過存量房源收購,但基于國企資金實力、債務(wù)情況以及國企投資的資金平衡性和利潤及投資可行性考核審計等,國企直接下場很難放量。
而對于地方政府在“以舊換新”中的職能,李宇嘉分析認(rèn)為,是將可信賴的平臺建起來。同時,考慮到剛需支付能力和預(yù)期均疲弱的態(tài)勢,他建議加快推進(jìn)買賣雙方直接成交的手拉手交易,二手房帶押過戶,商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等,以降低交易費用。
另外,降低交易稅費、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例,也有利于促成交易。多管齊下才能讓“以舊換新”產(chǎn)生激活市場的鲇魚效應(yīng)。
“以舊換新”政策展開中出現(xiàn)了哪些問題?
值得一提是,在“以舊換新”政策展開過程中存在頗多問題與難點。
例如,從業(yè)主的角度出發(fā),舊房換新的價格是否合適、補(bǔ)貼、地段、房型、環(huán)境、交通等等,此外對于舊房是否能順利賣出,是否能無責(zé)退訂新房也是考量的因素之一。
“以舊換新,關(guān)鍵是激發(fā)二手房業(yè)主“以舊換新”的動力。”在李宇嘉看來,政策的出發(fā)點和落腳點就是真正從滿足業(yè)主住房消費升級的愿望,并從降低置換成本、置換周期,并能買到心儀的、優(yōu)惠新房等角度施策。
值得一提的是,李宇嘉認(rèn)為“賣不掉二手房則無責(zé)退訂新房”很關(guān)鍵,該政策可以給到參與活動的二手房業(yè)主足夠的安全墊。
在維護(hù)業(yè)主權(quán)益方面,李宇嘉還提出,參與“以舊換新”的開發(fā)商,其新盤絕不能推尾貨,借機(jī)去庫存,而是要拿出優(yōu)質(zhì)的項目參與活動,而且要有價格上的優(yōu)惠。要選擇以改善購房為主、且需要“賣舊”然后才能“買新”的業(yè)主和偏改善在售新盤。
以舊換新,最大痛點是賣掉舊房,而事實上,目前二手房很難在2個月內(nèi)賣出。
“賣家要獲得‘買新’的優(yōu)惠價格,就得在‘賣舊’時能降低掛牌價,即降低掛牌價的損失,在買新房上獲得了補(bǔ)償。快速賣掉舊房并買新房,也有利于新房銷售,也是激勵開發(fā)商參與,并給予新房折扣優(yōu)惠的關(guān)鍵?!崩钣罴畏Q。
同樣,市場端,“以舊換新”也出現(xiàn)了一些疑問,舊房若是去化不佳,是否會讓房企等承擔(dān)風(fēng)險?
“二手房后續(xù)如何利用是關(guān)鍵。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,各地要適當(dāng)關(guān)注“活化利用”概念,加快此類房源保值增值和更好使用。若是使用情況不錯,相關(guān)企業(yè)不會有太大風(fēng)險。關(guān)鍵點是要把二手房的后續(xù)重新利用作為一項重要研究工作來對待。
“住建部門都要加強(qiáng)組織和動員,從市場化和尊重人性角度,調(diào)動各方積極性,把關(guān)聯(lián)各方(買賣雙方、中介機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會、金融稅收機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu))的利益共同點激發(fā)出來,這是一個多方共贏的局面?!崩钣罴握f。
對于住房“以舊換新”政策成效,中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為,短期來看,“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動,有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用,同時多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計劃,未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看,預(yù)計未來或有更多城市參與“以舊換新”,促進(jìn)改善性住房需求釋放。
轉(zhuǎn)自:中國網(wǎng)財經(jīng)
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