房地產(chǎn)如何構(gòu)建發(fā)展新模式?


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2024-03-14





  2024年伊始,四個一線城市先后優(yōu)化樓市政策,對全國樓市起到了風向標的作用。隨著預(yù)期政策仍將持續(xù)優(yōu)化,房地產(chǎn)市場的走向成為關(guān)注的焦點。


  那么,今年以來房地產(chǎn)政策松綁效果如何?“小陽春”是否會到來?政策調(diào)整的空間還有哪些?尤其是今年政府工作報告提到,適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。新模式如何構(gòu)建?房地產(chǎn)將往何處去?


  “小陽春”行情或在部分核心城市出現(xiàn)


  今年2月份,恰逢春節(jié)假期,在供應(yīng)縮減、交易活動減少等情況下,新房市場成交熱度下滑。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計,今年2月份,一線城市新建商品住宅銷售面積為83.02萬平方米,環(huán)比下降62.8%,同比下降66.5%。具體來看,上海、廣州、深圳3城開年“二連降”,北京2月份成交量止升轉(zhuǎn)降。


  值得一提的是,春節(jié)前,一線城市均對限購政策進行了松綁。諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士預(yù)計,隨著房貸利率下調(diào)、重點城市限購松綁、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效等利好政策逐漸發(fā)酵,加上供應(yīng)節(jié)奏逐步恢復(fù),3月份新房成交量或?qū)⒋蠓厣怯捎诮衲瓴幌袢ツ暧辛艘咔榉揽亟獬笮枨筢尫诺囊蛩?,市場熱度大概率不及去年同期,同比或繼續(xù)下降。


  中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,今年以來,核心一二線城市陸續(xù)優(yōu)化樓市政策,市場情緒有所回升。春節(jié)后,一線城市市場活躍度逐漸走高。其中,2月26日-3月3日,廣州新房周度成交套數(shù)回升至今年以來周度最高水平;深圳二手房周度成交套數(shù)同比增長11.8%;北京二手房成交套數(shù)與1月周均水平基本持平。


  “從短期來看,市場進入傳統(tǒng)‘金三銀四’節(jié)點,前期出臺政策的核心城市政策效果有望進一步顯現(xiàn)。但去年高基數(shù)效應(yīng)逐漸凸顯,3月份新房、二手房成交規(guī)?;虺霈F(xiàn)環(huán)比回升,但同比表現(xiàn)偏弱的情況,‘小陽春’行情或僅在部分核心城市出現(xiàn)?!标愇撵o說。


  一線城市及時優(yōu)化政策利于行業(yè)企穩(wěn)


  從目前來看,今年2月份,房地產(chǎn)相關(guān)政策持續(xù)出臺,北京、深圳等一線城市限購政策出現(xiàn)松動。不過,根據(jù)建誠智庫政策量化模型數(shù)據(jù)顯示,對比過去,本輪房地產(chǎn)政策放松,力度遠遠不夠,放松空間依然巨大。


  在建誠智庫首席研究員何田看來,經(jīng)過多年的發(fā)展,全國絕大多數(shù)城市換房比例上升,屬于可買不可賣的階段,房價漲跌預(yù)期對其需求釋放有明顯的影響。從做好輿論引導(dǎo)、改變各方預(yù)期、推動房價企穩(wěn)、帶動更多城市預(yù)期向好的角度出發(fā),以京滬為代表的一線核心城市,如果能及時放松限購、限貸政策,對行業(yè)企穩(wěn)十分關(guān)鍵。


  從政策預(yù)期來看,陳文靜表示,當前,一線城市政策仍有較大調(diào)整空間,特別是北京、上海和深圳,如根據(jù)市場情況因區(qū)、因需施策優(yōu)化限購政策,取消郊區(qū)限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房等均存在一定空間。此外,優(yōu)化限售、限價政策,繼續(xù)降低首付比例和房貸利率等,也是政策可以進一步優(yōu)化的方向。


  事實上,正確預(yù)判房地產(chǎn)的當前運行狀態(tài)和未來趨勢變化,無論是對政府、企業(yè)或者居民的相關(guān)決策都十分重要。在中國社會科學(xué)院長城學(xué)者、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來,中國房地產(chǎn)調(diào)整將是一個長期的過程,由于過去高速增長導(dǎo)致二手和新建存量商品房的明顯過剩,加上外部沖擊、市場爆雷等隱患沒有消除,中國房地產(chǎn)將率先開啟二手房存量消化和出清,新建商品房消化和出清需要延后,人口、收入和技術(shù)的新變化將導(dǎo)致潛在需求曲線向下平移。


  “在商品房過剩和保障房缺失之下,房地產(chǎn)的投資及銷售下降、債務(wù)違約、資金鏈斷裂、項目停工等問題嚴重影響到宏觀經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展?!蹦啭i飛建議,通過“商轉(zhuǎn)?!眴印扒嗄晷率忻癜簿庸こ獭?。通過向房地產(chǎn)系統(tǒng)注入資金,恢復(fù)和暢通房地產(chǎn)資金及實物循環(huán),可以盤活存量資產(chǎn)、恢復(fù)市場信心、扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、打破負向循環(huán),保證市場逐步恢復(fù),填補新市民、青年人住房保障的缺失,消解開發(fā)企業(yè)住房共給過度,促進房地產(chǎn)新發(fā)展模式的構(gòu)建。


  加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式


  每年兩會政府工作報告涉房內(nèi)容都是這一年房地產(chǎn)市場的風向標。今年政府工作報告提到的重要信息是,適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此外,政府工作報告還提出,加大保障性住房建設(shè)和供給,完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度,滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。


  3月9日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹從理念、機制、抓落實上公開闡述了如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。倪虹表示,在理念上,要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系,政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求,建立租購并舉的住房制度,努力讓人民群眾住上好房子。在機制上,一是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制,以及完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制。而在落實上,有兩個重點,一是規(guī)劃建設(shè)保障性住房,推進“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造;二是下力氣建設(shè)好房子。


  “希望現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)看到,今后拼的是高質(zhì)量,拼的是新科技,拼的是好服務(wù)。誰能抓住機遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展,誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù),誰就能有市場,誰就能有發(fā)展,誰就能有未來?!蹦吆缯f。


  在房地產(chǎn)發(fā)展新模式指導(dǎo)下,業(yè)內(nèi)對于今后房地產(chǎn)市場的走向似乎更加清晰。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,房地產(chǎn)新發(fā)展模式關(guān)鍵是打造“市場+保障”的住房供應(yīng)體系;其次是探索打造好房子;此外,還要完善商品房基礎(chǔ)性制度,包括供地制度、開發(fā)制度、銷售制度、交付和保養(yǎng)等。


  何田也表示,住建部日前提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加快“人、房、地、錢”要素聯(lián)動,這是行業(yè)發(fā)展的根本。此外,政府工作報告提出滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求,這將成為2024年乃至更長時間房地產(chǎn)政策的重要方向,尤其是首次提出改善需求的多樣化,這個想象空間還是很大的??偠灾?,隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立,房地產(chǎn)行業(yè)也必將邁入全新的發(fā)展階段。(記者 袁秀麗)


  轉(zhuǎn)自:新京報

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